Wat is nu de definitie van co-housing en co-living?
Eerst moeten we weten dat coliving en cohousing vandaag worden beschouwd als een deelmarkt binnen de gezinsmarkt. Vroeger hadden we rusthuizen, koten, appartementen, huizen en nu zien we ook co-living als een vierde peiler. Bijvoorbeeld, wat is nu de definitie? Er zijn eigenlijk twee definities.
Voor de bewoners van co-living of cohousing is het een manier om een kamer met gemeenschappelijke ruimtes te huren op aantrekkelijke locaties en aan voordelige prijzen. Het all-in budget van de bewoners is vaak iets lager dan het kunnen huren en mobileren van een individueel appartement.
Voor de eigenaar, aan de andere kant, is het verhuren van een huis of een appartement aan verschillende huurders vaak een maximalisatie van huurinkomsten. Stel, u hebt een driekamerappartement dat u kunt verhuren aan 1000€ per maand aan een familie, maar soms kunt u dit ook gaan maximaliseren door er drie studenten of startende werkers in te plaatsen en dus drie keer €600 of €1800 gaan vragen. Dat is een verschil van €800, dus echt die maximalisatie.
Wat is nu het verschil tussen de twee, of is het hetzelfde?
Het grootste verschil is de service. Bij co-living zijn er nauwelijks services. Wat vaak moet gebeuren is dat men zelf voor de energiekosten moet bepalen, zelf voor internet zorgen, omdat deze als plus voor de huurprijs nog betaald moeten worden. We hebben ook één huurcontract, vaak één contactpersoon voor co-housing. Bij co-living is het eerder een one-stop-shop: één huurcontract per co-bewoner, maar deze is all-in-one en daarin inbegrepen zijn energiekosten, internet, soms zelfs Netflix. Laten we zeggen dat dankzij de professionalisering van co-living eigenlijk de coliving is ontstaan, een 2.0 versie ervan.
Met andere woorden, er is ook een externe of interne operator die ervoor zorgt dat alle praktische problemen van de co-bewoners opgelost geraken, zoals het beheer van de in- en uitgangen, de huuropbrengsten gaan verzamelen en gemeenschapsgevoel gaan creëren dankzij bijvoorbeeld een evenementje eenmaal per maand met alle co-bewoners. Dat zijn eigenlijk allemaal kleine puntjes die service zijn, vandaar het verschil tussen co-housing en co-living.
En hoe is de situatie in België?
Zoals voordien gezegd, is co-living en co-housing een deelmarkt in de residentiële markt. Het is niet enkel meer een hype, maar ook een manier van leven. In 2018 was het marktaandeel van de co-living en co-housing 11%, waar we vandaag al aan 17% zitten, en het blijft maar groeien.
Wat interessant is, is dat het niet enkel meer voor studenten of startende werkers is, maar we zien nu ook meer mensen ouder dan 30 jaar. Wat zegt dat in cijfers? Om een idee te geven, in Brussel hadden we in 2015 een 20-tal kamers, en vandaag zijn we met meer dan 3000. Dat is een evolutie van 400 kamers per jaar, wetende dat het gemiddelde aantal kamers in co-living ongeveer 10 is. Dat wil zeggen dat er gemiddeld een goede 40 huizen in Brussel gerenoveerd worden elk jaar.
Waar zitten die gesitueerd? Allemaal verspreid in Brussel?
De perfecte co-living bevindt zich eigenlijk in gemeentes waar het leuk is om te wonen, waar er transport is, toffe restaurants, et cetera. Voor Brussel zal dit dus in het centrum zijn, in Elsene, Etterbeek,…. Dat zijn natuurlijk gemeentes waar de huren hoog zijn en waar het transport gemakkelijk is. We zullen dus minder snel een co-living zien in Ukkel, waar het transport niet goed is, of in Jette, waar de animo iets minder is.
En waarom is het nu juist zo populair en van waar die evolutie, dat dat zo snel gaat? Er zijn drie redenen voor: financiële redenen, maar ook maatschappelijke redenen en dan de globalisering.
Voor wat betreft de financiële redenen: Als iemand zijn pand gaat huren, kijkt hij naar zijn financiële middelen. Wat kan ik betalen voor mijn huur en wat zijn de kosten die ik zal hebben? Voor de startende werknemer, die een gemiddeld salaris heeft, zullen zijn inkomsten €2000 bruto zijn ongeveer per maand, wat overeenkomt met ongeveer €1900 netto per maand.
Wetende dat de gemiddelde huur in Brussel €1200 bedraagt, waar je daar bovenop nog naar de IKEA moet gaan, je individuele kosten en gemeenschappelijke kosten moet betalen, is het individueel huren van een appartement vaak zeer duur.
Dankzij de formule van coliving en cohousing is het budget laag en zijn de expenses onder controle, en vooral zijn er geen verrassingen. Dus dat is een financiële reden en de maatschappelijke reden.
Men ziet over de jaren heen dat we in België, tegenover de vroegere generatie, later en later gaan samenwonen en een familie stichten. We zijn meer en meer zelfstandig ten opzichte van twintig jaar geleden. We zien een overgangsperiode van 23 tot en met 33 jaar, wat natuurlijk zeer goed is voor het concept van co-living. Daarnaast zien we ook een evolutie in de professionele carrières; waar we vroeger niet veel van job veranderden, hebben we de indruk dat we in het begin van onze carrière meer en meer van job veranderen, dit om zeker te zijn van de juiste keuze.
Natuurlijk wil dit ook zeggen dat we niet op één plaats blijven, dat we meer vrij willen of kunnen zijn in onze keuzes, en al deze elementen vinden we terug in de co-living.
In Brussel zijn heel veel internationale bedrijven. Natuurlijk heeft dat er ook mee te maken. Brussel is de Europese hoofdstad en dankzij dit zijn we van 150.000 expats in 200.000 gestegen naar 220.000 expats in 20 jaar. De internationale sector vertegenwoordigt vandaag 18% van het aantal jobs in Brussel die op zoek zijn naar gemeubelde woonruimtes. Weer is co-living de ideale oplossing; ze kunnen van vandaag op morgen met hun valises aankomen in de co-living zonder hoge prijzen te moeten betalen.
Is het nu een goede investering?
Investeren in co-living geeft natuurlijk een betere yield.
Wat is een yield? Een yield is de deling tussen de bruto huur en die delen we door de aankoopprijs plus registratierechten en eventuele renovatiewerken.
Het biedt lagere leegstand bij co-living en u zult een hogere huurinkomst hebben, maar langs de andere kant zal het meer tijd in beslag nemen en meer beheer vergen, een snellere slijtage. Een beetje te vergelijken met studentenkamers eigenlijk. Een huis kopen, het renoveren ervan, en het meubileren kan al veel tijd in beslag nemen, maar onderschat ook niet het vinden van het huis met genoeg aantal slaapkamers om het interessant te houden. Vaak lijkt het dus interessant indien we enkel gaan kijken naar de huurinkomsten, maar daarbovenop komt natuurlijk, zoals ik al vaak heb gezegd, een operator of uzelf. Ik denk dat co-living een professioneel product is dat professioneel beheerd wordt, en co-housing eerder een privéproduct is om een huur te gaan maximaliseren.
We lezen natuurlijk af en toe in de krant iets over, maar juridisch gezien, hoe zit dat?
Tot op vandaag heeft elk gebouw een soort identiteitskaart. Het zijn natuurlijk de stedenbouwkundige inlichtingen.
Deze inlichtingen vertellen ons wat type asset een gebouw is; dat kan een bureau zijn, retail, een huis, een appartement of een kot.
Vaak zien we dat voor co-living eerder een huis is. Bij co-living zullen de stedenbouwkundige inlichtingen dus in de meeste gevallen een huis zijn. Voor co-housing zal eerder een appartement zijn met drie of vier slaapkamers, alhoewel het natuurlijk ook nog een huis kan zijn.
Juridisch zullen we het pand dus niet verdelen in een aantal kaders. Het is en blijft één entiteit en er is één brievenbus. Dus wat betreft de huurovereenkomst van co-living, is het een contract tussen operator en huurder, en een tweede contract, dan of een management contract of huurcontract tussen eigenaar en operator.
Bij opzicht van een contract zal de huurder een opzichttermijn hebben van twee maanden en daarbij ook zijn vervanger moeten gaan vinden. Dat gebeurt vaak eigenlijk via Facebook, via Instagram… Daarbij ook een kamergenoot, die eigenlijk het samenleven reguleert, alsook de verantwoordelijkheden met betrekking tot de huurgarantie.
Welke risico’s zijn daar nu eigenlijk aan verbonden?
Sinds twee jaar trachten drie gemeenten, Sint-Gillis, Brussel en Elsene, co-living te gaan reguleren. Zij vinden dat co-living voor verdichtingen zorgt en overlast veroorzaakt.
Ze wensen een duidelijk verschil tussen huis smokelaars en co-living. Ze zijn tegen het concept van co-living met services, maar voor een gedeelde accommodatie. Ze hebben dus twee verzoeken om dit tegen te gaan: ten eerste duidelijke regels en ten tweede een taxatie.
We spreekt over regelgeving, maar over welke regels gaat het dan?
Ze stellen voor om stedenbouwkundige aanvragen te doen voor co-livings boven de vier kamers.
Elke kamer moet minstens 14 vierkante meter groot zijn en dan per kamer een aantal vierkante meters gemeenschappelijke ruimtes. Het is nog niet volledig duidelijk, daar wachten we eigenlijk nog op.
Waar appartementen zijn, is ook vaak vraag voor parkings, nu vragen ze voor co-living vooral veel fietsstallingen. Let wel op, dit zijn op dit moment enkel aanbevelingen.
Hoeveel gaat ons deze kosten?
Vandaag nog niet, eind 2020 was er een belastingvoordeel die bedroeg 1520€ per kamer per jaar en dit enkel voor co-livings met operator.
Dit voorstel werd opgeschort door de regionale toezichthouder maar opnieuw ingevoerd op 7 februari van dit jaar door de gemeente. Het is dus nog even wachten alvorens een effectieve wet hebben. Natuurlijk, niet vergeten dus dat zijn €1520, maar daarbovenop zult u ook nog de onroerende voorheffing moeten betalen natuurlijk.
Wat is nu juist de conclusie?
De vraag blijft maar stijgen met aanval operator ook trouwens. Het is het meest rendabele asset binnen de residentiële markt vandaag.
Zoals rendabel van kod, co-living is zeer positief voor het vernieuwen van ons ouder wordende vastgoedbestand in Brussel vooral. Het nadeel is natuurlijk het beheer ervan en de juridische vaagheid. Co-living zit in een zeer gunstig juridisch kader, maar het zal waarschijnlijk veranderen binnen enkele jaren of maanden.
