Veel investeerders overwegen vastgoed op lijfrente. Ook al is deze formule nog niet erg gebruikelijk in België, toch biedt ze veel voordelen.
In deze gids leggen we uit hoe verkoop op lijfrente werkt en wat de risico’s en voordelen zijn. Als investeerder is het belangrijk om alles te weten wat u moet weten voordat u vastgoed op lijfrente koopt.
Waarom u deze formule het beste kunt overwegen? Omdat lijfrente heel winstgevend kan zijn.
Hoe werkt lijfrente in België?
Bij lijfrente koopt u een huis van iemand en betaalt u die persoon lijfrente tot hij overlijdt. Koper en verkoper komen een bedrag overeen.
In de meeste gevallen gaat deze lijfrente gepaard met een boeket. Dit is een bedrag dat aan de verkoper wordt betaald op het moment van ondertekening.
Dus in plaats van het pand in één keer te betalen, kan de koper in maandelijkse schijven betalen.
Er bestaan twee soorten lijfrente:
Bewoonde lijfrente
De verkoper blijft in het pand wonen dat wordt verkocht. De koper kan het eigendom pas in bezit nemen na het overlijden van de bewoner. Hij betaalt hem een lijfrente tot aan zijn dood. Dit ligt lager dan bij een vrije lijfrente.
Vrije lijfrente
De verkoper woont niet (meer) in het verkochte pand en verblijft mogelijks in een bejaardentehuis. De koper kan dus in het pand wonen of het verhuren. Hij blijft lijfrente betalen aan de verkoper van het eigendom.
Als het eigendom verhuurd is, dekt dit de verschuldigde lijfrente geheel of gedeeltelijk.
Waarom investeren in vastgoed op lijfrente?
Kopen op lijfrente biedt voordelen voor zowel koper als verkoper. Hier zijn een paar redenen waarom investeerders voor deze formule kiezen.
Interessante prijs
De prijs van een eigendom op lijfrente ligt onder de marktprijs, waardoor de koper met een beperkte inbreng een vermogen kan opbouwen.
Als de voorwaarden gunstig zijn, kan de koper panden overwegen waartoe hij op de klassieke manier geen toegang heeft.
Woonkrediet
Lijfrentes kunnen een geschikte oplossing zijn voor kopers die geen toegang hebben tot woonkredieten of die er geen gebruik van willen maken.
Met een lijfrente wordt de verkoper de schuldeiser, aangezien de koper hem de maandelijkse rente betaalt.
Vastgoedbeheer
Lijfrentes vereisen geen vastgoedbeheer. Investeerders hoeven zich dus geen zorgen te maken over wanbetalingen of leegstand. Bij een bewoonde lijfrente is de verkoper huurder voor het leven en zorgt hij goed voor het pand.
Het is een interessante formule om zijn activa te diversifiëren en de risico’s te beperken.
Maatschappelijk verantwoorde investering
Via lijfrentes kunnen senioren in hun vertrouwde omgeving blijven en hun dagelijks leven verbeteren. Investeerders die hun geld op een verantwoorde en nuttige manier willen investeren, kunnen zich dus vinden in dit soort vastgoedtransactie.
Vermogen opbouwen
Door op lijfrente te kopen, beleggen investeerders hun geld in onroerend goed en bouwen ze hun vermogen op zonder fiscale druk. Het is dus een interessante manier om uw vastgoedportefeuille uit te breiden.
Zijn investeringen op lijfrente rendabel?
Als investeerder moet een hoge rendabiliteit een voorwaarde zijn bij de aankoop van vastgoed.
Rendement is een financiële indicator waarmee een goede opportuniteit kan worden geïdentificeerd. Het houdt rekening met zowel de kostprijs van het project als de gegenereerde winst.
Wilt u graag meer weten over het rendement van uw huurpand? Lees ons artikel over rendabele vastgoedinvesteringen.
Het rendement van lijfrente wordt anders berekend omdat het gebaseerd is op een ongecontroleerde variabele: de levensverwachting van de verkoper. Gemiddeld ligt het rendement bij lijfrente tussen 5% en 8%.
Rendement van lijfrente
Voor u investeert in vastgoed op lijfrente, moet u kijken naar het rendement. Dit wordt als volgt berekend: Rendement lijfrente = (jaarlijkse lijfrente / totale kosten investering) x 100.
Bij de totale kosten van de investering is het belangrijk om rekening te houden met de initiële som betaald door de koper, het ‘boeket’, en met de kosten van de aankoop:
- notariskosten,
- registratierechten,
- kosten van het immobiliënkantoor.
Levensverwachting van de verkoper
Het principe van lijfrente berust op een onzekere factor: de levensverwachting van de verkoper. Dit heeft onvermijdelijk gevolgen voor de winstgevendheid van het project.
Voor u op lijfrente koopt, is het belangrijk om verschillende scenario’s te bekijken. Het is hetzelfde principe als bij de aankoop van een klassieke huurwoning. De mogelijkheid bestaat dat de huurder de huur niet betaalt, wat een impact heeft op het rendement.
Meerwaarde bij doorverkoop
Het recht van gebruik en bewoning wordt berekend in verhouding tot de levensverwachting van de verkoper. Hoe ouder de verkoper, hoe lager het recht. Het blote eigendom van de koper wordt getaxeerd en stijgt elk jaar in waarde.
Als het pand bovendien in een dynamisch gebied ligt waar de vastgoedmarkt onder sterke druk staat, kan het snel in waarde stijgen.
Het is dus mogelijk om een eigendom op lijfrente door te verkopen met een meerwaarde vóór het overlijden van de bewoner.
Valkuilen van lijfrente
Zoals bij alle vastgoedtransacties zijn er bepaalde valkuilen die vermeden moeten worden bij het kopen op lijfrente.
Bijzondere aandacht moet worden besteed aan de volgende clausules:
Ontbindende voorwaarde
Met deze clausule kan de verkoper de verkoop tenietdoen als de lijfrente niet wordt betaald.
Dit is een veel voorkomende voorwaarde, omdat de verkoper misschien in een gevaarlijke situatie terechtkomt als hij zijn lijfrente niet ontvangt. Het niet-betalen van de maandelijkse schijven vormt dus een nalatigheid vanwege de koper.
Vertrekclausule van de verkoper
Soms verlaat de verkoper het eigendom voor zijn overlijden. Om naar een bejaardentehuis te gaan bijvoorbeeld. In dit geval wordt de bewoonde lijfrente een vrije lijfrente.
Dit leidt tot een herwaardering van de verkoop, wat een impact kan hebben op de verwachtingen van de koper.
Bescherming van de partner
De verkoper kan een clausule indienen die zijn echtgenote beschermt. De koper moet dan wachten tot zij is overleden voor hij van het eigendom kan genieten. Hij moet ook nog steeds lijfrente betalen.
Lets om in gedachten te houden voor u de verkoopovereenkomst ondertekent.
Vorderingsclausule
Met deze afkoopclausule kan de koper zich losmaken van de lijfrente als hij in financiële problemen komt. Deze clausule is vooral van toepassing als de verkoper een langere levensverwachting heeft dan de koper verwacht.
Omzeilen van de successierechten.
Het is niet mogelijk om een eigendom op lijfrente te kopen van een familielid. De transactie kan door de belastingdienst worden geherkwalificeerd.
Wat is het verschil tussen bewoonde en vrije lijfrente?
Bij een aankoop op lijfrente moet u zich het volgende afvragen: wenst u een pand zonder bewoners of een pand dat bewoond wordt door de verkoper, In beide gevallen zijn er voor- en nadelen.
Korting op de waarde van het goed
Wanneer de koper de verkoper het recht geeft om het eigendom te gebruiken, geniet hij een interessante korting. De prijs van het boeket is lager, wat een hoger rendement mogelijk maakt.
Bedrag van de lijfrente
Bij een vrije lijfrente ligt het bedrag hoger omdat de koper van het eigendom kan genieten, erin kan wonen of het kan verhuren. Hij moet ook alle lasten en het onderhoud van het goed voor zijn rekening nemen.
Kosten delen
Terwijl de kosten voor rekening van de koper zijn in geval van een vrije lijfrente, worden ze bij een bewoonde lijfrente gedeeld.
De verkoper moet de volgende kosten betalen:
- Lopende lasten;
- Onderhoudskosten;
- Gemeentebelasting.
De koper moet de volgende kosten betalen:
- Mede-eigendomskosten;
- Ruwbouwwerken;
- Onroerende voorheffing.
Hoe wordt de lijfrente berekend?
Het bedrag van de lijfrente hangt af van een aantal factoren. Het bestaat uit twee elementen: het boeket en de lijfrente. Een vrije lijfrente is duurder dan een bewoonde lijfrente omdat de koper het recht heeft om het eigendom te gebruiken.
Bedrag van het boeket
Het bedrag van het boeket hangt af van het recht van gebruik en bewoning. Dit geeft de verkoper het recht om tot aan zijn dood van zijn woning te genieten.
De lijfrenteverkoper wordt dan een soort van een huurder, maar betaalt geen huur. De verkoopprijs wordt daarom verminderd met het bedrag van de vooruitbetaalde huur.
Het boeket komt meestal overeen met 20% of 30% van de marktprijs van de woning.
Lijfrente berekenen
Zodra het boeket is betaald, moet de koper maandelijkse betalingen verrichten.
De lijfrente wordt berekend op basis van sterftetafels. Het bedrag van de rente kan worden berekend met behulp van deelcoëfficiënten. Dit hangt af van de leeftijd en levensverwachting van de verkoper.
Basisprincipe voor het berekenen van de lijfrente: als de verkoper aan het einde van de gemiddelde levensverwachting overlijdt, ontvangt hij de normale prijs van zijn woning op de vastgoedmarkt.
Maar als hij een meer dan gemiddelde levensverwachting heeft, betaalt de koper meer dan de waarde van de woning. Dit heeft een negatieve invloed op het rendement.
In België zijn lijfrentes beperkt in de tijd.
Wat zijn de kosten van een verkoop op lijfrente?
Zoals bij elke klassieke vastgoedtransactie zijn er kosten verbonden aan de verkoop op lijfrente. De meeste daarvan zijn voor rekening van de koper.
Verkoopkosten
Bij een verkoop op lijfrente zijn de notariskosten en registratierechten voor rekening van de koper. Zowel bij een vrije als bij een bewoonde lijfrente draait hij op voor de verkoopkosten.
Onroerende voorheffing
Deze belasting wordt betaald door de eigenaar van het pand. Door de koper dus.
Kantoorkosten
In de meeste gevallen zijn de kantoorkosten voor de koper. Ze moeten tegelijk met het boeket worden betaald.
Wat gebeurt er bij overlijden van een van de partijen?
Wanneer de verkoper overlijdt, stopt de lijfrente en hoeft de koper geen rente meer te betalen. Hij mag het gekochte pand in bezit nemen, het verhuren of erin trekken. De koper verkrijgt de volle eigendom van het pand zonder extra belastingen te hoeven betalen.
Er zijn geen administratieve stappen te ondernemen.
De koper overlijdt
Als de koper voor de verkoper overlijdt en nog niet het recht heeft om het eigendom te gebruiken, wordt het opgenomen in zijn nalatenschap.
De erfgenamen worden dus verantwoordelijk voor het betalen van de lijfrente aan de verkoper van het onroerend goed. Ze moeten elke maand rente blijven betalen. Anders wordt de verkoop tenietgedaan zonder enige compensatie voor de koper.
In België is de verkoop op lijfrente nog steeds weinig gebruikelijk. Toch is het een veilige manier voor investeerders om hun geld te beleggen. En ook voor verkopers zonder erfgenamen of rechtsopvolgers kan het een interessante oplossing zijn.
Bij een verkoop op lijfrente moet rekening worden gehouden met het sociale voordeel.
