Winstgevend investeren in onroerend goed

Wat zijn huuropbrengsten?

Verhuurders ontvangen maandelijks inkomsten uit de verhuur van hun eigendommen. Dit zijn onroerende inkomsten of huuropbrengsten.

Bij onroerende inkomsten denken we meestal aan het verhuren van een appartement. In werkelijkheid is het veel ruimer dan dat. 

Huuropbrengsten omvatten de verhuur van een appartement, huis, parking, kantoor, winkel, loods, magazijn enz.

Bij onroerende inkomsten moeten ook de inkomsten uit de verhuur van onverdeelde goederen of uit een vastgoedbelegging via beleggingsfondsen gerekend worden. 

Wat is het rendement van een vastgoedinvestering?

Rentabiliteit of rendement vormt de basis van een vastgoedinvestering. Het is bepalend voor de prestaties van uw investering.

Volgens het woordenboek is rendement het vermogen van een investering om winst op te leveren. Met andere woorden, het is de verhouding tussen de huuropbrengst van één jaar en de aankoopprijs van het huurpand.

Rendement stelt u in staat om uw vastgoedprojecten met elkaar te vergelijken. Hoe vergelijkt u de aankoop van een studio van € 100.000 met de aankoop van een huis van € 500.000 of een parkeerplaats van € 15.000? 

Al deze onroerende goederen zijn te verschillend om te vergelijken. Ze zijn niet gericht op dezelfde doelgroep van huurders. Niet te vergelijken, zegt u dus? Toch is rendement een indicator waarmee projecten met elkaar kunnen worden vergeleken.

Verschillende soorten rendement van een onroerend goed 

Er zijn verschillende manieren om het rendement van een onroerend goed te berekenen. In werkelijkheid zijn , de methodes dezelfde maar maken ze een meer of minder nauwkeurige berekening van het rendement mogelijk.

De twee soorten rendement:

Brutorendement

Brutorendement komt het vaakst voor. Dit is het rendement dat u haastig leest in de vastgoedadvertenties. Het is ook het cijfer dat investeerders gebruiken om het rendement van hun verschillende eigendommen te vergelijken.

Het brutorendement wordt als volgt berekend: 

(jaarlijkse huur/ (aankoopprijs + eventuele werken)) x 100

Bijvoorbeeld, een appartement van € 100.000 dat voor € 500 per maand wordt verhuurd, heeft een rendement van 6%.

Nettorendement

Om het rendement nauwkeuriger te kennen, berekent u het beste het nettorendement. In tegenstelling tot het brutorendement wordt hier rekening gehouden met alle kosten die gepaard gaan met de verhuur van uw pand.

Het nettorendement wordt als volgt berekend: 

(jaarlijkse huur – DIVERSE KOSTEN / (aankoopprijs + eventuele werken)) x 100

Deze kosten omvatten alles wat u moet betalen voor de huur en het onderhoud van uw eigendom. 

De volgende kosten moeten van de huur worden afgetrokken:

• Jaarlijkse huurlasten
• Exploitatiekosten als de woning gemeubileerd is (elektriciteit, internet, ketelonderhoud enz.)
• Jaarlijkse mede-eigendomskosten
• Allerlei kosten (boekhouder, verzekering …)
• Onroerende voorheffing

De berekening van het nettorendement is complexer maar stelt u in staat uw investering beter onder controle te houden en onaangename verrassingen te vermijden.

Bereken het bruto- en nettorendement van uw vastgoed met onze huurrendementsimulator

Hoe maakt u een vastgoedinvestering rendabeler?

Nu we hebben geleerd hoe we het rendement van een onroerend goed berekenen, zien we dat er drie belangrijke hefbomen bestaan om dit cijfer op te krikken:

• Aankoopprijs 
• Gevraagde huur
• Exploitatiekosten van de eigenaar

We zullen zien hoe u het rendement van uw eigendom kunt verhogen aan de hand van deze parameters.

De aankoopprijs van het onroerend goed verlagen

Er wordt altijd gezegd dat de beste deals plaatsvinden bij de aankoop. En dit klopt gedeeltelijk. Als u de prijs van het onroerend goed met € 5.000 of € 10.000 verlaagt, wint u al snel aan rendement.

In het dagelijkse leven winnen we maar zelden 10.000 euro in een half uur. Maar in onroerend goed is dat perfect mogelijk. Na 30 minuten onderhandelen kunt u enkele duizenden euro’s besparen.

Hier volgen enkele tips over hoe u kunt onderhandelen over de aankoopprijs van het gewenste pand:

• Draag elementen aan zoals het weglaten van een opschortende voorwaarde, een gedeeltelijke betaling in contanten vóór de akte enz.
• Toon een ander gelijkaardig maar lager geprijsd pand
• Vermeld dat het pand al lang te koop staat (als dat zo is)
• Vermeld bij een EPC D, E, F of G dat er werken nodig zijn om de waarde te verbeteren
• Bied de eigenaar de mogelijkheid om langer in het pand te blijven als dat nodig is.

De huur verhogen

Een hogere huur verhoogt het rendement. Dit kan op verschillende manieren:

• bijvoorbeeld, richt uw flat in met duur meubilair en bied uw huurders zo een betere service. 

• Voer werken uit om de indeling te verbeteren en het pand te moderniseren. Zo kunt u het tegen een hogere prijs verhuren.
• Bied extra diensten aan zoals airconditioning, fitnessmateriaal, een beveiligingssysteem enz.
• Verhoog de huur elk jaar om het rendement te handhaven. 

De indexering van een huurprijs verhoogt niet noodzakelijk het rendement van uw eigendom maar voorkomt wel dat ze daalt. De indexering wordt omkaderd door de gezondheidsindex en door precieze voorschriften. Op dit vlak hebt u dus geen flexibiliteit.

Kosten onder controle houden en optimaliseren

De laatste manier om uw rendement te verhogen is uw kosten verminderen.

We hebben het natuurlijk over de kosten die ten laste komen van de eigenaar. Met een tool als Smovin houdt u al uw uitgaven onder controle en spoort u snel dure posten op. Zo weet u waar u actie moet ondernemen om ze te verminderen.

Hier zijn enkele tips om de kosten te drukken

• Stel de thermostaat zo in dat hij alleen werkt wanneer dat nodig is
• Een vrijwillige syndicus aanstellen om de mede-eigendomskosten te beperken.

• Kiezen voor een software in plaats van een rentmeester voor uw vastgoedbeheer.
• Hou de rente in de gaten en laat uw lening eventueel herfinancieren om een beter tarief te krijgen
• Kijk regelmatig naar de offertes van dienstverleners, zo geniet u van de meest interessante prijzen
• Onderhoud een goede relatie met uw huurders om geschillen en juridische kosten te vermijden.

Nog meer tips om uw huurinkomsten te verhogen

• Vermijd leegstaande panden via kortetermijnverhuur (AirBnb), wat zeer rendabel kan zijn maar meer beheerwerk vereist.
• Heeft uw woning een garage, verhuur deze dan apart of neem ze niet op in de huurprijs
• Verhuur per kamer in plaats van via klassieke huur
• Verhuur commerciële ruimtes om uw beleggingsstrategieën te diversifiëren.

Door een paar euro’s te besparen op elk van de punten hierboven kan uw rendement er flink op vooruitgaan.

Rendement: een blinde indicator?

Zoals alle indicatoren heeft ook het rendement zijn sterke en zwakke punten. Het maakt het mogelijk projecten financieel met elkaar te vergelijken. 

Maar het houdt geen rekening met enkele fundamentele aspecten:

• Ligging Een project met een rendement van 8% in Charleroi kunt u niet vergelijken met een project met een rendement van 8% in het centrum van Brussel.
• Type woning 6% rendement met een verhuurd 3-kamerappartement is niet vergelijkbaar met 6% rendement met studentenkoten.

Daarom mag u het rendement niet als enige indicator gebruiken en moet u ook andere parameters laten meespelen om het risico van uw investering beter in te schatten.

Waar komt rendement vandaan?

Dit is een fundamentele vraag in het economisch denken. Rendement kan niet los worden bekeken. Het is nauw verbonden met het risico.

Economen zeggen heel vaak dat “winst voortkomt uit risico”. Of eenvoudig gesteld, er bestaat niet zoiets als een “gratis maaltijd”.

Kortom, een rendabele investering gaat gepaard met een hoog risico. En een veilige investering is weinig rendabel.

Door dit toe te passen op vastgoed begrijpen we waarom een gedeeld appartement winstgevender is dan datzelfde appartement individueel te verhuren. 

Een gedeelde woning is rendabeler maar brengt ook meer problemen, meer turnover onder uw huurders en dus meer inspanningen mee. Met andere woorden, een “gratis maaltijd” bestaat niet.