Belasting en fiscaliteit

Kom alles te weten over taksen en belastingen voor vastgoed in België

Inhoudsopgave

Belastingen zijn een belangrijk punt bij vastgoedinvesteringen, of het nu gaat om de aankoop van een onroerend goed met notariskosten, de exploitatie of de verkoop ervan.

Belastingen zijn alom tegenwoordig. In dit artikel nemen we ze onder de loep.

Onroerende voorheffing

In België is de onroerende voorheffing een gewestelijke belasting die eigenaars elk jaar moeten betalen.

De berekening van de onroerende voorheffing is gebaseerd op het kadastraal inkomen van het gebouw, dat wordt vastgesteld door het kadaster. Deze administratie inventariseert de verschillende onroerende goederen op het grondgebied en kent er een fictief inkomen aan toe. Dit fictieve inkomen is wat een eigendom kan opbrengen indien het wordt verhuurd.

Zodra deze fictieve huuropbrengst bepaald is, wordt ze verminderd met de kosten. Er is dus een forfaitaire aftrek van 40% voor bebouwde en 10% voor onbebouwde onroerende goederen.

Elk gewest past een percentage toe op dit fictieve inkomen, verminderd met de kosten, om uw onroerende voorheffing te berekenen.

Voor uw kadastraal inkomen kunt u naar deze website gaan: MyMinfin

Voor vragen over uw onroerende voorheffing kunt u contact opnemen met de volgende organisaties:

Meerwaardebelasting voor onroerende goederen

De meerwaardebelasting voor onroerende goederen is omkaderd en hangt af van de tijd tussen de aankoop en wederverkoop van het onroerend goed, alsook van de vraag of het om een bebouwd onroerend goed dan wel om grond gaat.

Meerwaarde op bebouwde onroerende goederen

Wanneer een eigenaar zijn eigendom verkoopt, kan hij meerwaardebelasting verschuldigd zijn als er minder dan 5 jaar ligt tussen de aankoop en de wederverkoop. In dit geval bedraagt het belastingtarief 16,5%.

Voor de periode van 5 jaar tussen de twee transacties zijn de datums van de notariële akten doorslaggevend.

De meerwaarde wordt toegepast op het verschil tussen de aankoopprijs en verkoopprijs van het onroerend goed.

Verschillende factoren kunnen deze bedragen verhogen of verlagen:

Het aankoopbedrag omvat alle kosten gekoppeld aan deze aankoop, d.w.z.:

  • registratierechten
  • aktekosten
  • eventuele commissie van het kantoor

Dit globale verhogingsbedrag kan vastgelegd worden op een forfaitair percentage van 25% van de aankoopprijs.

Dit bedrag kan op zijn beurt verhoogd worden met 5% per jaar vanaf de aankoopdatum, teneinde rekening te houden met de waardestijging van het onroerend goed.

En dit bedrag kan nog eens verhoogd worden met het bedrag van de uitgevoerde werkzaamheden indien deze door erkende vakmensen worden uitgevoerd.

De verkoopprijs is de prijs die de verkoper van de koper kan krijgen. Dit bedrag wordt vermeerderd met alle kosten verbonden aan de verkoop van het onroerend goed. Het gaat dan om advertentie-, kantoor- en notariskosten.

Deze regels rond de meerwaarde op vastgoed gelden ook wanneer de verkoper het goed als schenking ontvangt (geldt niet bij een successie). Bij een schenking bedraagt de periode slechts 3 jaar.

Enkele uitzonderingen op de meerwaardebelasting:

  • De meerwaarde is niet van toepassing op het hoofdverblijf, ook wel gezinswoning genoemd
  • Er is geen meerwaarde op de verkoop van goederen die toebehoren aan minderjarigen (jonger dan 18 jaar)
  • Inkomsten uit onteigening zijn niet aan meerwaarde onderworpen

Meerwaarde op grond

De berekening van de meerwaardebelasting voor onbebouwde onroerende goederen is eenvoudiger.

Als u uw grond verkoopt:

  • Binnen de 5 jaar na de aankoop bedraagt de belasting 33% van de meerwaarde
  • Tussen 5 en 8 jaar na aankoop bedraagt de belasting 16,5% van de meerwaarde.
  • Er wordt geen meerwaardebelasting geheven op grond die 8 jaar of langer na aankoop wordt verkocht.

Btw op vastgoed en registratierechten

In België wordt de aankoop van een onroerend goed belast via de btw als het om een nieuw gebouw gaat of via de registratierechten bij de notaris als het om een oud gebouw gaat.

Btw op vastgoed

Wanneer een woning nieuw wordt gekocht bij een projectontwikkelaar, bedraagt de btw 21%.

In België wordt een woning als nieuw beschouwd tot 31 december van het jaar dat volgt op het eerste volledige jaar van bezetting. Als u uw woning bijvoorbeeld in 2022 voor het eerst bewoont, wordt ze tot 31 december 2024 als nieuw beschouwd.

Een particulier kan dan ook zijn eigendom verkopen met btw in plaats van registratierechten. Dit moet echter uitdrukkelijk in de verkoopovereenkomst worden vermeld.

Registratierechten

Een eigendom dat als oud wordt beschouwd, is onderworpen aan de registratierechten van de notaris. Deze kosten zijn een percentage van de prijs van het onroerend goed.

Dit percentage varieert naargelang het gewest:

  • 12.5% in Brussel en Wallonië
  • 12% in Vlaanderen

Extra belastingen op gemeubileerd vastgoed

Gemeubileerd verhuren heeft gevolgen voor de fiscaliteit rond huuropbrengsten. Volgens de Belgische administratie wordt 40% van de huur beschouwd als inkomsten uit de verhuur van meubilair.

Dit deel van de huur wordt dus beschouwd als roerende inkomsten (en niet onroerende) en wordt belast aan 15%. Een gemeubileerd goed verhuren kan dus een belastingvoordeel inhouden voor de verhuurder.

Om de kortetermijnverhuur van gemeubileerde woonruimte te beperken, voerden sommige gemeentes een speciale belasting in. Ga dus zeker na welke plaatselijke belastingen gelden in de stad waar u wenst te investeren. Dit kan van invloed zijn op de nettorentabiliteit van uw onroerend goed.

Andere artikelen over investeringsvastgoed
Vastgoedbeheer software
Abonneer u op onze e-nieuwsbrief!

Dank u voor uw inschrijving!