Hoe zegt u een handelshuur vroegtijdig op?
Opzeg van de overeenkomst door de huurder
Bij een gewone handelshuurovereenkomst van 9 jaar kan de huurder de overeenkomst opzeggen op het einde van elke periode, d.w.z. om de 3 jaar.
Hij moet zijn verzoek per aangetekende brief of via deurwaardersexploot verzenden uiterlijk 6 maanden voor het einde van de termijn van drie jaar, ook wel ‘break’ genoemd.
Hij moet dan een opzegtermijn van 6 maanden in acht nemen.
Aan het einde van de 9 jaar is de huurovereenkomst automatisch beëindigd, tenzij de huurder die wenst te verlengen. Hij zal dan dienovereenkomstig moeten handelen indien de huurovereenkomst dit toelaat.
Opzeg van de overeenkomst door de eigenaar
De eigenaar kan de huurovereenkomst opzeggen indien deze mogelijkheid in het contract is opgenomen.
De vooropzeg bedraagt één jaar. Maar hij kan de huurovereenkomst slechts opzeggen indien hij of een familielid voornemens is het goed over te nemen met het oog op de uitoefening van een commerciële of ambachtelijke activiteit.
Deze activiteit moet plaatsvinden binnen 6 maanden na het vrijkomen van het goed. Anders kan de voormalige huurder van de eigenaar een schadevergoeding eisen die overeenkomt met 36 maanden huur.
De verhuurder kan de huurovereenkomst ook te allen tijde zonder specifieke reden opzeggen, mits hij de huurder een uitzettingsvergoeding betaalt gelijk aan drie jaar huur.
Beëindiging met wederzijdse instemming
De huurovereenkomst kan ook met wederzijdse instemming worden beëindigd. Een authentieke akte wordt evenwel sterk aanbevolen (voor een notaris of rechter).
Een huurovereenkomst opzeggen vóór het einde van een termijn van drie jaar
Het is normaal niet mogelijk om een huurovereenkomst te beëindigen vóór het einde van de 3 jaar. Toch zijn er 3 situaties waarin een huurovereenkomst tijdens de looptijd kan worden verbroken:
- In het contract is een clausule opgenomen die de huurder de mogelijkheid biedt de huurovereenkomst op elk moment op te zeggen.
- Er is wederzijdse instemming tussen de twee partijen. De opzegging moet in ieder geval gebeuren voor een notaris of rechter.
- De huurder kan zijn huurovereenkomst overdragen aan een andere persoon, die de overeenkomst dan overneemt. Deze tweede oplossing werkt alleen indien het contract de overdracht van de huurovereenkomst aan een derde partij toelaat.
Wat gebeurt er wanneer het handelspand wordt verkocht?
De verkoop van het onroerend goed brengt in sommige gevallen de beëindiging van de huurovereenkomst mee. De regels verschillen naargelang:
- De clausules van het contract,
- Het feit of het contract al dan niet geregistreerd is.
De huurovereenkomst is geregistreerd
- Het contract bevat geen clausule die de nieuwe koper toelaat zijn huurder uit te zetten.Voor de huurder verandert er niets. Hij zal huur moeten betalen aan de nieuwe eigenaar.
- In de overeenkomst is bepaald dat in geval van verkoop of overdracht van de handelshuurovereenkomst de nieuwe koper de huidige huurder uit het pand mag zetten. Er gelden echter beperkingen. De nieuwe verhuurder moet de huurder binnen 3 maanden na de overname op de hoogte brengen en een opzeg van één jaar in acht nemen. De nieuwe eigenaar moet de huurder ook een uitzettingsvergoeding betalen.
De huurovereenkomst is niet geregistreerd
Soms wordt een handelshuurovereenkomst niet geregistreerd. Hier zien we een aantal nieuwe mogelijkheden:
- De huurder betrekt het pand gedurende minder dan 6 maanden: de nieuwe eigenaar kan de huurder uitzetten.
- Indien de huurder al meer dan 6 maanden aanwezig is, kan de eigenaar de huurder uitzetten onder dezelfde voorwaarden als bij een geregistreerde huurovereenkomst met een clausule die uitzetting in geval van verkoop toestaat. De eigenaar moet de huurder binnen 3 maanden na de aankoop van het pand informeren, een opzeggingstermijn van één jaar respecteren en een uitzettingsvergoeding betalen.
Wat te doen wanneer de huurder failliet gaat?
Bij een faillissement van de huurder van een handelshuurovereenkomst heeft de curator het recht om de huurovereenkomst onvoorwaardelijk en zonder opzeggingstermijn te beëindigen. De verhuurder kan een schadevergoeding krijgen, afhankelijk van het bedrag dat na de vereffening van het faillissement beschikbaar is.
Indien mogelijk kan de vergoeding maximaal oplopen tot het bedrag van de in de huurovereenkomst bepaalde opzegvergoeding, doorgaans 6 maanden huur.
Digitale tools, ideaal om nooit meer een belangrijke datum te vergeten
Bezit u een vastgoedpark met verschillende soorten gebouwen? Dans is de kans heel groot dat de datums van elk huurcontract verschillend zijn.
Hoe zorgt u ervoor dat u belangrijke datums, zoals het einde van een termijn van drie jaar of het einde van een contract, niet vergeet?
Hoewel de huurder het vaakst actie moet ondernemen om bijvoorbeeld de huurovereenkomst te verlengen, loont het voor de verhuurder de moeite om deze belangrijke datums in het oog te houden en te anticiperen op de zoektocht naar nieuwe huurders.
Een goede vastgoedbeheertool zoals Smovin informeert u over alle belangrijke datum van uw contracten.
Actie ondernemen of een mededeling aan uw huurder sturen? Smovin stelt de teksten op en verzendt ze automatisch per e-mail, brief of aangetekende brief.
Naast herinneringen voor belangrijke datums helpt Smovin u ook met alle taken van uw vastgoedbeheer:
- Controle van de huurbetalingen
- Automatische herinneringen
- Herinneringen en berekeningen van huurindexeringen
- Automatische lastenafrekening
- Huurfacturen opstellen en versturen
- Gegevens voor uw boekhouding exporteren
- Enz.
