De indexering van de huurprijs gebeurt niet automatisch. Zolang de verhuurder ze niet schriftelijk vraagt, blijft de huurder hetzelfde bedrag betalen, soms jarenlang. Uit een analyse van Smovin in 2022 bleek trouwens dat drie op de vier huurprijzen in de software het voorbije jaar niet geïndexeerd waren.
Wie het merkt, stelt zich meteen dezelfde vraag: is het te laat? Veel verhuurders denken dat ze hun recht op indexering kwijt zijn, of net dat ze alle vergeten jaren kunnen terugvragen.
De werkelijkheid ligt daartussen, en ze valt eigenlijk mee. Dit artikel gaat over woninghuurovereenkomsten in Vlaanderen, Brussel en Wallonië, waar dezelfde basisregel geldt. U leest wat u nog kunt recupereren, wat verloren is en hoe u de situatie correct rechtzet.
Vergeten te indexeren: wat verliest u echt?
De nieuwe huurprijs haalt u volledig in
De indexatieformule vertrekt altijd van dezelfde gegevens: de basishuurprijs uit de huurovereenkomst, de aanvangsindex en het nieuwe gezondheidsindexcijfer. Met de indexeringen van vorige jaren houdt ze geen rekening. Een indexering die u drie jaar te laat vraagt, levert dus precies dezelfde nieuwe huurprijs op als wanneer u elk jaar had geïndexeerd.
Eén ding is daarmee duidelijk: als u vergeet te indexeren, verliest u het niveau van de huurprijs niet. Zodra u de indexering vraagt, komt de huur terug op het bedrag dat ze had moeten bereiken.
Achterstallen zijn beperkt tot drie maanden
Wat u wel verliest, zijn de bedragen die u niet hebt ontvangen. De aanvraag tot indexering werkt maar drie maanden terug vóór de maand van de aanvraag. Alles wat daarvoor ligt, is definitief verloren, en geen enkele clausule in de huurovereenkomst kan daarvan afwijken.
Rekenvoorbeeld: een huur die ruim drie jaar niet geïndexeerd werd
Neem een appartement in Wallonië met een EPC-label C, verhuurd voor 800 euro per maand. De huurovereenkomst werd ondertekend in februari 2022 en trad in werking op 1 maart 2022. De verhuurder heeft nooit geïndexeerd en merkt dat in november 2026.
- De nieuwe huurprijs: 800 € × 138,06 (gezondheidsindex van februari 2026) ÷ 118,21 (index van januari 2022) = 934,34 €. Dat bedrag is verschuldigd sinds de verjaardag van 1 maart 2026, en de huurder betaalt het voortaan.
- Wat hij nog kan terugvragen: de drie maanden vóór zijn aanvraag, dus augustus, september en oktober 2026: 3 × 134,34 € = 403,02 €.
- Wat verloren is: het verschil tussen de betaalde en de geïndexeerde huur van maart 2023 tot juli 2026, samen 3.836,46 €.
De huurprijs komt dus weer op het juiste niveau, maar meer dan 3.800 euro krijgt de verhuurder nooit meer terug. Daar zit de echte kost van een vergeten indexering: ze loopt elke maand op zolang er niets gevraagd wordt.
Voor een huurovereenkomst in Vlaanderen die sinds 2019 werd gesloten, is de aanvangsindex die van de maand vóór de inwerkingtreding, en niet die van de maand vóór de ondertekening. Het principe blijft hetzelfde.
De regel van drie maanden in Vlaanderen, Brussel en Wallonië
Sinds de regionalisering van de woninghuur heeft elk gewest zijn eigen regels, maar het principe is overal hetzelfde: de indexering is alleen verschuldigd als de verhuurder ze schriftelijk vraagt, en ze werkt maximaal drie maanden terug. In Vlaanderen staat die regel in artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet; in Brussel en Wallonië in hun eigen woninghuurwetgeving.
Wat per gewest verschilt, zijn vooral de voorwaarden vooraf en de EPC-regels, die hieronder aan bod komen. Voor de volledige berekening per gewest leest u onze pagina’s over de huurindexering in Vlaanderen en Brussel, en over huurindexering volgens EPC en gewest voor Wallonië.
Situaties die de berekening veranderen
Energieverslindende woningen en de periode 2022-2023
Liep de huurovereenkomst tussen eind 2022 en eind 2023 en had de woning een slecht EPC-label, dan berekent u de nieuwe huurprijs niet met de basisformule alleen. Brussel en Vlaanderen passen een correctiefactor toe, en Wallonië herberekent de basishuurprijs vanaf de huurprijs van de periode van beperking. Een vergeten indexering verandert niets aan die regels: ze gelden ook voor een laattijdige aanvraag. Meer daarover op onze pagina over huurindexering en EPC.
Een niet-geregistreerde huurovereenkomst of, in Brussel, geen geldig EPC-attest
In Wallonië en Brussel kan een niet-geregistreerde huurovereenkomst niet geïndexeerd worden. Is dat bij u het geval, registreer de huurovereenkomst dan vóór u de indexering vraagt. In Brussel moet de huurder bovendien een geldig EPC-attest hebben gekregen. In die gevallen helpt de regel van drie maanden u niet: zolang de voorwaarde niet vervuld is, valt er niets in te halen.
Handelshuurovereenkomsten
Handelshuurovereenkomsten volgen een ander stelsel. Indexeren kan alleen als de overeenkomst het voorziet, en de achterstallen kunnen worden teruggevraagd over de 12 maanden vóór de aanvraag, in plaats van drie. Wat daarvoor ligt, is ook hier verloren. De regels vindt u in ons artikel over de indexering van een handelshuurovereenkomst.
Een vergeten indexering inhalen, stap voor stap
- Controleer de voorwaarden: geregistreerde huurovereenkomst (in Wallonië en Brussel), indexering niet uitgesloten in de huurovereenkomst en, in Brussel, een geldig EPC-attest dat aan de huurder is bezorgd.
- Bereken de nieuwe huurprijs met de basisformule, vanaf de laatste verjaardag, en pas de EPC-regel van uw gewest toe als de huurovereenkomst eronder valt. De indexcijfers vindt u in onze tabel met gezondheidsindexen, en onze calculator rekent het voor u uit.
- Stuur een schriftelijke aanvraag naar de huurder: een e-mail of brief volstaat, zolang u kunt bewijzen dat u ze verstuurd hebt. Vermeld het nieuwe bedrag, de berekening en de datum vanaf wanneer het geldt. U kunt vertrekken van onze voorbeeldbrief.
- Vraag de achterstallen van de drie maanden vóór de maand van uw aanvraag, duidelijk gescheiden van de nieuwe huurprijs.
- Noteer de volgende verjaardag: de volgende indexering kunt u een jaar na de vorige vragen.
Fouten om te vermijden
- Alle vergeten jaren terugvragen: verder dan drie maanden hoeft de huurder niet te betalen.
- De nieuwe huurprijs berekenen vanaf de huidige huur in plaats van de basishuurprijs uit de huurovereenkomst.
- Denken dat het te laat is en niets vragen: elke extra maand wachten is een maand verlies.
- De EPC-regels vergeten voor een huurovereenkomst die liep tijdens de periode 2022-2023.
- Een niet-geregistreerde huurovereenkomst indexeren in Wallonië of Brussel.
Geen verjaardag meer laten passeren
Een vergeten indexering is nooit definitief voor de huurprijs, maar ze kost elke maand iets meer. Snel rechtzetten beperkt het verlies tot de achterstallen die al verloren zijn; vooruitkijken voorkomt het helemaal. Met meerdere panden lopen de verjaardagen, indexcijfers en EPC-regels snel op.
Smovin verwittigt u zodra een van uw huurcontracten geïndexeerd kan worden en berekent de nieuwe huurprijs volgens de regels van het gewest waar het pand ligt. Ontdek hoe de geautomatiseerde indexering werkt.
