Il est parfois plus intéressant d’acheter ou de vendre une société immobilière plutôt qu’un immeuble.
Cette solution offre des avantages au vendeur ainsi qu’à l’acheteur. Elle implique cependant certaines obligations relatives aux sociétés.
Si vous vous posez la question du rachat d’une société immobilière, vous devez prendre plusieurs éléments en considération avant de prendre votre décision.
Les avantages pour le vendeur
En tant que vendeur d’une société immobilière, il existe des avantages fiscaux non négligeables.
Le vendeur peut céder une partie de ses actions ou la totalité de l’entreprise.
La fiscalité
Sur le plan fiscal, le vendeur d’une société immobilière ne sera pas imposé de la même manière sur la plus-value réalisée sur la vente de ses actions que sur la vente d’un bien immobilier.
En effet, la taxe sur la plus-value immobilière s’élève à 16,5% en Belgique. En revanche, la plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble en société n’est pas imposable dans le chef de la personne physique qui a cédé ses parts.
Il est important de préciser que si la société vend l‘immeuble, la plus-value est taxable à l‘impôt des sociétés, soit à 25 %.
Les avantages pour l’acheteur
Le rachat d’une société immobilière présente des avantages pour l’acheteur. En effet, les démarches administratives ne sont pas les mêmes que lors de l’achat d’un bien immobilier.
Les droits d’enregistrement
À Bruxelles et en Wallonie, les droits d’enregistrement pour les résidences principales sont élevés puisqu’ils représentent 12,5% du montant du bien, comparé à la Flandre, où le taux est passé de 6% à 3%.
Pour ce qu’il en est des droits d’enregistrement pour les résidences qui ne sont pas considérées comme principales, le taux reste le même pour la Wallonie et Bruxelles, soit 12,5%. En Flandre, le taux passe alors à 12%.”
Les droits d’enregistrement sont obligatoires lors de l’achat d’un bien immobilier. C’est donc une somme à prendre en compte dans le budget d’un investisseur immobilier.
En achetant une société immobilière, l’acheteur acquiert des actions. Celles-ci ne sont pas soumises aux droits d’enregistrement. Il évite également de s’acquitter des frais de notaire. C’est donc une formule qui peut s’avérer économique pour acquérir des biens immobiliers.
Les risques et obligations à prendre en compte avant d’opter pour cette solution
Le rachat d’une société immobilière implique certains inconvénients : des obligations s’appliquent aux entreprises belges. De plus, le financement du rachat d’une société immobilière peut s’avérer être un parcours semé d’embûches.
Le financement
Pour financer le rachat d’une société, l’acquéreur doit obtenir le financement nécessaire.
Or, pour un achat d’actions, il n’est pas possible de souscrire un prêt hypothécaire. Le bien ne peut donc pas constituer une garantie pour la banque.
L’acquéreur doit alors convaincre la banque de lui octroyer un crédit d’investissement. Le profil de l’acheteur doit être favorable. Il aura plus de chance de l’obtenir s’il dispose de fonds propres.
La gestion des comptes
La gestion d’une société implique une gestion des comptes : les entreprises belges sont tenues de publier les résultats en déposant leur compte annuel.
La société immobilière est soumise à l’impôt des sociétés. Elle doit également déclarer la TVA chaque trimestre.
Comment procéder à un achat de société immobilière ?
Si en tant qu’investisseur vous souhaitez acheter une société immobilière, voici comment procéder.
La cession des parts
L’acheteur de la société immobilière acquiert les parts sociales de l’entreprise et remplace le cédant en tant que gérant de la société.
Un actionnaire détient les actions d’une société et peut donc en transférer la propriété par le biais d’une vente ou d’une donation.
Si la société immobilière est constituée de plusieurs associés, pour que l’un d’entre eux cède ses parts, il devra alors obtenir l’agrément des autres par le biais d’un vote.
La reprise des droits et des devoirs
Lors du rachat d’une société immobilière, le nouvel actionnaire reprend l’ensemble des droits et devoirs. Il convient donc pour l’acheteur de se préparer et de se protéger par rapport aux risques liés à la gestion d’entreprise.
