Posséder et gérer un local professionnel en tant que propriétaire implique une compréhension approfondie des diverses obligations et opportunités qui accompagnent ce type de bien immobilier.
Qu’il s’agisse de déterminer le type de bail à utiliser (professionnel ou commercial), de gérer les aspects financiers ou de connaître les droits et responsabilités en cas de litige, voici tout ce que vous devez savoir pour optimiser la gestion de votre local professionnel.
La mise en location d’un local professionnel
Quel type d’activité dans un local professionnel ?
Le bail professionnel est destiné aux activités non commerciales, principalement pour les professions libérales telles que médecins, avocats, architectes, comptables, etc.
Ce bail offre une flexibilité intéressante avec une durée minimale de six ans, renouvelable tacitement si aucune des parties ne souhaite mettre fin au contrat.
Le bail commercial s’adresse quant à lui aux activités commerciales, artisanales et industrielles. Le local doit donc servir à l’exploitation d’un fonds de commerce.
Quel type de bail pour la location d’un local professionnel ?
En tant que propriétaire, vous devez veiller à choisir le bon type de bail : pour la location de votre local professionnel, vous devez choisir entre le bail professionnel et le bail commercial.
Ce choix détermine non seulement les conditions d’utilisation du bien, mais aussi les droits et obligations des parties.
Pour les propriétaires et les locataires, il est essentiel de comprendre les différentes options de baux disponibles pour s’assurer qu’ils répondent aux besoins spécifiques de l’activité exercée.
Comment savoir si un local est professionnel ?
Généralement, l’usage principal d’un local est défini dans le permis de construire. La mairie de la commune où se situe le bien peut aussi fournir une attestation indiquant si le bien immobilier est destiné à un usage résidentiel ou commercial.
Chaque local est classé parmi 38 catégories, selon son usage (clinique, bureau, stationnement, hôtel…) et ses caractéristiques physiques (telles que boutiques et magasins sur rue, magasins de grande surface).
Comment déclarer la location d’un local professionnel ?
Si l’affectation d’un local change ou qu’il s’agit d’une nouvelle construction, les propriétaires disposent d’un délai de 90 jours pour transmettre un formulaire au service des impôts des entreprises.
Les propriétaires doivent déclarer le montant de la location d’un local professionnel tous les ans. Cette déclaration permet d’établir des statistiques et de déterminer l’évolution moyenne des loyers chaque année.
Les aspects financiers de la mise en location d’un local professionnel
Qui doit payer la taxe foncière pour un local professionnel ?
La taxe foncière, qui concerne tant les baux commerciaux que professionnels, doit en principe être payée chaque année par le propriétaire des locaux. Celui-ci peut décider de mettre cette taxe à la charge du locataire si cela a été précisé dans le bail.
Comment fixer le loyer d’un local professionnel ?
Afin de définir la valeur locative d’un local professionnel, il faut tenir compte de trois critères : la surface pondérée du local, la catégorie du local avec son tarif dédié, ainsi que le coefficient de localisation du local.
Quelles charges pour un local professionnel ?
Les charges pour un local professionnel peuvent varier en fonction des termes du contrat de location et des accords entre le locataire et le bailleur. Cependant, généralement, les charges pour un local professionnel peuvent inclure :
- Les charges locatives, telles que les frais de gestion, d’entretien et de nettoyage des parties communes de l’immeuble.
- Les frais d’eau, d’électricité, de chauffage et de climatisation.
- Les impôts, comme la taxe foncière.
- Les charges d’assurance pour couvrir les risques liés à l’exploitation du local.
- Les frais de réparation et de maintenance du bâtiment, y compris les gros travaux nécessaires pour maintenir le local en bon état.
- Les frais liés aux services et équipements spécifiques au local, tels que les ascenseurs, les systèmes de sécurité, les parkings, etc.
- Les frais de gestion immobilière, si le bailleur engage une agence pour gérer la location du local.
Comment l’état des lieux d’un local professionnel doit-il être établi ?
L’établissement de l’état des lieux d’un local professionnel doit être réalisé avec soin et méthodologie pour garantir une documentation précise et exhaustive. Il peut être réalisé à l’amiable ou par un commissaire de justice.
Le document doit être joint au contrat de location et conservé par chacune des parties signataires.
Qu’est-il conseillé d’inclure dans l’état des lieux d’un local professionnel ?
Il est recommandé d’inclure dans l’état des lieux d’un local professionnel une description détaillée de l’état de chaque pièce et de ses équipements, en mettant l’accent sur les éventuelles détériorations, usures ou dysfonctionnements.
Il est également judicieux de prendre des photographies pour documenter l’état initial du local.
Quelle est l’implication d’une absence d’état des lieux ?
Tout d’abord, cela peut rendre difficile pour les parties de prouver l’état initial du local au début de la location, ce qui peut entraîner des litiges ultérieurs en cas de dommages ou de différends.
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives sauf s’il possède la preuve du contraire.
Modèle d’état des lieux pour un local professionnel
Découvrez gratuitement notre modèle d’état des lieux pour un local professionnel.
Cliquez ci-dessous pour le télécharger.
