Le bail professionnel est un contrat de location d’un local utilisé pour une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole.
Il concerne donc principalement les professions libérales.
Les professions libérales sont celles exercées par les avocats, les architectes, les médecins, les notaires, les comptables, c’est-à-dire les professionnels exerçant une activité principalement intellectuelle de façon indépendante.
Que contient le contrat de bail professionnel ?
Le bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Le contenu du bail professionnel est librement déterminé par les parties. Il comporte habituellement :
- L’identité des parties
- La description du local loué
- La durée du contrat de bail
- Le montant du loyer, les conditions de paiement et de révision du loyer
- Le dépôt de garantie
- La répartition des charges entre le bailleur et le locataire
- Les obligations du bailleur et du locataire
Quels sont les avantages liés au bail à usage professionnel pour le propriétaire ?
Le bail professionnel est plus souple que le bail commercial.
Un avantage du bail professionnel pour le propriétaire est que le locataire ne bénéficie pas de droit de renouvellement. Ainsi, lorsque le propriétaire décide de ne pas renouveler le contrat, il ne doit pas verser d’indemnité d’éviction au locataire.
Le bail professionnel est assez flexible en termes de fixation du loyer et de modalités de révision.
Quel type de bail est adapté pour les professions libérales ?
En tant que propriétaire, si vous désirez louer un local professionnel à une ou plusieurs personnes exerçant une profession libérale, c’est le bail professionnel qui est d’application.
Le bail professionnel permet la colocation de plusieurs professionnels. Les professionnels détiennent alors un même bail.
Il est cependant possible de se soumettre volontairement au régime de bail commercial, même si le locataire exerce une profession libérale.
Quelles sont les obligations du propriétaire dans un contrat de bail à usage professionnel ?
Le bail professionnel est régi par les articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et les articles du Code Civil.
Le propriétaire :
- Ne doit cacher aucun vice au preneur et doit délivrer le local en bonne et due forme
- Ne doit pas effectuer de travaux ou d’aménagements pouvant priver son locataire de tout ou d’une partie du local
- Doit garantir l’exercice de l’activité du locataire
Le bail professionnel doit obligatoirement contenir un dossier de diagnostic technique en annexe comprenant :
- l’état des risques et pollution (ERP)
- le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Il n’est pas nécessaire de mentionner la présence ou non d’amiante pour les locations non destinées à l’habitation.
Quelles sont les conditions pour la sous-location et la cession d’un local professionnel ?
La sous-location d’un bail professionnel est possible tant que le contrat de bail ne l’interdit pas. Une clause peut formellement interdire ou autoriser la sous-location.
Il est également possible de sous-louer partiellement un local professionnel, c’est-à-dire ne louer qu’une partie du local professionnel.
Le locataire principal reste responsable envers le propriétaire du respect du contrat de bail par le sous-locataire.
La libre cession d’un bail professionnel est possible en l’absence de clause contraire. Cette clause peut notamment permettre au propriétaire d’approuver ou refuser le repreneur du bail.
Le locataire principal devra, tant en cas de sous-location que de cession, en informer le propriétaire.
Comment fonctionne l’état des lieux dans le cadre d’un bail professionnel ?
Un état des lieux à l’entrée et à la sortie doit être établi pour un bail professionnel. L’état des lieux peut être établi :
- De façon contradictoire et à l’amiable entre le bailleur et le locataire
- Par un commissaire de justice, anciennement appelé huissier de justice.
Les frais associés à l’établissement d’un état des lieux par un commissaire de justice sont divisés par moitié entre le bailleur et le locataire.
L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail ou conservé par les deux parties.
Si aucun état des lieux n’a été établi, il est présumé que le locataire a reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Les réparations locatives sont l’entretien courant et les petites réparations qui sont à la charge du locataire.
Les réparations locatives concernent :
- Extérieur du logement : jardin privatif, auvents, terrasses, marquises, gouttières
- Ouvertures : fenêtre et porte, vitrage, store et volet, serrure et verrou de sécurité, grille de portail
- Intérieur du logement : plafond, mur, cloison, revêtement du sol, placard et menuiseries
- Plomberie : canalisation d’eau, canalisation de gaz, fosse septique, chauffage, eau chaude et robinetterie, évier et appareil sanitaire
- Certains équipements électriques : ampoule, fusible, interrupteur, prise de courant, etc.
- Autres : réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, détecteur de fumée, conduits d’évacuation, etc.
Comment fonctionne la révision du loyer dans un bail professionnel ?
La révision du loyer n’est pas imposée par la loi dans le cadre d’un bail professionnel.
Une clause d’indexation dans le contrat de bail peut cependant prévoir une révision du loyer. La rédaction de cette clause d’indexation est libre.
L’indice applicable à la révision du loyer est alors choisi librement par les parties. Il peut par exemple s’agir de l’indice du coût de la construction (ICC) ou de l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT).
Si l’indice à utiliser n’est pas précisé dans le contrat de bail, le même loyer est applicable et ne pourra donc pas être réévalué pendant toute la durée du bail.
Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail professionnel ?
Un bail professionnel ne peut pas être résilié par le propriétaire avant son terme.
Cependant, une clause résolutoire permet une résiliation automatique du bail après la délivrance d’un acte d’huissier si le locataire ne respecte pas ses obligations.
Le propriétaire peut faire recours à cette clause résolutoire dans le cas
- d’un défaut de paiement du loyer ou des charges
- du non-versement de la garantie locative si elle est demandée
- de la non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs
- du non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués
Il est également possible pour le bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail professionnel en justice lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations et qu’aucune clause résolutoire n’a été établie dans le contrat de bail.
Le locataire peut résilier un bail professionnel à tout moment moyennant un délai de préavis de 6 mois, en notifiant le propriétaire par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice.
Comment fonctionne le renouvellement d’un bail professionnel ?
Le propriétaire et le locataire peuvent chacun décider de ne pas prolonger le bail. Le propriétaire ou le locataire doit en informer l’autre partie 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le locataire ne bénéficie pas de droit au renouvellement avec un contrat de bail professionnel. Si le propriétaire décide de ne pas renouveler le contrat, aucune indemnité d’éviction ne doit être versée au locataire.
Si ni le propriétaire ni le locataire n’a exprimé d’intention de ne pas prolonger le bail, le bail sera automatiquement prolongé pour la même durée par reconduction tacite.
Si le propriétaire souhaite changer les conditions du bail au terme des 6 ans, il doit donner congé au locataire et lui faire une offre de renouvellement. Cela permet notamment au propriétaire d’augmenter le montant du loyer ou de modifier la répartition des charges.
Quelle est la durée d’un bail professionnel ?
La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans. Il n’est donc pas possible de convenir un bail professionnel d’une durée inférieure à 6 ans.
Il n’y a pas de durée maximale. Dans le cas d’un bail d’une durée supérieure à 12 ans, un acte authentique de notaire est obligatoire.
Contrairement au bail commercial, les conditions du bail professionnel ne permettent pas de recourir à un bail dérogatoire.
Un bail dérogatoire est un contrat qui déroge au statut des baux commerciaux et qui permet une durée de bail plus courte que le bail commercial. La durée du bail dérogatoire ne peut pas dépasser 3 ans.
Comment fonctionne le dépôt de garantie d’un bail professionnel ?
Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans le cadre d’un bail professionnel.
Le contrat de bail peut cependant prévoir que le locataire doit en verser une, ce qui est le cas la plupart du temps. Le montant du dépôt de garantie est alors librement fixé par les parties. Il est cependant d’usage de le fixer à un ou deux mois de loyer.
Dans le cas d’un dépôt de garantie, la somme du montant de dépôt doit être notée dans le bail. La date de restitution du dépôt de garantie doit également apparaître dans le bail.
Il est d’usage de restituer le dépôt dans les deux mois suivant la fin du contrat de bail.
Un dépôt de garantie ne peut pas être considéré comme une avance sur un loyer. Ainsi, le locataire ne peut pas refuser de payer le dernier mois de loyer en échange du dépôt de garantie.
Quelle est la répartition des charges et des taxes dans un bail professionnel ?
La répartition des charges locatives est décidée librement par les parties dans un contrat de bail commercial.
Le bail professionnel prévoit cependant très souvent que les gros travaux (murs de soutènement, voûtes, toiture, etc.) sont à la charge du propriétaire.
Les réparations locatives ou d’entretien du local sont à la charge du locataire, sauf si les dépenses résultent de la vétusté ou de la force majeure.
La répartition des impôts et taxes entre le propriétaire et le locataire est également librement définie dans le contrat de bail professionnel.
Lorsque le contrat de bail ne précise pas la répartition des charges, c’est au propriétaire de payer les impôts fonciers et les frais d’assurance de l’immeuble.
Qu’est-ce que le bail mixte professionnel ?
Le bail mixte professionnel combine une résidence principale et un espace pour une activité professionnelle, qui n’est donc pas commerciale et ni industrielle.
L’accord du bailleur est nécessaire pour une utilisation mixte. Il y a deux possibilités pour obtenir cet accord :
- À la signature du bail, en signant directement un bail mixte
- Via une autorisation expresse du bailleur lorsqu’un bail d’habitation a été initialement signé
Il existe deux conditions à la conclusion d’un bail mixte :
- Le règlement de propriété ne doit pas s’opposer à l’exercice d’une activité professionnelle dans l’immeuble
- Une autorisation administrative de la mairie doit être obtenue pour les locaux situés dans des communes de plus de 200 000 habitants
La durée du bail mixte professionnel est de 3 ans si le bailleur est une personne morale et de 6 ans si le bailleur est une personne physique.
