Les baux professionnels et les baux commerciaux sont des contrats juridiques régissant la location de locaux utilisés pour des activités distinctes.
Bien que ces deux types de baux puissent sembler similaires, ils présentent des différences significatives en termes de durée, de conditions de renouvellement, de résiliation, et de répartition des charges.
Alors que le bail commercial est destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, le bail professionnel s’adresse principalement aux professionnels exerçant une activité non commerciale.
Cet article explore ces différences en détail pour vous guider dans la mise en location de votre local.
Quel type d’activité pour quel type de bail ?
Les baux commerciaux et les baux professionnels ne s’adressent pas aux mêmes types d’activités.
Les activités éligibles au bail professionnel
Le bail professionnel est principalement destiné aux activités non commerciales.
Il concerne souvent les professions libérales, telles que les médecins, les avocats, les architectes, les comptables et autres professionnels qui n’exercent pas une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole.
Ces activités nécessitent généralement des locaux adaptés à la prestation de services ou à la réception de clients. Pour appartenir à cette catégorie, les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.
Les activités éligibles au bail commercial
Le bail commercial, quant à lui, est réservé aux activités commerciales, artisanales et industrielles. Il est conçu pour les entreprises qui exercent une activité de vente de biens ou de services.
Ce type de bail est courant pour les boutiques, les restaurants, les ateliers, les usines, et autres établissements où des transactions commerciales sont réalisées.
Il est régi par des règles spécifiques pour protéger les intérêts des commerçants et leur assurer une certaine stabilité dans l’exploitation de leur activité.
Quelle est la différence de durée entre un bail professionnel et un bail commercial ?
La distinction entre bail professionnel et bail commercial se fait en partie en fonction de la durée du bail.
Durée du bail professionnel
La durée minimale d’un bail professionnel est de six ans.
Ce terme est fixé par la loi et vise à offrir une stabilité aux professionnels libéraux tout en permettant une certaine flexibilité à plus long terme.
À l’expiration de ce délai, les parties peuvent décider de renouveler le bail pour une durée similaire ou différente, selon leur convenance.
Durée du bail commercial
Le bail commercial a une durée minimale de neuf ans.
Cette durée est plus longue que celle du bail professionnel et vise à offrir une plus grande sécurité aux commerçants qui investissent souvent des sommes importantes dans l’aménagement et la promotion de leur espace de vente.
Toutefois, le locataire a la possibilité de résilier le bail tous les trois ans, d’où l’appellation “bail 3-6-9”. Ce dispositif permet une certaine souplesse puisque le preneur a la possibilité de donner congé à son propriétaire tous les 3 ans, à la fin de la période triennale.
Quelle est la différence en termes de conditions de renouvellement ?
Les conditions de renouvellement diffèrent significativement entre le bail professionnel et le bail commercial, offrant des niveaux de sécurité et de prévisibilité variés pour les locataires et les bailleurs.
Renouvellement du bail professionnel
À l’issue des six ans, si le bail professionnel se poursuit au-delà de son terme sans qu’aucune des parties n’ait exprimé le souhait de ne pas renouveler le contrat, il est tacitement reconduit pour la même durée.
Le renouvellement est généralement une simple formalité si les deux parties souhaitent poursuivre leur contrat. Le locataire et le propriétaire peuvent se mettre d’accord sur les termes d’un nouveau bail.
Si le propriétaire souhaite récupérer son bien, il doit respecter un préavis de six mois.
Renouvellement du bail commercial
À l’issue des neuf ans, lorsque le locataire et le bailleur ne se manifestent pas, le bail se prolonge alors tacitement pour une durée indéterminée.
Le locataire dispose d’un droit au renouvellement, sauf exceptions légales.
Le locataire doit manifester son intention de renouveler le bail par une demande formelle (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail.
En cas de refus de renouvellement par le bailleur, ce dernier doit verser une indemnité d’éviction, sauf motifs légitimes de refus (non-paiement des loyers, par exemple).
Le montant du loyer peut être révisé lors du renouvellement, mais il doit respecter certaines limites légales pour éviter des augmentations excessives.
En termes de possibilité de bail dérogatoire, quelle est la différence entre un bail professionnel et un bail commercial ?
Un bail dérogatoire, aussi appelé bail précaire, est un contrat de location d’une durée maximum de trois ans permettant aux parties de déroger aux règles strictes du bail commercial classique.
Ce type de bail offre une flexibilité accrue pour des besoins temporaires ou des tests d’emplacement.
Bail dérogatoire pour le bail professionnel
La durée du bail professionnel est incompressible et ne peut être réduite. Autrement dit, il est interdit de conclure ce contrat de location pour une période inférieure au minimum légal de six ans.
Cela assure une stabilité à long terme pour les parties impliquées, garantissant ainsi un cadre légal clair et sécurisé.
Bail dérogatoire pour le bail commercial
Le bail commercial offre la possibilité de conclure un bail dérogatoire, aussi appelé bail “précaire“.
Ce type de bail, d’une durée maximale de trois ans, permet aux commerçants de tester un emplacement ou de répondre à des besoins temporaires sans s’engager sur une longue période.
Au terme de cette période, si le locataire reste dans les lieux avec l’accord du bailleur, le bail se transforme automatiquement en bail commercial de neuf ans, avec toutes les protections et obligations associées.
Quelle est la différence de conditions de résiliation de bail entre un bail professionnel et un bail commercial ?
Il existe des différences dans les conditions de résiliation de bail d’un bail professionnel et d’un bail commercial.
Résiliation du bail professionnel
Le bailleur professionnel jouit d’une plus grande liberté que le bailleur commercial en ce qui concerne la résiliation du contrat. Contrairement au bail commercial, il n’existe ni droit au renouvellement ni obligation de verser une indemnité d’éviction.
Le locataire d’un bail professionnel peut lui aussi résilier le contrat à tout moment, moyennant un préavis de six mois. Cette flexibilité permet aux professionnels de s’adapter rapidement aux changements de leurs activités ou de déménager plus facilement.
Le bailleur, de son côté, ne peut résilier le bail qu’à son terme, sauf en cas de manquement grave du locataire (non-paiement des loyers, usage non conforme, etc.).
Résiliation du bail commercial
Le bail commercial offre moins de flexibilité en matière de résiliation.
Le locataire peut mettre fin au bail tous les trois ans, en respectant un préavis de six mois. Cette clause “3-6-9” est destinée à équilibrer les intérêts du locataire et du bailleur.
En dehors de ces périodes triennales, la résiliation anticipée n’est possible qu’en cas de clause spécifique prévue au contrat ou en cas de faute grave du bailleur.
Pour le bailleur, la résiliation est encore plus encadrée et ne peut se faire qu’à la fin du bail, sauf en cas de manquement grave du locataire.
Quelle est la différence de fonctionnement d’état des lieux entre un bail professionnel et un bail commercial ?
Les deux types de bail font l’objet d’une obligation d’état des lieux lors de la prise en possession des locaux puis lors de leur restitution.
État des lieux pour le bail professionnel
L’état des lieux est une étape importante lors de l’entrée et de la sortie du locataire.
Pour un bail professionnel, il doit être réalisé à l’amiable entre les deux parties ou confié à un commissaire de justice. Ce document décrit l’état du bien à la prise de possession et au départ du locataire.
En cas de litige, il sert de référence pour évaluer les éventuelles dégradations et déterminer les responsabilités. Il est donc crucial de le réaliser de manière précise et détaillée.
En l’absence d’état des lieux, il est présumé que les locaux ont été confiés en bon état. Le locataire devra donc prendre à sa charge les éventuelles réparations avant restitution des lieux.
État des lieux pour le bail commercial
Pour le bail commercial, l’état des lieux est également obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire. Il doit être effectué en présence des deux parties et, idéalement, rédigé par écrit pour éviter toute contestation future.
La précision est de mise, car les locaux commerciaux peuvent subir des transformations importantes dues à l’activité commerciale.
Un état des lieux détaillé protège les intérêts du bailleur en cas de dégradations, mais aussi ceux du locataire en prouvant l’état initial des locaux.
Contrairement aux baux professionnels, en cas d’absence d’état des lieux, le locataire ne pourra pas être tenu responsable de la dégradation des locaux sauf si le bailleur en apporte la preuve.
En termes de répartition des charges, quelle est la différence entre un bail professionnel et un bail commercial ?
La répartition des charges influence les coûts et les obligations liés à la location des locaux professionnels.
Répartition des charges pour le bail professionnel
Dans un bail professionnel, la répartition des charges est librementdoit être clairement définie dans le contrat.
Les charges courantes, comme l’entretien des parties communes, la consommation d’énergie, et les services de nettoyage, sont souvent à la charge du locataire.
Les gros travaux de réparation et de mise aux normes restent généralement à la charge du bailleur.
Toutefois, cette répartition peut varier selon les clauses spécifiques du bail, d’où l’importance de bien lire et comprendre les termes du contrat utilisé pour conclure le bail avec le locataire.
Répartition des charges pour le bail commercial
La répartition des charges dans un bail commercial est régie par des règles plus strictes depuis la loi Pinel de 2014.
Le bailleur ne peut plus imputer au locataire certaines charges, notamment les grosses réparations (définies par l’article 606 du Code civil), les travaux de mise en conformité légale ou de vétusté.
La loi exige également que le bail commercial comporte un inventaire précis et détaillé des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ce qui renforce la transparence et la prévisibilité pour le locataire.
En principe, dans les baux commerciaux, la répartition des charges est décidée librement entre les parties contractantes. Les charges locatives, les taxes et les impôts locaux sont généralement à la charge du locataire.
