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Immobilier : tout ce qui change à partir de janvier 2024

Table des matières

Nouvelle année rime avec bonne santé, mais également avec changement et nouveautés. Et le secteur de l’immobilier n’échappe pas à cette règle. 

Compteurs individuels d’électricité, droits de succession ou encore droit de préférence, découvrez tout ce qui change à partir du 1ᵉʳ janvier 2024. 

Compteurs individuels d’électricité obligatoires

Depuis août 2008, en Wallonie, les propriétaires d’un bien neuf ou ayant fait l’objet de rénovations importantes, étaient dans l’obligation de placer un compteur individuel d’électricité et un compteur individuel de gaz. 

De leur côté, les propriétaires de biens construits avant août 2008 et n’ayant pas fait l’objet de rénovations importantes, disposaient d’une période de transition pour la mise en conformité. 

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, tous les logements, même ceux construits après août 2008, devront être munis de compteurs individuels. Les propriétaires doivent donc se conformer à cette obligation en plaçant, à leurs frais, des compteurs individuels par le gestionnaire du réseau de distribution. 

Nouvelles règles en matière de droits de succession

À Bruxelles, il y a du changement dans les droits de succession depuis ce début d’année 2024. En effet, sous certaines conditions, les cohabitants de fait seront assimilés aux époux et cohabitants légaux. 

Un cohabitant de fait désigne une personne vivant en couple avec une autre sans être marié ou soumis aux règles de la cohabitation légale. 

Alors qu’un cohabitant légal désigne une personne vivant en couple avec une autre tout en ayant formalisé leur statut en faisant une déclaration de cohabitation légale à l’administration communale. 

À Bruxelles, les droits de succession sont différents en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier.

Ainsi, les cohabitants de fait ne bénéficiaient pas des mêmes taux que les époux et cohabitants légaux et étaient taxés au taux le plus élevé, pouvant aller jusqu’à 80%. 

Dorénavant, les cohabitants de fait pourront bénéficier d’un taux réduit sous certaines conditions : 

  • s’ils vivent ensemble depuis au moins 1 an, ils bénéficieront du taux le plus bas applicable aux époux ; 
  • s’ils vivent ensemble depuis au moins 3 ans, ils pourront bénéficier de l’exonération sur le logement familial et d’un tarif réduit pour l’héritage des entreprises et sociétés familiales. 

Il y a également des changements au niveau des donations pour les cohabitants de fait : 

  • s’ils vivent ensemble depuis au moins 1 an, les cohabitants de fait pourront faire des donations au taux réduit applicable aux époux ;
  • s’ils vivent ensemble depuis au moins 3 ans, les cohabitants de fait pourront donner des entreprises et sociétés familiales à taux réduit.

Enfin, la nouvelle réglementation prévoit aussi l’instauration d’un taux réduit de 3% sur les premiers 15 000 euros de la succession pour les personnes imposées selon le tarif entre frères et sœurs, oncles et tantes, ou neveux et nièces, et pour toute autre personne nommée dans le testament. 

Droit de préférence pour les locataires

En ce début d’année 2024, le marché immobilier bruxellois a introduit un “droit de préférence” du locataire.

Cela signifie que lorsqu’un propriétaire veut vendre un bien qu’il loue, le locataire a un droit de préférence qui lui accorde la priorité pour acheter le logement qu’il occupe. 

Auparavant, le propriétaire devait simplement notifier le locataire de son intention de vente, mais si celui-ci voulait acheter le bien qu’il occupe, il devait rivaliser avec les autres acheteurs potentiels. 

Désormais, le propriétaire doit informer le locataire de la vente du bien par lettre recommandée avec accusée de réception, et le locataire dispose de 30 jours pour accepter la vente. L’offre est non négociable en termes de prix et de conditions. 

Si le locataire ne réagit pas endéans les 30 jours, le bien est mis en vente de manière classique.

Cependant, si le bien est proposé à un autre acheteur à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le locataire devra en être informé et aura 7 jours supplémentaires pour exercer son droit de préférence. 

Ce changement a donc pour objectif de faciliter l’accès à la propriété pour les locataires investis dans leur habitation depuis un certain temps. 

Pour pouvoir appliquer ce droit de préférence, il faut que certaines conditions soient remplies : 

  • le logement doit faire l’objet d’un bail de résidence principale et le locataire doit y être domicilié ;
  • le bail doit être de longue durée, car le droit de préférence ne s’applique pas pour un bail de courte durée ;
  • le propriétaire et le locataire ne doivent pas être de la même famille, en effet, le droit de préférence ne s’applique pas pour une vente entre membres d’une même famille ; 
  • la vente du bien ne doit pas être réalisée dans le cadre d’une fusion ou d’une liquidation de société, n’est pas une vente de nue-propriété, d’usufruit ou d’autres droits réels et la vente n’est pas en viager. 

Il est important de noter que ce droit de préférence ne s’applique pas qu’au locataire, mais aussi à toutes les autres personnes domiciliées avec lui. 

Si le propriétaire ne respecte pas le droit de préférence de son locataire, ce dernier peut intenter une action en subrogation contre l’acquéreur. Dans ce cas, l’acquéreur initial sera remplacé par le locataire. Cette action peut être intentée jusqu’à 1 an après la vente. 

Droit de préférence pour les locataires en cas de vente d’un logement public

En région wallonne, les locataires bénéficient désormais d’un droit de préférence en cas de vente d’un logement public.

La société de logement public devra dorénavant informer le locataire de son intention de vendre et devra lui donner priorité pour l’achat du bien qu’il occupe. Si le locataire occupant n’est pas intéressé, un autre locataire de la même société de logement aura la préférence.

Ensuite, ce sont les pouvoir publics qui sont en 3ᵉ rang de priorité. Enfin, si personne ne présente d’intérêt pour acquérir le bien, celui-ci ira sur le marché.

En cas de cession d’un bien autre qu’un terrain ou un logement, les sociétés de logements de service public devront accorder la priorité à la personne physique ou morale qui occupe le bien depuis au moins cinq ans.

Les sociétés de logements de service public pourront également conclure des contrats de location avec option d’achat pour une durée maximale de neur ans. Cette mesure a pour objectif d’ouvrir le droit de propriété à plus de personnes.

Fin du bonus logement fédéral pour les résidences secondaires

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, les propriétaires d’une seconde résidence ne pourront plus bénéficier de l’avantage fiscal dans le cadre de l’épargne à long terme.

Jusqu’à la fin de l’année 2023, les acheteurs pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% sur un montant de 2 350€ maximum pour l’épargne à long terme. Ce bonus accordait un avantage net pouvant aller jusqu’à 705€ par an par personne.

Cet avantage fiscal est donc supprimé pour tous les nouveaux emprunts contractés après le 1ᵉʳ janvier 2024.

Prolongation du taux de TVA réduit de 6% pour démolition et reconstruction d’une habitation 

Depuis janvier 2021, toute personne souhaitant démolir et reconstruire une habitation pouvait bénéficier d’un taux de TVA réduit de 6% au lieu de 21%. Cette mesure s’appliquait tant aux particuliers qu’aux entrepreneurs et promoteurs professionnels. 

Ce taux de TVA réduit devait expirer à la fin de l’année 2023, mais le gouvernement a décidé de prolonger cette règle et de la rendre permanente.

Cependant, seuls les particuliers pourront en profiter et seulement pour des habitations individuelles et privées dont la surface habitable ne dépasse pas les 200 m². De plus, le constructeur ou l’acheteur devra habiter le bien pendant minimum 5 ans.

PEB obligatoire pour les parties communes

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 en Flandre, toutes les parties communes d’un immeuble d’habitation d’au moins deux unités résidentielles devront disposer d’un certificat PEB. 

Primes pour les rénovations énergétiques

En ce qui concerne les primes pour les rénovations énergétiques en Flandre, le dispositif Mijn Verbouwpremie est maintenu aux mêmes conditions. 

Les primes RENOLUTION pour les rénovations et améliorations énergétiques sont également prolongées.

Depuis le début d’année 2024, il n’y a plus de prime pour l’achat de panneaux photovoltaïques.

Une nouvelle prime complémentaire est accordée aux propriétaires et occupants d’appartements. Dès l’automne, ils pourront recevoir une aide financière pour la rénovation énergétique des parties communes de l’immeuble à appartements qu’ils occupent. 

Prime pour désamianter un logement 

Toujours en région flamande, si vous souhaitez désamianter votre habitation pour ensuite isoler vos murs extérieurs, votre sol ou votre toiture, vous pouvez bénéficier, depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, d’une prime supplémentaire de 8€ par m² en plus de la prime isolation. 

Panneaux solaires et pompes à chaleur

Enfin, le gouvernement fédéral a supprimé le taux de TVA réduit pour l’installation de panneaux solaires et le taux repasse donc à 21%. Mais ce taux réduit de 6% s’applique toujours pour l’installation d’une pompe à chaleur dans les habitations de moins de 10 ans.

Plafonnement des frais de dossier pour les crédits hypothécaire

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire auprès d’une banque en vue de l’achat d’un bien immobilier, vous devez payer des frais de dossier. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, ces frais de dossier sont plafonnés à 350€ contre 500€ jusqu’alors. 

Cette réduction des frais de dossier s’applique également sur les projets de refinancement auprès d’un même prêteur dont le plafond est passé de 250€ à 175€. En effet, le montant de ces frais ne peut excéder 50% des frais de dossier d’un nouveau contrat. 

Fin du principe de transférabilité des droits d’enregistrement

À partir de 2024, le principe de transférabilité des droits d’enregistrement pour l’achat d’une nouvelle habitation en Flandre disparait. 

Jusqu’à présent, si vous achetiez un bien pour le revendre plus tard afin d’acquérir ou de construire un nouveau bien, il était possible d’absorber une partie des droits d’enregistrement de ce second achat. 

Dorénavant, les acquéreurs devront payer l’entièreté des droits d’enregistrement sans déduction des montants payés lors de la première acquisition.

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