Een nieuw jaar brengt vaak nieuwe, goede voornemens mee. Maar soms ook veranderingen en nieuwigheden. Ook de vastgoedsector ontsnapt niet aan die regel.
Individuele stroommeters, successierechten of recht van voorkeur … Ontdek wat er allemaal verandert vanaf 1 januari 2024.
Verplichte individuele stroommeters
Sinds augustus 2008 zijn eigenaars van een nieuw of grondig gerenoveerd pand in Wallonië verplicht om een individuele stroommeter en een individuele gasmeter te plaatsen.
Eigenaars van een pand dat is gebouwd vóór augustus 2008 en dat niet ingrijpend is gerenoveerd, kregen een overgangsperiode om hun pand in orde te brengen.
Sinds 1 januari 2024 moeten alle woningen, ook als ze na augustus 2008 zijn gebouwd, individuele meters hebben. Eigenaars moeten dus aan die verplichting voldoen door op eigen kosten individuele meters te laten installeren door de distributienetbeheerder.
Nieuwe regels rond het successierecht
In Brussel is het successierecht begin 2024 gewijzigd. Onder bepaalde voorwaarden worden feitelijk samenwonenden gelijkgesteld aan gehuwden en wettelijk samenwonenden.
Een feitelijk samenwonende is een persoon die samenwoont met een andere persoon zonder gehuwd te zijn en zonder een verklaring van wettelijke samenwoning te hebben afgelegd.
Een wettelijk samenwonende is een persoon die samenwoont met een andere persoon maar dit officieel maakte met een attest voor wettelijke samenwoning van het gemeentebestuur.
In Brussel hangen de successierechten af van de verwantschap tussen de overledene en de erfgenaam.
Feitelijk samenwonenden betaalden andere percentages dan gehuwde koppels en officieel samenwonenden. Ze betaalden de hoogste successierechten, tot wel 80%.
Voortaan moeten feitelijk samenwonenden minder betalen als ze aan bepaalde voorwaarden voldoen:
- als ze minstens 1 jaar samenwonen, betalen ze het laagste percentage dat geldt voor echtparen;
- als ze minstens 3 jaar samenwonen, hebben ze recht op vrijstelling voor de gezinswoning en op een verlaagd tarief voor de erfenis van een familiebedrijf.
Ook de schenkingsregels voor feitelijk samenwonenden zijn veranderd:
- als ze minstens 1 jaar samenwonen, kunnen feitelijk samenwonenden schenkingen doen aan het verlaagde tarief dat geldt voor gehuwde koppels;
- als ze minstens 3 jaar samenwonen, kunnen feitelijk samenwonenden familiebedrijven doorgeven aan een verlaagd tarief.
De nieuwe wetgeving voert ook een verlaagd tarief van 3% in op de eerste € 15.000 van de erfenis voor personen die worden belast volgens het tarief tussen broers en zussen, ooms en tantes, of neven en nichten, en voor elke andere persoon die in het testament wordt genoemd.
Recht van voorkeur voor huurders
Begin 2024 voerde de Brusselse vastgoedmarkt een ‘recht van voorkeur’ voor huurders in.
Dit betekent dat wanneer een eigenaar een woning die hij verhuurt wil verkopen, de huurder als eerste de kans moet krijgen om het pand te kopen.
Vroeger moest de eigenaar zijn huurder gewoon op de hoogte brengen van zijn plan om het pand te verkopen. Maar als die huurder zijn woning dan wilde kopen, moest hij opboksen tegen de andere kandidaat-kopers.
Nu moet de eigenaar zijn huurder via een aangetekend schrijven op de hoogte brengen van zijn plannen. De huurder heeft dan 30 dagen de tijd om een beslissing te nemen. De prijzen en voorwaarden zijn niet onderhandelbaar.
Als de huurder niet binnen de 30 dagen antwoordt, wordt het pand op de klassieke manier te koop gezet.
Maar als het pand aan een andere kandidaat-koper wordt aangeboden voor een lagere prijs en interessantere voorwaarden, moet hij de huurder daarvan op de hoogte brengen. Die huurder heeft dan 7 dagen extra om zijn recht van voorkeur uit te oefenen.
Die wijziging moet huurders die al een tijdje in de woning leven de kans geven om het pand zelf te kopen.
Er zijn wel voorwaarden gekoppeld aan dit recht van voorkeur:
- de woning moet verhuurd worden als hoofdverblijfplaats en de huurder moet er gedomicilieerd zijn;
- het moet een huurcontract van lange duur zijn, want het recht van voorkeur geldt niet voor een huurcontract van korte duur;
- de eigenaar en de huurder mogen geen familie zijn, want het recht van voorkeur geldt niet voor een verkoop tussen familieleden;
- de verkoop van het pand mag niet kaderen in een fusie of opheffing van een onderneming, is geen verkoop van naakte eigendom, vruchtgebruik of andere zakelijke rechten, en het pand is niet op lijfrente.
- dit recht van voorkeur geldt niet enkel voor de huurder, maar voor elke persoon die op dit adres is gedomicilieerd.
Als de eigenaar het recht op voorkeur van zijn huurder niet respecteert, kan de huurder een vordering tot subrogatie instellen tegen de koper. In dat geval wordt de aanvankelijke koper vervangen door de huurder. Die vordering kan worden ingesteld tot 1 jaar na de verkoop.
Voorkeursrecht voor huurders bij verkoop van een sociale woning
In het Waals gewest genieten huurders voortaan een voorkeursrecht bij de verkoop van een sociale woning.
Voortaan moet de sociale huisvestingsmaatschappij de huurder op de hoogte brengen van haar voornemen om te verkopen en hem voorrang geven bij de aankoop van zijn woning. Als de bewoner geen interesse heeft, krijgt een andere huurder van dezelfde maatschappij de voorkeur.
Vervolgens zijn het de overheidsinstanties die in 3de rangorde staan. Als niemand geïnteresseerd is, wordt het pand op de markt aangeboden.
Bij de verkoop van een pand anders dan een grond of woning moeten de sociale huisvestingsmaatschappijen voorrang geven aan de natuurlijke of rechtspersoon die het pand al minstens vijf jaar bewoont.
Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen ook huurcontracten met koopoptie voor maximaal negen jaar afsluiten. Via deze maatregel moeten meer mensen het eigendomsrecht verwerven.
Einde van de federale woonbonus voor tweede verblijven
Sinds 1 januari 2024 genieten eigenaars van een tweede verblijf niet meer van het belastingvoordeel bij langetermijnsparen.
Tot eind 2023 konden kopers profiteren van een belastingvermindering van 30% op een bedrag van maximaal 2350 euro aan langetermijnsparen. Die bonus kende een netto voordeel toe dat kon oplopen tot 705 euro per jaar en per persoon.
Dat belastingvoordeel is dus afgeschaft voor alle nieuwe leningen die worden aangegaan na 1 januari 2024.
Verlenging van het verlaagde btw-tarief van 6% voor de sloop en wederopbouw van een woning
Sinds januari 2021 genoot iedereen die een woning wilde slopen en heropbouwen van een btw-tarief van 6% in plaats van 21%. Die maatregel gold zowel voor particulieren als voor ondernemers en professionele promotors.
Dat verlaagde btw-tarief moest eind 2023 vervallen, maar de regering besloot er een blijvende regel van te maken.
Eén kanttekening wel: enkel particulieren zullen ervan kunnen genieten, en dat ook nog enkel voor individuele privéwoningen met niet meer dan 200 m² bewoonbare oppervlakte. Bovendien moet de bouwer of koper al minstens 5 jaar in het pand wonen.
Verplicht EPC voor gemeenschappelijke delen
Sinds 1 januari 2024 moet er een EPC-certificaat zijn voor alle gemeenschappelijke delen van een gebouw met minstens twee woningen.
Premies voor energierenovaties
De tool ‘Mijn Verbouwpremie’ behoudt zijn voorwaarden voor de premies voor energierenovaties.
Ook de RENOLUTION-premies voor energierenovaties en -verbeteringen worden verlengd.
Sinds begin 2024 is er geen premie meer voor de aankoop van zonnepanelen.
Er wordt een nieuwe, aanvullende premie toegekend aan de eigenaars en bewoners van appartementen. Vanaf het najaar hebben ze recht op financiële steun voor de energierenovatie van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw dat ze bewonen.
Premie om asbest uit een woning te verwijderen
Als u in Vlaanderen uw woning wilt ontdoen van asbest om vervolgens uw buitenmuren, vloeren of dak te isoleren, hebt u sinds 1 januari 2024 recht op een extra premie van 8 euro per m² bovenop de isolatiepremie.
Zonnepanelen en warmtepompen
De federale regering schrapt het verlaagde btw-tarief voor de installatie van zonnepanelen. U betaalt nu weer 21%. Maar dat verlaagde tarief van 6% geldt wel nog steeds voor de plaatsing van een warmtepomp in woningen van minder dan 10 jaar oud.
Plafonnering van dossierkosten voor een hypothecaire lening
Wanneer u bij een bank een hypothecaire lening afsluit voor de aankoop van vastgoed, moet u dossierkosten betalen. Sinds 1 januari 2024 zijn die kosten geplafonneerd op 350 euro. Eerder was dat 500 euro.
Die verlaging van de dossierkosten geldt ook voor herfinancieringsprojecten bij eenzelfde instelling, waar het plafond van 250 naar 175 euro ging. Het bedrag van die kosten mag namelijk niet meer dan 50% van de dossierkosten van een nieuw contract bedragen.
Registratierechten zijn niet langer meeneembaar
Vanaf 2024 verdwijnt het principe van de meeneembaarheid van registratierechten voor de aankoop van een nieuwe woning in Vlaanderen.
Als u eerder een pand kocht en het later verkocht om een nieuw pand te kopen of te bouwen, kon u een deel van de registratierechten van deze tweede aankoop overdragen.
Voortaan moeten kopers de volledige som van de registratierechten betalen, zonder aftrek van de bedragen die ze betaalden voor de eerste aankoop.
