Huurlasten: de minigids

Wanneer een eigenaar zijn appartement verhuurt, zijn er verschillende kosten boven op de huur (energie, gemeenschappelijke lasten, belastingen enz.).

Sommige daarvan zijn voor rekening van de huurder, andere van de verhuurder.

De verdeling van de huurlasten is strikt gereglementeerd.

In België worden de lasten driemaandelijks of jaarlijks geregulariseerd.

Op dat moment stemt de eigenaar het bedrag van de geïnde huurlasten af op het bedrag dat hij werkelijk betaalde.

Hoe weet u wie verantwoordelijk is voor de uitgave? Hoe kunt u de huurlasten van uw pand optimaal beheren?

Onze huurlastengids beantwoordt al uw vragen over de verdeling en regularisatie.

Met een goed beheer van de huurlasten neemt de rentabiliteit van een woning toe. Daarom is het belangrijk om de regels rond de betaling van deze lasten goed te kennen.

Wat zijn de huurlasten?

Huurlasten zijn alle uitgaven die niet door de huur worden gedekt. 

Er zijn verschillende soorten huurlasten. Sommige daarvan zijn ten laste van uw huurder. Het is dus belangrijk om een onderscheid te maken.

Voorbeelden van huurlasten

Onder de huurlasten vinden we verschillende uitgavenposten. Sommige zijn gemeenschappelijk, andere zijn individueel en toe te schrijven aan het persoonlijk verbruik van de huurder. 

Ze worden in de volgende categorieën onderverdeeld:

• Onderhoud van groene en gemeenschappelijke ruimtes (herstel, schoonmaak, tuinonderhoud, elektriciteit, werkuren, aankoop van onderhoudsproducten …)
• Kosten gekoppeld aan de woning en het gebruik van het gebouw (lift, goederenlift, collectieve verwarming, water …)
• Gemeentebelastingen (huishoudelijk afval, sanering …)

Welke lasten zijn voor rekening van de huurder?

In België zijn alle individuele lasten voor rekening van de huurder, omdat ze betrekking hebben op zijn eigen verbruik:

• Elektriciteit,
• gas,
• water,
• energie …

De kosten voor de tussenkomst van een vakman voor het onderhoud van de woning zijn voor rekening van de huurder:

• Verstopte pompbak,
• Verloren sleutel,
• Beschadigd kozijn …

Wanneer de huurder zelf een derde inschakelt voor onderhoud of reparaties, moet hij de dienst betalen.

Welke lasten zijn voor rekening van de eigenaar?

Sommige lasten kunnen niet aan de huurder worden aangerekend. Het gaat dan om:

• De onroerende voorheffing,
• De kosten van de syndicus en het immobiliënkantoor (erelonen),
• Onroerende belastingen (kadastraal inkomen, meerwaarde …),
• Grote renovaties (elektriciteit, conformering, opknappen van vloeren en schilderwerk …)

De kosten van de syndicus en de kantoorkosten kunnen met de huurder gedeeld worden als dit bij het opstellen van de huurovereenkomst werd overeengekomen.

Dit zijn zaken die moeten worden besproken en waarover moet worden onderhandeld vóór het ondertekenen. 

Een clausule in het huurcontract moet duidelijk de kosten vermelden die boven op de huur aan de huurder worden aangerekend.

Overzichtstabel van de huurlasten:

Deze tabel bevat alle huurlasten en hun verdeling eigenaar-huurder.

Sommige kosten kunnen aan de huurder worden aangerekend als daarover vooraf werd onderhandeld. Dit geldt onder meer voor de gemeenschappelijke lasten (syndicus, kantoor …).

Hoe worden de huurlasten berekend? 

De kosten worden driemaandelijks of jaarlijks berekend, afhankelijk van de situatie.

Als huurder zijn er twee manieren om de huurlasten te betalen: via forfait of via de werkelijke kosten, ook wel ‘provisies‘ genoemd.

Er kan op elk moment overgeschakeld worden van een forfait naar een provisie.

Deze oplossing wordt door de vrederechters aangemoedigd omdat het risico op conflicten tussen beide partijen hierdoor tot een minimum wordt beperkt.

Betaling van de huurlasten via een forfait

Indien verhuurder en huurder kiezen voor een forfait voor de betaling van de lasten, wordt bij de ondertekening van het huurcontract een vast maandelijks bedrag bepaald.

Dit moet elke maand aan de eigenaar worden betaald, ongeacht het werkelijke bedrag van de lasten.

Artikel 1728 ter van het Burgerlijk Wetboek geeft de eigenaar de mogelijkheid het te veel betaalde bedrag te houden indien de betalingen het werkelijke bedrag van de lasten overschrijden.

Maar tegelijk kan hij ook geen extra betaling eisen van zijn huurder als het forfait de kosten niet dekt.

Als de huurder vindt dat het gevorderde bedrag te hoog is en niet overeenkomt met het werkelijke bedrag van de lasten, kan hij een herziening door een vrederechter vragen.

Zo kan het forfait worden verlaagd, zodat het de door de eigenaar betaalde lasten zoveel mogelijk benadert.

Betaling van de huurlasten via een provisie

In dit geval betaalt de huurder elke maand een voorschot aan de eigenaar. Dit dient als provisie voor de betaling van de huurlasten.

In tegenstelling tot het forfait is een herziening van de bedragen wel mogelijk bij een provisie. 

Een regularisatie van de lasten vindt driemaandelijks of jaarlijks plaats, afhankelijk van de situatie.

De eigenaar vordert het extra bedrag terug of betaalt het te veel betaalde bedrag terug aan de huurder, afhankelijk van het werkelijke bedrag van de lasten.

Het bedrag van de provisie moet zo dicht mogelijk bij de werkelijke kosten liggen.

Als het lager is, kan worden aangenomen dat de eigenaar de huurder heeft misleid over het werkelijke bedrag van zijn uitgaven.

Kan de eigenaar de huurlasten verhogen?

De werkelijke huurlasten komen niet altijd overeen met het bedrag dat door de eigenaar was voorzien. 

In sommige gevallen kan de eigenaar het bedrag aanpassen dat hij aan zijn huurder vraagt. 

Verhoging van de huurlasten bij een forfait

De eigenaar kan het forfait van de huurlasten niet zelf verhogen. 

Het bedrag werd immers in onderling overleg met de huurder bepaald en in de huurovereenkomst opgenomen.

Indien het forfait onvoldoende is om alle kosten te dekken, kan hij de huurder niet om een complement vragen. 

Omgekeerd, als het forfait hoger is dan het werkelijke bedrag van de lasten, hoeft de eigenaar het teveel aan de huurder ook niet terug te storten.

Alleen een vrederechter kan tussenkomen en het forfait aanpassen.

Hij kan te allen tijde ingeschakeld worden en zal rekening houden met alle elementen (aantal inwoners, afwezigheid van gezinsleden enz.) om het forfait te herzien en zo goed mogelijk af te stemmen op de werkelijke uitgaven.

Verhoging van de huurlasten bij een provisie

De eigenaar mag de maandelijkse provisie van zijn huurder verhogen.

Als hij vindt dat de provisie niet alle huurlasten dekt en systematisch een complement moet vragen, is het verstandig de provisie aan te passen. 

Na de regularisatie van de lasten zal hij het te veel betaalde bedrag aan de huurder terugbetalen indien de herziene provisie alle lasten dekt.

De huurder kan ook vragen de provisie te verlagen als die hoger is dan het werkelijke bedrag van de lasten.

Betaling van de huurlasten: termijnen en verjaring

De verjaringstermijn voor de betaling van huurlasten is bij wet geregeld. 

Deze elementen staan ook in de huurovereenkomst. Het is belangrijk om de frequentie van de lastenregularisatie erin op te nemen.

Binnen welke termijn moeten de huurlasten worden betaald? 

De huurder moet de huurlasten maandelijks betalen, ongeacht de gekozen formule: werkelijke kosten of forfait.

Indien de provisie niet alle huurlasten dekt, moet de huurder het complement betalen bij de regularisatie van de lasten.

In de praktijk gebeurt dit eenmaal per jaar bij de meteropnames.

Wat is de termijn voor de regularisatie van de lasten? 

Bij een betaling via provisie worden de huurlasten over het algemeen jaarlijks of driemaandelijks geregulariseerd. 

De regelgeving bepaalt niet hoe vaak de regularisatie moet plaatsvinden, maar dit moet in het huurcontract worden vermeld. Eigenaar en huurder moeten tot een akkoord komen.

In geval van betaling via een forfait gaat de eigenaar niet over tot een regularisatie.

Wat is de verjaringstermijn voor de betaling van de huurlasten? 

De eigenaar heeft een termijn van 5 jaar om de huurlasten te betalen.

Ook de huurder heeft 5 jaar de tijd om het teveel dat hij aan de eigenaar heeft betaald voor de betaling van de lasten terug te vorderen.

Na deze periode kunnen de lasten niet meer geregulariseerd worden.

Wat is de kostenafrekening? 

De eigenaar moet de huurder het detail van de huurlasten verstrekken. Zo kan deze controleren of de provisies die hij betaalt overeenstemmen met de werkelijke kosten.

Verplichtingen van de verhuurder

De verhuurder moet de huurder een nauwkeurig overzicht van de huurlasten kunnen geven. 

De volgende zaken kunnen worden gevraagd:

• Beschrijving en bewijs van de last
• Eenheidsprijs, facturen
• Deel van het bedrag ten laste van de huurder (in geval van gemeenschappelijke kosten)
• Verrekening van de betaalde provisies

Indien de huurovereenkomst voorziet in een jaarlijkse regularisatie, kan de huurder de verhuurder vragen om een jaarlijks overzicht van de kosten en de bijbehorende bewijsstukken.

De verplichtingen van de eigenaar worden vereenvoudigd wanneer hij meerdere appartementen in hetzelfde gebouw heeft.

Onenigheid over het bedrag van de lasten

Een nalatige eigenaar die de kostenafrekening maar niet verstrekt, kan door de huurder per aangetekende brief in gebreke worden gesteld. 

Als de huurder vindt dat het bedrag van de lasten niet gerechtvaardigd is, kan hij de zaak voorleggen voor een vrederechter.

Die is bevoegd om te beslissen en het conflict tussen verhuurder en huurder te beslechten.

Achterstallige huurlasten

Indien de huurder de woning aan het einde van het huurcontract teruggeeft en achterstallige huurlasten heeft, kan de eigenaar vragen dat de huurwaarborg wordt gebruikt om ze te betalen.

De huurwaarborg dient immers ook om wanbetalingen van de huurder te dekken.

De betaling van de lasten en de huur kan dus worden gedekt door de huurwaarborg die de huurder aan het begin van het huurcontract betaalde.

Uiteraard moet de eigenaar de wanbetalingen van de huurder kunnen bewijzen om de huurwaarborg in zijn voordeel vrij te geven.

Hoe kan ik als eigenaar van meerdere panden de lasten gemakkelijk regulariseren?

Via tools als Smovin kunnen eigenaars van meerdere panden de berekeningen automatiseren bij de regularisatie van de lasten.

Dankzij de in de tool ingegeven facturen en eventuele verdeelsleutels berekent Smovin de bedragen die aan elke huurder moeten worden afgehouden of betaald op basis van de reeds betaalde provisies.