► Het verloop van een gerechtelijke procedure met betrekking tot de beëindiging van een huurovereenkomst, gepresenteerd door Chantal De Smedt van Schoups en Tessa Mine van Smovin.
Deze webinar behandelt de verschillende vormen van beëindiging van een huurovereenkomst.
Beëindiging:
Beëindiging is het normaal of vroegtijdig beëindigen van een huurovereenkomst, vaak zonder dat er fouten zijn gebeurd. Kan zich op de volgende manier voordoen:
- Natuurlijk aan het einde van de voorziene looptijd (bijv. een huurcontract van 9 jaar).
- Vroegtijdig, op initiatief van de verhuurder (voor persoonlijk gebruik of werk), op initiatief van de huurder of met wederzijds akkoord.
Over de regels van toepassing op de beëindiging hielden we al een specifieke webinar. Die is beschikbaar in het tabblad ‘Tools’ op onze website.
Ontbinding:
Ontbinding vindt plaats bij ernstige fouten en beëindigt het contract met terugwerkende kracht. Ze kan:
- Gerechtelijk zijn: beslist door een rechter.
- Gebaseerd zijn op een ontbindende clausule.
- Het gevolg zijn van een kennisgeving van de schuldeiser aan de schuldenaar (deze laatste twee gevallen worden hier niet besproken).
Belangrijk verschil: Beëindiging is vaak buitengerechtelijk, terwijl ontbinding bijna altijd gerechtelijk is en een fout inhoudt.
Definitie:
Gerechtelijke ontbinding is een middel om een contract te beëindigen op bevel van een rechter wanneer een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt. Ze wordt aangevraagd door een van de partijen en vereist dat de fout voldoende ernstig is.
Wettelijk kader:
Sinds 1 januari 2023 is Boek 5 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek van toepassing op contracten die na deze datum zijn aangegaan of verlengd. De regels werden bijgewerkt maar blijven in grote lijnen dezelfde als die in het oude wetboek.
Wanneer een schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt, kan de schuldeiser kiezen uit:
- Gedwongen tenuitvoerlegging: De schuldenaar wordt gedwongen om zijn verplichtingen na te komen (bijv. laattijdige huur betalen).
- Gerechtelijke ontbinding: Het contract wordt beëindigd wegens een ernstige fout.
- Als een huurder voorstelt om de situatie te verhelpen (bv. de verschuldigde huur betalen), moet de schuldeiser dit aanvaarden, behalve in geval van een zwaar nadeel.
- Gedwongen tenuitvoerlegging en ontbinding kunnen niet tegelijkertijd worden aangevraagd. Maar er kan wel een hoofdvordering (ontbinding) en subsidiaire vordering (gedwongen tenuitvoerlegging) worden geformuleerd.
Bij de huurder:
- Wanbetalingen: Drie maanden onbetaalde huur is in het algemeen een ernstige fout. Hier heeft gedwongen tenuitvoerlegging de voorkeur.
- Systematische achterstanden: Maandelijkse betalingsachterstanden over een periode van twee jaar bijvoorbeeld kunnen een ontbinding rechtvaardigen.
- Misbruik: Niet-bewoning, afwezigheid van meubilair, overlast (lawaai of geuren).
Bij de verhuurder:
- Het verhuren van een ongeschikte of onbewoonbare woning.
- Nalaten om herstellingen uit te voeren ondanks gegronde klachten.
- Gebrek aan transparantie (bijv. regelmatig lawaai niet vermeld).
Ingebrekestelling:
In de meeste gevallen is een ingebrekestelling een essentiële voorwaarde.
- Die moet schriftelijk gebeuren en de tekortkomingen vermelden waarover wordt geklaagd, alsook de verwachte oplossingen en de termijn om ze te verhelpen.
- In Brussel is ze verplicht voor elke incasso- of uitzettingsprocedure.
Manier van indienen:
- Schriftelijk verzoek: Frequent en goedkoop (€ 24). De griffie roept de partijen binnen 2-3 weken (40 dagen in Brussel) op voor een hoorzitting.
- Dagvaarding door een deurwaarder: Noodzakelijk als de huurder niet gedomicilieerd is in het pand. Duurder, maar soms onvermijdelijk.
Bemiddeling:
De rechter probeert altijd te bemiddelen voor hij een beslissing neemt. Er is ook een speciale bemiddelingsprocedure, gratis en snel.
Vonnis:
De rechter beslist enkel over wat er werd gevraagd. Daarom is het belangrijk om duidelijke eisen te formuleren, zoals ontbinding, uitzetting en schadevergoeding.
Voorwaardelijke ontbinding:
In geval van herhaalde nalatigheden kan het vonnis bepalen dat elke nieuwe nalatigheid automatisch leidt tot de beëindiging van de huurovereenkomst, zonder verdere procedure.
Minimumtermijn:
Na de uitspraak krijgt de huurder een maand de tijd om het pand te ontruimen. Deze termijn kan worden verlengd of verkort, afhankelijk van de omstandigheden.
Winterverbod (Brussel):
Van november tot maart kunnen er geen uitzettingen plaatsvinden, behalve in uitzonderlijke omstandigheden.
- Herverhuur: Compensatie voor huurderving tussen twee huurders.
- Bezetting: Vergoeding voor de periode waarin de huurder in het pand blijft na het einde van de huurovereenkomst.
- Onbeschikbaarheid: Schadevergoeding voor een pand dat onbruikbaar is door herstellingen.
- Verhuizing: Als de verhuurder in gebreke blijft, kan van hem worden geëist dat hij de verhuiskosten van de huurder betaalt.
Wie huurcontracten wil beheren, moet bij een geschil goed op de hoogte zijn van de verplichtingen en mogelijke rechtsmiddelen. Ingebrekestelling, manieren van indienen en precieze formulering van de verzoeken … Stuk voor stuk belangrijke stappen om een positief resultaat te garanderen.
Neem voor vragen gerust contact met ons op of bekijk onze tools op www.smoving.app/nl/. Bedankt voor uw deelname!
