La Belgique entame un tournant majeur dans la gestion administrative et fiscale : la généralisation de la facturation électronique.
À partir du 1er janvier 2026, toutes les entreprises assujetties à la TVA devront obligatoirement émettre et recevoir des factures électroniques.
Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens immobiliers, que vous les gérez via une société ou dans un cadre professionnel, vous êtes probablement concerné.
Qu’est-ce que la facturation électronique (e-invoicing) ?
La facturation électronique, ou e-invoicing, désigne le processus entièrement digitalisé de création, d’envoi, de réception et de stockage des factures.
Une facture électronique est donc un document structuré au format XML UBL (Universal Business Language), conforme à la norme européenne EN 16931. Ce format permet aux systèmes comptables et logiciels de gestion de lire et traiter automatiquement les factures, sans intervention manuelle.
Cette facture est émise, transmise, reçue et traitée automatiquement via des systèmes informatiques compatibles.
En Belgique, la facturation électronique s’inscrit dans une initiative européenne de transformation digitale, visant à réduire les coûts administratifs, accélérer les paiements, améliorer la transparence et diminuer les erreurs. Elle est également plus respectueuse de l’environnement, car elle élimine le besoin de supports papier.
La transmission des e-factures repose en grande partie sur le réseau Peppol (Pan-European Public Procurement Online), qui permet l’échange sécurisé de documents électroniques via un point d’accès certifié.
Qui est concerné par la réforme en Belgique ?
La réforme sur la facturation électronique s’applique à toutes les entreprises assujetties à la TVA, y compris dans le secteur immobilier.
Dès le 1er janvier 2026, tous les échanges de factures entre entreprises (transactions B2B) devront obligatoirement passer par un format électronique structuré conforme à la norme européenne, et transiter par le réseau Peppol.
En tant que propriétaire immobilier, vous êtes concerné si vous :
- gérez vos biens via une société ou une structure assujettie à la TVA,
- facturez des loyers commerciaux, bureaux ou logements meublés avec option TVA,
- effectuez des refacturations de charges ou services (avec TVA),
- ou recevez des factures de fournisseurs soumis à cette même obligation.
À l’inverse, si vous êtes un particulier qui loue uniquement des biens résidentiels non soumis à TVA, vous n’êtes pas directement concerné par l’obligation d’émettre des factures électroniques.
Toutefois, vous devrez probablement en recevoir dans le cadre de vos relations avec des prestataires professionnels, et donc disposer d’un outil capable de les traiter.
Quels sont les avantages de la facturation électronique ?
Au-delà de son caractère obligatoire, la facturation électronique présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, elle libère du temps, car l’ensemble du processus, de la génération, à la validation, en passant par l’envoi, et la réception, est automatisé.
Plus besoin de rédiger les factures à la main ni de les envoyer par e-mail ou par courrier, le logiciel le fait pour vous, de manière fiable et rapide.
La facturation électronique réduit aussi les erreurs. Comme les données sont envoyées dans un format standard, il y a moins de risques de se tromper dans les montants, les TVA ou les informations du client.
En cas de contrôle fiscal, vos documents sont conformes, horodatés et archivés électroniquement dans un espace sécurisé. Vous limitez ainsi les risques en matière de conformité.
Enfin, l’e-invoicing via le réseau Peppol renforce la sécurité, la transparence et la lutte contre la fraude, tout en réduisant les coûts liés à la facturation papier.
Quels changements pour votre gestion quotidienne ?
En tant que propriétaire immobilier professionnel, la réforme aura un impact sur vos habitudes de gestion :
- Vous devrez utiliser un logiciel de facturation compatible Peppol et capable de générer des factures au format UBL structuré.
- Vos anciennes factures au format PDF ne seront plus valables dans un cadre B2B soumis à TVA.
- Vous devrez passer par un point d’accès Peppol pour émettre ou recevoir les e-factures.
Comment se préparer efficacement ?
Même si l’obligation n’entre en vigueur qu’en janvier 2026, il est important de commencer à se préparer dès maintenant.
Voici quatre étapes pour anticiper votre transition vers la facturation électronique :
1) Faites le point sur vos locations et vos obligations TVA
Commencez par vérifier si certaines de vos locations sont soumises à la TVA.
C’est souvent le cas pour les biens commerciaux, les bureaux, ou les logements meublés.
2) Vérifiez les outils que vous utilisez actuellement
Utilisez-vous déjà un logiciel pour émettre vos factures ? Est-il compatible avec le format exigé (UBL) et le réseau Peppol ? Si ce n’est pas le cas, inscrivez-vous dans le réseau Peppol pour recevoir un code d’identification, et ainsi être conforme.
3) Simplifiez votre transition grâce à un outil comme Smovin
Smovin vous permet d’envoyer des factures électroniques facilement et en toute sécurité en connectant votre société au réseau Peppol via son partenaire, B2B Router.
Vous pouvez ainsi gérer vos factures de vente et vos notes de crédit au format électronique, ce qui vous fait gagner du temps, réduit les erreurs et améliore la transparence avec vos locataires.
Smovin vérifie automatiquement si votre locataire est inscrit sur Peppol et envoie la facture via le canal approprié, sans action manuelle de votre part.
C’est une façon simple et efficace de rester en conformité avec la réglementation tout en accélérant et simplifiant votre processus de facturation.
