Smovin a récemment mené une étude sur l’indexation des loyers en Belgique, afin d’observer le comportement des propriétaires face aux restrictions liées à la performance énergétique des biens résidentiels.
Cette analyse compare le pourcentage de propriétaires ayant procédé l’indexation de leur loyer avant, pendant et après les restrictions liées au PEB.
Les résultats sont décomposés par région et par classe énergétique, mettant en lumière les disparités régionales et énergétiques qui caractérisent le marché belge.
Rappel des règles d’indexation
Wallonie
- Avant : tous les PEB peuvent être indexés.
- Pendant (entre 11/2022 et 11/2023) : les PEB A, B et C peuvent être indexés à 100%, les PEB D à 75%, les PEB E à 50% et l’indexation est interdite pour les PEB F et G.
- Après : tous les PEB peuvent être indexés à nouveau, mais une nouvelle méthode de calcul s’applique pour les PEB D, E, F et G.
Bruxelles
- Avant : tous les PEB peuvent être indexés.
- Pendant (entre 10/2022 et 10/2023) : les PEB A, B, C et D peuvent être indexés à 100%, les PEB E à 50% et l’indexation est interdite pour les PEB F et G.
- Après : tous les PEB peuvent être indexés à nouveau, mais un facteur de correction s’applique au calcul de l’indexation des PEB E, F et G.
Flandre
- Avant : tous les PEB peuvent être indexés.
- Pendant (entre 10/2022 et 10/2023) : les PEB A, B et C peuvent être indexés à 100%, les PEB D à 50% et l’indexation est interdite pour les PEB E et F.
- Après : tous les PEB peuvent être indexés à nouveau, mais un facteur de correction s’applique au calcul de l’indexation des PEB E et F.
Résultats de l’étude
Résultats par PEB en Belgique
PEB A
- Avant
32% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente à 50% pendant la période de restrictions.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage reste constant puisqu’il est de 49%.
PEB B
- Avant
29% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer a augmenté, atteignant 45% pendant la période de restrictions.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage reste constant puisqu’il est de 43%.
PEB C
- Avant
Seulement 28% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer est monté jusqu’à 41% pendant la période de restrictions.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage a légèrement diminué pour atteindre 38%.
PEB D
- Avant
32% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente à 42% pendant la période de restrictions.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage reste le même que pendant, à savoir 42%.
PEB E
- Avant
30% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente légèrement pendant la période de restrictions (32%).
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente à 34%.
PEB F
- Avant
32% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, 16% des propriétaires ont indexé leur loyer.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente, atteignant 41%.
PEB G
- Avant
29% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, 9% des propriétaires ont indexé leur loyer.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente jusqu’à 42%.
Pourcentage des propriétaires indexant leur loyer par PEB en Belgique
Résultats par PEB en Wallonie
PEB A
- Avant
22% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente à 45% pendant la période de restrictions entre novembre 2022 et novembre 2023.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente encore pour atteindre 48%.
PEB B
- Avant
28% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, plus de propriétaires indexent leur loyer. En effet, 40% d’entre eux ont procédé à une indexation.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage reste le même (40%).
PEB C
- Avant
Seulement 20% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer monte légèrement à 28% pendant la période de restrictions.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage a légèrement augmenté pour atteindre 32%.
PEB D
- Avant
22% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente à 34% pendant la période de restrictions, même s’ils ne pouvaient plus qu’indexer à hauteur de 75%.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente jusqu’à atteindre 37%.
PEB E
- Avant
26% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente légèrement pendant la période de restrictions (31%), alors qu’ils ne peuvent indexer qu’à 50%.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente à 33%.
PEB F
- Avant
29% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, 18% des propriétaires ont indexé leur loyer.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente, atteignant 34%.
PEB G
- Avant
22% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, 7% des propriétaires ont indexé leur loyer.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente jusqu’à 32%.
Résultats par PEB à Bruxelles
PEB A
- Avant
33% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente à 59% pendant la période de restrictions entre octobre 2022 et octobre 2023.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage diminue à 47%.
PEB B
- Avant
30% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, plus de propriétaires indexent leur loyer. En effet, 39% d’entre eux ont procédé à une indexation.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente jusqu’à atteindre 41%.
PEB C
- Avant
33% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer monte à 48% pendant la période de restrictions.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage a légèrement augmenté pour atteindre 32%.
PEB D
- Avant
34% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente à 48% pendant la période de restrictions.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage diminue à un niveau encore plus faible qu’avant (32%).
PEB E
- Avant
31% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente légèrement pendant la période de restrictions (39%), alors qu’ils ne peuvent indexer qu’à 50%.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage baisse à 32%.
PEB F
- Avant
32% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, 15% des propriétaires ont indexé leur loyer.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente, atteignant 41%.
PEB G
- Avant
31% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, 10% des propriétaires ont indexé leur loyer.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente jusqu’à 45%.
Résultats par PEB en Flandre
PEB A
- Avant
34% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente à 49% pendant la période de restrictions entre octobre 2022 et octobre 2023.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage reste constant à 50%.
PEB B
- Avant
29% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, plus de propriétaires indexent leur loyer. En effet, 49% d’entre eux ont procédé à une indexation.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage diminue légèrement à 45%.
PEB C
- Avant
29% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer monte à 42% pendant la période de restrictions.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage a légèrement augmenté pour atteindre 45%.
PEB D
- Avant
35% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer augmente à 39% pendant la période de restrictions, alors qu’ils ne peuvent indexer qu’à 50%.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente à 45%.
PEB E
- Avant
31% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, 10% des propriétaires ont indexé leur loyer.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente jusqu’à atteindre 44%.
PEB F
- Avant
35% des propriétaires indexaient leur loyer avant les restrictions.
- Pendant
Pendant la période de restrictions, 15% des propriétaires ont indexé leur loyer.
- Après
Une fois les restrictions levées, le pourcentage augmente, atteignant 44%.
Analyse et observations
Tendances générales en Belgique
Avant les restrictions :
Les pourcentages de loyers indexés étaient globalement faibles et relativement homogènes (entre 28% et 32%) pour les différentes PEB.
Pendant les restrictions :
On observe une augmentation significative du pourcentage des propriétaires indexant leur loyer pour les biens énergétiquement performants (PEB A à D).
Les restrictions ont eu un impact direct, notamment dans les régions où l’indexation était interdite. Les PEB F et G ont connu des taux d’indexation très faibles à Bruxelles (10% et 9%) et en Wallonie (7% et 18%). En Flandre, où les PEB E et F étaient également soumis à des interdictions, leurs taux chutent à 10% et 15%.
Après les restrictions :
Les biens énergétiquement performants (PEB A et B) ont maintenu des niveaux d’indexation élevés, proches de ceux observés pendant les restrictions.
Une forte reprise est visible pour les labels inférieurs (PEB F et G) : en Wallonie et à Bruxelles, les PEB G passent respectivement de 7% et 10% pendant les restrictions à 32% et 45% après leur levée. En Flandre, les PEB E et F montrent également une nette remontée à 44%.
Tendances en Wallonie
Avant les restrictions :
Le pourcentage de propriétaires indexant leur loyer est relativement faible (entre 20% et 29%), peu importe le label PEB.
Pendant les restrictions :
Les biens avec une classe énergétique performante (PEB A et B) ont vu une nette progression, atteignant 45% pour les PEB A.
Bien qu’interdite, l’indexation des PEB F et G atteint de 18% et 7%.
Après les restrictions :
Les PEB F et G montrent une reprise importante (32% et 34%), mais restent inférieurs aux PEB A et B, qui se stabilisent autour de 48% et 40%.
Tendances à Bruxelles
Avant les restrictions :
À Bruxelles, les propriétaires indexent plus qu’en Wallonie. En effet, ils sont entre 30% et 34% à procéder à l’indexation du loyer.
Pendant les restrictions :
Les propriétaires de biens énergétiquement performants indexent encore plus pendant la période de restrictions, atteignant un taux record de 59% pour les PEB A.
Tout comme en Wallonie, l’indexation des PEB F et G est interdite, pourtant 15% et 10% d’entre eux continuent d’indexer.
Après les restrictions :
Une reprise significative est observée pour les PEB G (45%) et F (41%), dépassant leur niveau d’avant restrictions.
Tendances en Flandre
Avant les restrictions :
En Flandre, les propriétaires indexent plus que dans le reste du pays. En effet, ils sont entre 29% et 35% à procéder à une indexation de loyer.
Pendant les restrictions :
Les biens énergétiquement performants ont maintenu des taux stables, atteignant 49% pour les PEB A et B.
Bien qu’interdite, l’indexation des PEB E et F atteint 10% et 15%.
Après les restrictions :
On observe une forte reprise pour les PEB E et F, atteignant 44%, tandis que les biens énergétiquement performants continuent de dominer, avec, par exemple, 50% pour les PEB A.
Conclusion
Impact des restrictions :
Les interdictions d’indexation ont drastiquement réduit le nombre de propriétaires procédant à une indexation de loyer pour les biens aux PEB F et G en Wallonie et à Bruxelles, et pour les PEB E et F en Flandre.
Reprise post-restrictions :
Après la levée des restrictions, les PEB F et G montrent une reprise marquée, mais leurs taux restent inférieurs à ceux des classes énergétiquement performantes.
Quelle que soit la performance énergétique ou la région, on observe que le nombre de propriétaires indexant le loyer est plus élevé depuis la fin des restrictions énergétiques.
