▶︎ De tekst die volgt, komt van de webinar ’Hoe volgt u de huur van uw huurders goed op?’, gepresenteerd door Chantal De Smedt-Quintelier van Schoups en Tessa Minne van Smovin.
6% van de huurders betaalt de huur te laat. De handelshuren zijn degene die het vaakst te laat betaald worden en ook de meeste achterstal op dat vlak hebben.
In het huurcontract wordt de betalingsdatum vastgelegd voor de huurder. De vervaldatum wordt specifiek vermeld en de huurder dient zich hieraan te houden. Indien de huur te laat wordt betaald, kan een betaalherinnering worden verstuurd.
In principe is een ingebrekestelling niet strikt vereist. Zodra de vervaldag is verstreken en u constateert dat de huur niet is betaald, hebt u de mogelijkheid, maar niet de verplichting, om een herinnering te sturen. Als er na herhaalde herinneringen nog steeds geen betaling volgt, kunt u een ingebrekestelling sturen.
Er is geen vast minimumaantal herinneringen of ingebrekestellingen dat u kunt versturen. U hebt hierin vrije keuze. Maar we raden aan om dit wel te doen. Zo kunt u een dossier opbouwen.
Dit dossier kan van pas komen in geval er na verloop van tijd nog steeds geen betaling is ontvangen en u genoodzaakt bent een gerechtelijke procedure te starten. Op deze manier kunt u aantonen dat u niet passief bent gebleven, maar actief pogingen hebt ondernomen om de achterstallige huur en eventuele kosten te innen.
Nieuwe gegevens
Met ingang van 1 januari 2023, samen met de implementatie van Boek Vijf van het Burgerlijk Wetboek, zal het mogelijk zijn om een anticiperende kennisgeving aan uw huurder te sturen. Voorafgaand aan de vervaldatum kunt u dus al een herinnering of aanmaning naar uw huurder sturen.
Wanneer moet u dit doen? Zodra u merkt dat er regelmatig deurwaarders langskomen bij uw huurder, wat duidt op tekenen van insolventie of financiële problemen. Dit is vooral relevant bij handelshuur, waarbij u verschillende opties hebt om de solvabiliteit van uw huurder te monitoren, zoals Company Web en andere bronnen.
Zodra deze tekenen zich voordoen en het risico bestaat dat uw huurder niet op tijd betaalt, kunt u proactief melding maken van het naderende verstrijken van de uiterste betaaldatum van de huur. U rekent er dan op dat de huur tijdig wordt voldaan.
Oude wet
Dit is alleen relevant als u te maken hebt met een consument en uw onroerend goed in een vennootschap hebt ondergebracht, waarbij u als verhuurder optreedt.
In dit geval moet u zich bewust zijn van de wet van december 2002, die vereist dat wanneer u uw huurder aanmaant tot betaling van achterstallige huur, u melding moet maken van het feit dat dit een minnelijke invordering betreft.
Bovendien dient u na het verzenden van deze aanmaning ook een wachttijd van 15 dagen in acht te nemen voordat u verdere juridische stappen onderneemt, zoals het uitvaardigen van een dagvaarding en het inschakelen van de vrederechter om betaling van de achterstallige huur af te dwingen.
Verjaringstermijn
Er geldt een verjaringstermijn van vijf jaar voor huurgelden. Dit betekent dat u alleen huurinkomsten van de afgelopen vijf jaar kunt vorderen via de vrederechter. Na deze vijf jaar verliest u uw recht op betaling van achterstallige huurgelden.
Communiceren met de huurder
Wanneer u een herinnering of aanmaning verzendt, of dit nu telefonisch, per sms, per e-mail, per brief of aangetekend gebeurt, is de juridische waarde in principe identiek. Maar het verschil in bewijskracht is aanzienlijk.
Een telefonisch gesprek laat mogelijk wel een spoor achter dat u contact hebt gehad met uw huurder. Maar het bewijs dat dit specifiek betrekking had op de achterstallige huurgelden die verschuldigd waren, kan lastig zijn.
Om telefonisch contact als bewijs te gebruiken, dient u vooraf aan uw huurder te melden dat het gesprek wordt opgenomen en dat dit als bewijs kan worden gebruikt in het kader van een procedure.
Dit benadrukt het belang van een voorafgaande aankondiging voor de bewijskracht van dergelijke gesprekken
Met een sms kunt u een screenshot nemen en deze voorleggen aan de rechtbank.
Een e-mail is het meest gangbaar. In principe is dit volkomen acceptabel, vooral als het gaat om aanmaningen voor achterstallige huur, ook bij handelshuur. Maar de handelshuurwetgeving legt vaak veel formele voorschriften op met betrekking tot communicatie.
Advies
Beperk het gebruik van telefonische communicatie en geef de voorkeur aan schriftelijke communicatie, tenzij het om een eerste herinnering gaat. Raadpleeg altijd de relevante wetgeving, met name de handelshuurwetgeving, om te bepalen of u ook een aangetekende brief moet sturen naar de huurder.
Mag een huurder de huur niet betalen?
In principe geldt de regel dat het huurcontract bindend is voor beide partijen. Hieruit volgen rechten en verplichtingen voor zowel de verhuurder als de huurder.
Indien het genot dat de verhuurder aan de huurder moet verschaffen gebrekkig is, bijvoorbeeld door gebreken aan het pand, kan de huurder dreigen met een huurverlaging.
De huurder dient de verhuurder op de hoogte te stellen van deze gebreken en de verhuurder een redelijke termijn te gunnen om deze te verhelpen. Indien de verhuurder niet reageert op de aanmaning, kan de huurder overgaan tot het inhouden van een deel van de huur, in verhouding tot de ernst van de problematiek.
Inhouding van volledige huur bij ernstige gebreken
Bij ernstige gebreken die de bewoonbaarheid van het pand in gevaar brengen, kan de huurder overwegen de volledige huur in te houden. Het is dan echter raadzaam om de vrederechter in te schakelen voor bevestiging en tegensprekelijke vaststellingen.
Als verhuurder is het belangrijk om snel te reageren op aanmaningen om een gerechtelijke procedure te vermijden en gebreken zo snel mogelijk te verhelpen, en om zo een inhouding van de huur te voorkomen.
Minnelijke schikking
Het is aan te raden om eerst te proberen een minnelijke regeling te treffen met uw huurder. In sommige gevallen kan de huurder geconfronteerd worden met een tijdelijke situatie die op korte of lange termijn kan worden opgelost.
Een mogelijkheid is bijvoorbeeld kwijtschelding van een deel van de huur, wat vaak voorkomt bij handelshuur. Partijen worden uitgenodigd om rond de tafel te gaan zitten om ervoor te zorgen dat de huurder het hoofd boven water kan houden.
Een afbetalingsplan is ook een optie. Hierbij komt u met uw huurder overeen om de achterstallige huur in termijnen te betalen, bijvoorbeeld door bij de eerstvolgende huurtermijnen een deel van de achterstallige huur mee te betalen.
Oproepen tot verzoening bij de vrederechter
Een andere mogelijkheid is om uw huurder op te roepen voor verzoening bij de vrederechter. Dit is een eenvoudige procedure waarbij u formulieren kunt downloaden en invullen. De vrederechter zal partijen oproepen om in de raadkamer te verschijnen en te proberen tot een akkoord te komen.
Als de vrederechter erin slaagt een akkoord te vinden, wordt er een proces-verbaal van verzoening opgesteld. Dit heeft dezelfde kracht als een vonnis. En u kunt de huurder vervolgens verzoeken om het akkoord uit te voeren. Als er geen akkoord wordt bereikt, moet u mogelijk verdere juridische stappen ondernemen.
De oproeping in verzoening is ook nuttig omdat het de termijnen die bijvoorbeeld gelden voor huurhernieuwing kan stuiten. Als er binnen een bepaalde termijn geen akkoord wordt bereikt, moet u echter wel opnieuw de wettelijke termijnen respecteren voordat u verdere stappen onderneemt bij de vrederechter.
Rechtsmiddelen
Er zijn twee manieren om de vrederechter te benaderen. Ten eerste kunt u een verzoekschrift indienen bij de griffie. Dit verzoekschrift kunt u downloaden of direct bij de vrederechter indienen.
Voeg zeker een bewijs van woonst toe, dat niet ouder mag zijn dan één maand op het moment van indiening. Een dergelijk verzoekschrift brengt weinig kosten met zich mee.
Het alternatief is om een gerechtsdeurwaarder in te schakelen en de tegenpartij te dagvaarden om voor de vrederechter te verschijnen.
Dagvaarden
Als uw huurder geen bekend adres heeft in België, moet u een dagvaarding gebruiken. In dit geval moet u een gerechtsdeurwaarder inschakelen, aangezien u geen bewijs van woonplaats kunt voorleggen bij het indienen van uw verzoekschrift.
Duur van de procedure
Het is lastig om een vaste termijn te bepalen voor de duur van de procedure. Die is afhankelijk van verschillende factoren, met name de situatie van uw tegenpartij.
Als uw tegenpartij bereid is om de huurachterstand te erkennen en later om betalingsfaciliteiten vraagt, kan de procedure snel verlopen. Maar als de niet-betaling van de huur te wijten is aan gebreken aan het pand, kan dit leiden tot een langere procedure.
In dat geval kan zelfs een deskundige worden aangesteld voor een onderzoek, conform het gerechtelijk wetboek, wat extra formaliteiten en tijd meebrengt.
Tijdlijn van een procedure
Na het indienen van een dagvaarding en voordat een vonnis wordt uitgesproken door de vrederechter, moet u rekening houden met een maand. Dit betekent dat, vanaf het moment van dagvaarding, minimaal twee maanden moeten worden gerekend voordat de zaak wordt afgerond.
Dergelijke procedures kunnen zelfs tot twee jaar duren, vooral in handelshuurovereenkomsten, waarbij de huurprijs vaak ter discussie wordt gesteld door de huurder.
Een concreet budget voor juridische procedures bepalen, is een uitdaging. Het hangt allemaal af van de stappen die u moet nemen.
Bij het voorbereiden op juridische procedures is het belangrijk om een passend budget vast te stellen. De uiteindelijke kosten kunnen variëren en zijn afhankelijk van verschillende factoren.
Factoren die de kosten beïnvloeden
De kosten zijn onder andere afhankelijk van de uitkomst van de zaak en of u al dan niet in het gelijk wordt gesteld. Ook kan de inschakeling van een gerechtsdeurwaarder de kosten verhogen.
Daarnaast kan de complexiteit van de zaak leiden tot de noodzaak van meerdere juridische documenten en zelfs tot de aanstelling van een gerechtsdeskundige, wat ook extra kosten met zich meebrengt.
Reactie op het vonnis
Een andere factor die het budget kan beïnvloeden, is de reactie op het verkregen vonnis. Indien partijen ervoor kiezen om in hoger beroep te gaan, kan dit leiden tot aanzienlijk hogere kosten.
Gezien de variabiliteit van deze factoren is het raadzaam om een schatting van de kosten te verkrijgen van een advocaat. Deze professional kan een meer gedetailleerde en persoonlijke inschatting geven, volgens de specifieke omstandigheden van uw zaak.
Huurgarantieverzekeringen
Bij het verhuren van vastgoed kan het verstandig zijn om een huurgarantieverzekering te overwegen, die financiële zekerheid biedt aan verhuurders in het geval van huurachterstand. Deze verzekering dekt doorgaans tot 12 maanden aan onbetaalde huur en kan gezien worden als een relatief kleine investering (3% tot 5% van de jaarlijkse huur) die een aanzienlijke mate van zekerheid meebrengt.
Voorwaarden voor huurgarantieverzekeringen
Om in aanmerking te komen voor een huurgarantieverzekering zijn er enkele belangrijke voorwaarden. Zo wordt gekeken naar de solvabiliteit van de huurder en moet de verzekering worden afgesloten bij aanvang van het huurcontract.
Deze verzekeringen zijn meestal alleen beschikbaar voor natuurlijke personen, niet voor rechtspersonen of bedrijven. Ze helpen verhuurders het risico op inkomstenderving te minimaliseren.
Voorwaarden en vereisten voor aanspraak
Indien u een huurgarantie wilt bedingen, zijn er vaak bepaalde voorwaarden die moeten worden voldaan voordat u een beroep kunt doen op de verzekering.
Zo kan het nodig zijn dat u minstens twee aangetekende brieven aan de huurder hebt verzonden en dat er een bepaalde periode is verstreken tussen deze aanmaningen.
Het is van belang om deze voorwaarden nauwkeurig te volgen om aanspraak te kunnen maken op de verzekering. Het is raadzaam om uw verzekeringscontract zorgvuldig te bekijken en alle geldende voorwaarden te kennen.
Over Schoups
Schoups is gevestigd in Antwerpen en Brussel. Hun kantoren zijn perfect tweetalig. De Franstalige medewerkers zijn vooral gevestigd in Brussel, maar een aantal ook in Antwerpen.
Naast vastgoed zijn ze ook gespecialiseerd in bouwondernemingsrecht, publiekrecht, sociaalrecht, verzekeringsrecht …
Smovin is een applicatie voor het optimaliseren van vastgoedbeheer via digitalisering en automatisering.
