▶︎ De tekst die volgt is afkomstig van het webinar “Welke garanties en zekerheden heeft een verhuurder?”, gepresenteerd door Chantal De Smedt-Quintelier van Schoups en Grégoire de Donnea van Smovin.
Algemeen
De garanties zijn bedoeld om de verhuurder gerust te stellen dat de huurder zijn contractuele verplichtingen zal nakomen. Als de huurder hier niet aan voldoet, bieden de garanties op zijn minst een vangnet voor de verhuurder.
Contractuele verplichtingen
Elke huurder heeft niet alleen de contractuele verplichting om de huur te betalen, maar ook om het pand te onderhouden zoals een goede huisvader dat zou doen. Als een huurder zijn huur niet betaalt of het pand niet goed onderhoudt, kan dit problemen veroorzaken voor de verhuurder.
Zonder garanties of zekerheden loopt de verhuurder het risico op schade als de huurder vertrekt met een pand in slechte staat of met huurachterstanden die mogelijk niet kunnen worden verhaald.
3 belangrijke garanties
- De plaatsbeschrijving
- De huurwaarborg
- De bankwaarborg of persoonlijke borg
Andere typen van garanties
- Plicht van de huurder om het gehuurde pand te meubelen
- Voorrecht van de huurder
- Pandbeslag
- Beslag tot terugvordering (art. 1462 Ger. W.)
Plaatsbeschrijving
Een plaatsbeschrijving is in feite een snapshot van de staat van het gehuurde pand op een specifiek moment, vaak vastgelegd in de vorm van foto’s of een gedetailleerde beschrijving.
Momenten van plaatsbeschrijvingen
- Intredende plaatsbeschrijving:
Een intredende plaatsbeschrijving is van essentieel belang, bij voorkeur vóór de huurder het pand betrekt. Het stelt u in staat om bij het einde van het contract aan te tonen welke schade aan het gehuurde pand toe te schrijven is aan de huurder.
- Uittredende plaatsbeschrijving:
Bij het aflopen van het contract wordt ook een uittredende plaatsbeschrijving gemaakt, in principe op datzelfde moment.
Deze wordt vergeleken met de intredende plaatsbeschrijving om vast te stellen welke schade tijdens de huurperiode is ontstaan.
- Plaatsbeschrijving vóór of na grote werken:
Als er grote werkzaamheden aan uw pand gepland zijn, is het verstandig om een plaatsbeschrijving te laten opstellen voordat deze van start gaan.
Dit helpt om schade die tijdens de werkzaamheden ontstaat te onderscheiden van schade veroorzaakt door huurders.
Zowel huurders als verhuurders hebben baat bij deze plaatsbeschrijving, omdat het hen helpt om hun belangen te beschermen.
Verplicht of niet?
Hoewel het niet verplicht is om een plaatsbeschrijving op te stellen, wordt het ten zeerste aanbevolen, vooral voor verhuurders. Aan het einde van het huurcontract wilt u namelijk het liefst zo eenvoudig mogelijk kunnen aantonen welke schade aan het gehuurde pand is ontstaan.
Partijen kunnen het beste in het huurcontract overeenkomen dat zowel bij aanvang als bij het einde van het huurcontract een dergelijke plaatsbeschrijving wordt uitgevoerd.
Bovendien kunnen ze al in de huurovereenkomst bepalen wie verantwoordelijk is voor het opstellen van deze plaatsbeschrijving, bijvoorbeeld een expertisebureau of vastgoedmakelaar.
Daarnaast kunnen de partijen onderhandelen of in het huurcontract vastleggen wie de kosten van de plaatsbeschrijving zal dragen.
Optimale plaatsbeschrijving
Het is van essentieel belang dat de plaatsbeschrijving volledig, nauwkeurig en gedetailleerd wordt uitgevoerd. Dit betekent niet alleen een beschrijving van de toestand, maar ook het vastleggen van de inrichting en de staat van het pand aan de hand van fotomateriaal.
Het is raadzaam om foto’s op te nemen in de plaatsbeschrijving, zoals de meeste experts doen, of op zijn minst te verwijzen naar genummerde foto’s die als bijlage worden toegevoegd. Soms worden zelfs close-upfoto’s genomen.
Dit is met name voor huurders belangrijk, omdat het helpt om aan te tonen dat eventuele schade reeds aanwezig was bij het betrekken van het pand.
Expert
Hoewel het niet verplicht is, wordt het sterk aanbevolen. Experts hebben de nodige expertise, kennen de relevante aspecten en kunnen een nauwkeurige plaatsbeschrijving opstellen.
Het is belangrijk dat de expert onafhankelijk en onpartijdig is. In geval van een verschil aan het einde van de huurperiode kan een neutrale expert helpen om conflicten te voorkomen.
Probeer altijd een onafhankelijke en objectieve expert aan te stellen, die de plaatsbeschrijving privé opstelt en zo volledig en nauwkeurig mogelijk is.
De betaling van de expert kan al in het huurcontract worden vastgelegd. Vaak wordt afgesproken dat de kosten gelijk worden verdeeld, bijvoorbeeld 50/50 tussen verhuurder en huurder.
Herstelkosten
Deze kosten worden vaak als richtlijn voorgelegd aan de vrederechter, hoewel deze niet verplicht is om het advies op te volgen. In de praktijk zien we echter dat in ongeveer 90% van de gevallen de vrederechter het advies van de door hem aangestelde expert volgt.
Kostprijs van een plaatsbeschrijving
De kosten variëren meestal tussen de € 300 en € 350. Soms lopen ze op tot € 400.
Geen plaatsbeschrijving
Voor de eigenaar van het verhuurde pand brengt het niet-hebben van een plaatsbeschrijving risico’s met zich mee.
Hoe kan hij later aantonen dat bepaalde schade te wijten is aan nalatig onderhoud of het niet-naleven van de huurovereenkomst door de huurder?
Het is in het belang van zowel de huurder als de verhuurder om een plaatsbeschrijving te laten opmaken. Zo wordt de bewijslast bij het beëindigen van de huurovereenkomst aanzienlijk verminderd, zelfs in het geval van schade.
Huurwaarborg
De huurwaarborg is een geldbedrag dat door de huurder gedurende de huurperiode wordt geblokkeerd en dat dient als compensatie voor eventuele schade aan de woning veroorzaakt door de huurder.
Dit bedrag wordt niet alleen ingezet als garantie voor mogelijke schade bij het beëindigen van het huurcontract, maar ook als zekerheid voor de betaling van de huur.
Vroeger mocht de huurwaarborg alleen worden gebruikt voor het vergoeden van huurschade en niet voor achterstallige huur.
Maar nu is dit ook wettelijk vastgelegd als een garantie voor beide aspecten: zowel huurschade als achterstallige huurgelden.
Vaststelling van het bedrag
In principe is dit contractueel vrij, wat betekent dat de partijen kunnen overeenkomen welk bedrag als huurwaarborg wordt vastgesteld en op welke manier deze wordt gesteld.
Dit kan variëren van een individuele rekening op naam van de verhuurder tot een persoonlijke borgstelling of zelfs een bankgarantie. Deze keuze valt onder de contractuele vrijheid van de betrokken partijen.
Uitzonderingen: huurcontract voor hoofdverblijfplaats
- Bedrag: 2 of 3 maanden huur
- Hoe?
- Geïndividualiseerde rekeningen op naam van de huurder: 2 maanden (3 in Vlaanderen)
- Progressieve bankwaarborg: 3 maanden
- Bankwaarborg van het OCMW: 3 maanden
- Doel: voor alle plichten van de huurder
Het is verboden om de huurwaarborg te storten op een rekening van de verhuurder. De sanctie hiervoor is dat als de verhuurder de huurwaarborg op zijn rekening stort, hij daarvoor rente aan de huurder verschuldigd zal zijn aan het einde van de huurperiode.
Is de huurwaarborg verplicht?
Hoewel het niet verplicht is, is het als verhuurder wel in uw belang om een huurwaarborg te hebben. Als uw huurder plotseling vertrekt zonder het contract te beëindigen, kunt u niet zomaar actie ondernemen. U kunt de huurschade ook niet eenzijdig vaststellen. U moet altijd naar de vrederechter stappen.
De vrederechter zal dan het huurcontract beëindigen, eventuele huurschade vaststellen, de vrijgave van de huurwaarborg bevelen en u helpen om achterstallige huur en eventuele schade te compenseren.
Zonder huurwaarborg hebt u ook geen bescherming als uw huurder weigert de huur te betalen of uw pand niet goed onderhoudt.
Schade
Indien de huurder bij aanvang van de huur een huurwaarborg heeft gestort, zal hij waarschijnlijk verzoeken om vrijgave van deze waarborg in zijn voordeel.
Als er geen huurachterstand is, kunt u hiermee akkoord gaan en de volledige huurwaarborg teruggeven.
Als er wel schade is, zult u de huurwaarborg niet vrijgeven als er een geschil ontstaat tussen de partijen over de omvang van de schade of eventuele huurachterstanden.
Opnieuw zult u zich tot de vrederechter moeten wenden, die een deskundige zal aanstellen om de schade vast te stellen en te begroten.
Uiteindelijk zal de vrederechter mogelijk de huurder veroordelen tot betaling van de schade, de vrijgave van de huurwaarborg bevelen na volledige of gedeeltelijke compensatie ten gunste van de verhuurder, en eventueel een restsaldo toekennen aan de huurder.
Persoonlijke borgstelling of borgsteller
Een persoonlijke borgstelling of borgsteller is een derde partij of rechtspersoon die met zijn vermogen garant staat voor de verplichtingen van de huurder.
Waar komt het voor?
De persoonlijke borgstelling komt vaak voor bij woninghuurovereenkomsten, studentenkoten en kantoorhuren, waarbij ouders garant staan voor het nakomen van de contractuele verplichtingen door hun kinderen of studenten. Maar ook in handelshuren, waarbij een bedrijf of bestuurder al dan niet met zijn vennootschap garant staat voor de nakoming van de contractuele verplichtingen van de huurder.
Vernieuwing
Bij een persoonlijke borgstelling is het belangrijk om te onthouden dat deze vernieuwd moet worden bij een huurverlenging of bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, of het nu gaat om handelshuur of woninghuur.
Over Schoups
Hun kantoren zijn gevestigd in Antwerpen en Brussel. Hun kantoor is perfect tweetalig. De Franstalige medewerkers zijn vooral gevestigd in Brussel, maar een aantal ook in Antwerpen.
Naast vastgoed zijn ze ook gespecialiseerd in bouwondernemingsrecht, publiekrecht, sociaalrecht, verzekeringsrecht …
Over Smovin
Smovin is een applicatie voor het optimaliseren van het vastgoedbeheer via digitalisering en automatisering.
