▶︎ De tekst die volgt is afkomstig van de webinar ’Anders investeren in vastgoed: maak kennis met crowdlending‘, gepresenteerd door Johan De Somere van Look&Fin en Tessa Minne van Smovin.
Dit betekent dat je een investeerder bent die op zoek is naar een huurrendement. Je verhuurt je eigendom meestal. Je moet je vastgoedportefeuille dus beheren met spelers zoals Smovin die je kunnen helpen. Bij Smovin investeren de meeste gebruikers in bakstenen.
De papieren versie betekent dat je als investeerder, belegger, een deel van je spaargeld kan aanwenden om te lenen aan vastgoedprofessionals middels de tussenkomst van het crowdlendingplatform Look&Fin.
Je kan ook investeren in vastgoed maar daarom nog niet in de bakstenen. Hoe? Door krediet of leningen te verstrekken aan vastgoedprofessionals en daar een return voor te krijgen in verhouding tot het genomen risico.
Crowdlending is de vorm van crowdfunding, een specifieke vorm van business-to-business lending.
Look&Fin is een pionier in België. Ze bestaan inmiddels meer dan 10 jaar en hebben al een kwart miljard euro gefund voor meer dan 550 kmo’s, waarvan er ook al 161 miljoen werd terugbetaald door de ontleners.
De beleggers krijgen een bepaald rendement op hun investering. Look&Fin heeft in al zijn dossiers een heel lage default ratio, wat betekent dat de kans op falen minimaal is.
Toch blijft het mogelijk dat een investering mislukt. Outlending houdt immers in dat men kapitaal investeert in een bedrijf.
Look&Fin is ook een erkende crowdfunding-dienstverlener. Dat betekent in het kort dat zij ook gecontroleerd worden door dezelfde instanties die de banken controleren. Ze zijn een erkende financiële instelling voor crowdlending.
Ze hebben een selectieve procedure om tot dossiers te komen die zij op het platform gaan aanbieden. Ze aanvaarden nauwelijks iets meer dan 1% van het totaal aantal aanvragen dat ze op jaarbasis krijgen.
Look&Fin faciliteert investeringen door investeerders via hun platform bij vastgoedprofessionals. Je krijgt je kapitaal terug, ofwel met een afbouwschema ofwel volgens bulletformules.
Je krijgt een return die kan variëren van 5,25% tot 11% per jaar afhankelijk van het genomen risico. 5,25% zijn dossiers waarin je een heel sterke verzekering hebt wat betreft je kapitaal.
Gediversifieerde portefeuille
Het idee is niet om in één of twee dossiers te beleggen. De logica is om te beleggen in een portefeuille en deze zo goed mogelijk te diversifiëren, in lijn met je risicoprofiel.
Wat betekent ‘diversifiëren’? Het betekent beleggen in verschillende portefeuilles. Maar ook gelijkmatig beleggen, d.w.z. min of meer gelijkmatig spreiden over verschillende portefeuilles.
Look&Fin gaat de vastgoedprofessional heel grondig screenen rond zijn zakenverzekering. Ze gaan een zeer strenge selectie doorvoeren op het kredietrisico.
Verder zorgen ze ervoor dat er in hun aanbod diversificatie zit van soort vastgoed, residentieel, commercieel, logistiek, en verspreid over drie markten.
Hun thuismarkten zijn België, Frankrijk en Nederland, waar ze echt goed hun weg kennen in deze business.
Ze raden aan te diversifiëren en vooral te investeren in het geval van bedrijfsleningen in dossiers met goede zekerheden. Ofwel een echte kapitaalgarantie of een hypotheek op het gefinancierde onroerend goed of een hypotheekgarantie in tweede rang.
De acceptatieratio is ongeveer 1%. Dit betekent dat van de 100 bedrijven er slechts één wordt geselecteerd. Dit is hoe het werkt:
- Online aanvragen: Look and Fin ontvangt ongeveer 250 financieringsaanvragen via hun platform.
- Analyse met algoritmes en AI: Met name door de bankafschriften van deze bedrijven te analyseren. Deze bedrijven geven volledig digitaal toegang tot hun rekeningafschriften. Het algoritme en AI analyseren deze rekeningen en selecteren 60 aanvragen.
- Financiële analisten: Van deze 60 onderzoekt een team analisten elke aanvraag afzonderlijk en selecteert er 6. Dit vertegenwoordigt een ratio van 1/10.
- Kredietcomité: Van deze 6 worden de zekerheden nauwgezet geanalyseerd met een belangrijk begrip: de LTV (Loan to Value).
Look and Fin heeft zijn eigen scoringsysteem, onderverdeeld in drie producten: A voor secured, B balanced en C dynamic. Dit komt overeen met een risicoklasse en de potentiële belegger heeft toegang tot alle mogelijkheden op basis van zijn of haar voorkeuren.
Deze producten zijn gericht op de meest risicomijdende beleggers, d.w.z. mensen die niet bereid zijn risico’s te nemen. Zij krijgen een rendement tussen 5,25% en 8% per jaar.
Deze categorie is onderverdeeld in twee categorieën: A+ en A.
A+ dossiers zijn leningen waarbij de kapitaalgarantie 100% is. Het kapitaal is verzekerd door Atradius. Concreet betekent dit dat als de kredietnemer, een bedrijf waaraan u een lening hebt verstrekt via het Look&Fin-platform, niet betaalt de kredietverzekeraar uw kapitaal na twee maanden volledig terugbetaalt.
De A-dossiers hebben een hypotheekgarantie in eerste rang. Dus dat betekent dat daar toch wel ook een heel veilige investering aan gekoppeld is. En dan hangt het af van de zin in risico, wat een iets hoger rendement kan bieden om je portefeuille verder uit te bouwen.
Voor wie op zoek is naar hogere rendementen zijn er B-dossiers, die iets risicovoller zijn maar 8% tot 9,5% per jaar opleveren.
Deze producten hebben ofwel een overheidsgarantie op 30% van het kapitaal (in geval van wanbetaling zal de regio waarin je woont je tot 30% compenseren), of een hypotheekgarantie van de tweede rang (met lagere Loan to Value-percentages).
Het risico is groter, maar het rendement ook.
C-dossiers komen minder vaak voor, maar voldoen aan een vraag van degenen die hun rendement willen verhogen. In dit geval is er geen hypothecaire zekerheid. In plaats daarvan zijn het zekerheden, zoals pandrechten op vorderingen of pandrechten op bedrijfsactiva.
Een gegarandeerd rendement in crowdlending bestaat niet. Het is natuurlijk wel zo dat je met de Atradius A+ dossiers met volledige kapitaalgarantie wel zeker bent van je kapitaal. Investeren in crowdlending is altijd een risico.
Het risico bestaat dat het bedrijf dat ontleent via het platform en waar je middels investering krediet aan verleent, het niet goed doet.
Wat betekent dat als je zelf een portefeuille opbouwt die heel goed gediversifieerd is, na default ratio dat de rendementen zijn die historisch wij kunnen halen hebben, maar dat is geen garantie voor de toekomst.
Het is een investering met hoge rendementen in alle drie de categorieën. Maar het betekent wel dat je kapitaal niet steeds gegarandeerd is, laat staan je interesten, moest een bedrijf het wat moeilijker hebben.
Het is heel toegankelijk, heel laagdrempelig en heel eenvoudig. Het is zo dat je al een portefeuille kan beginnen opbouwen vanaf € 100.
Iemand die helemaal nieuw is en start met crowdlending, kan meerdere tickets nemen en meerdere dossiers, telkens voor € 100 of € 1000. Voor particulieren zijn er geen instapkosten.
Voor management companies en bedrijven is er een beperkte eenmalige upfront fee. Er zijn ook geen recurrente kosten voor geen enkele investeerder. Dus dat maakt het product ook zeer aantrekkelijk ten opzichte van andere producten op de markt.
Het rendement is hoger dan wat je klassiek op de markt vindt tot en met 100% kapitaalgarantie, wat toch nog een hoog rendement van boven de 5% kan bieden met zekerheden.
Smovin is een platform dat investeerders die hebben geïnvesteerd in onroerend goed, met andere woorden bakstenen, helpt bij het beheer van hun vermogen.
Het platform heeft drie belangrijke missies:
- het centraliseren van alle gegevens en documenten met betrekking tot vastgoedbeheer,
- fungeren als een digitale assistent om de opvolging van huurbetalingen, indexatieberekeningen, enz. te automatiseren,
- rapporteren om verhuurders te helpen een overzicht te krijgen van hun bezittingen.
