Eind maart keurde het Brussels Parlement de ‘ordonnantie huurcontract’ goed die de Brusselse Huisvestingscode zal wijzigen. Deze beslissing brengt voor zowel huurders als verhuurders veranderingen mee.
Volgens Nawal Ben Hamou, Brussels staatssecretaris voor Huisvesting, hebben deze maatregelen tot doel het recht op degelijke en betaalbare huisvesting te garanderen, huurders meer huurzekerheid te bieden en illegale uitzettingen tegen te gaan.
Dit zijn de belangrijkste wijzigingen:
1) Huurwaarborg
De huurwaarborg is nu bepaald op maximaal twee maanden huur exclusief kosten en kan niet langer contant worden betaald. Hij moet dus op een bankrekening worden gestort.
Voor mensen in precaire situaties blijft het mogelijk om contant geld te storten bij een bank op een speciale rekening.
Borgstellers boven op de huurwaarborg zijn ook niet langer toegestaan (met uitzondering van huurcontracten studentenkamer).
Het zal nog steeds mogelijk zijn om een beroep te doen op een borgsteller. Maar dit kan niet langer worden gecombineerd met de betaling van een waarborg. U zult dus moeten kiezen voor een waarborg of een borgsteller.
Behalve in speciale gevallen moet de verhuurder de huurwaarborg vrijgeven uiterlijk twee maanden nadat de voormalige huurder de sleutels heeft overhandigd. Als deze termijn niet wordt nageleefd, moet de verhuurder de huurder een boete van 10% van de huurprijs betalen per maand vertraging.
Er zijn echter grenzen bij een geschil tussen de twee partijen of als de lasten moeten worden afgerekend.
2) Duur en bedrag van de huur
De verhuurder kan de huur (exclusief indexering) tussen twee huurcontracten van korte duur niet verhogen voor een periode van negen jaar. Als hij de huur wil verhogen, moet hij een huurcontract van lange duur aanbieden.
De huurder moet dus worden geïnformeerd over het vorige huurcontract en het bedrag van de laatst gehanteerde huur.
Deze maatregel moet voorkomen dat eigenaars kiezen voor huurcontracten van korte duur enkel en alleen om de huur tussen twee contracten te verhogen.
In het verlengde hiervan kunnen huurcontracten van korte duur slechts eenmaal worden verlengd, waarna ze huurcontracten van lange duur (9 jaar) worden.
De ordonnantie bepaalt ook dat de huurverhoging na energieverbeteringswerken in verhouding moet staan tot de uitgevoerde werken, de uitgaven van de eigenaar en de energiebesparingen die de huurder zal verwezenlijken.
Als de eigenaar bovendien werken wil uitvoeren en de huurder hiervan op de hoogte stelt, heeft hij maximaal twee maanden de tijd om het bewijs van de werken te leveren.
Hij moet de huurder een bouwvergunning, een gedetailleerde offerte, een beschrijving van de werken, een gedetailleerde schatting van de kosten of een aannemerscontract verschaffen. Zonder dit bewijs kan de huurder de opzegtermijn ongeldig verklaren.
3) Verkoop van het eigendom en opzegtermijn
Als een eigenaar beslist om een huurwoning te verkopen, is de nieuwe koper verplicht om automatisch alle verplichtingen van de huidige huurovereenkomst over te nemen. Hij kan de huurder er dus niet uitzetten, zelfs als de huurovereenkomst dat bepaalt.
Als de nieuwe koper werken wil uitvoeren of het pand wil betrekken, moet hij een opzegtermijn van 6 maanden naleven.
Als het huurcontract van korte duur is en de eigenaar het contract beëindigt met een opzegtermijn van drie maanden, kan de huurder een tegenopzegging van een maand geven als hij sneller een woning vindt.
4) Verzekeringen
Tenzij de partijen anders overeenkomen, is de huurder nu verplicht om een verzekering tegen brand en waterschade af te sluiten voor hij intrekt in de woning.
5) Fout in de lasten
Fouten in de kostenafrekening moeten verbeterd worden.
De verhuurder kan binnen twee jaar na het berekenen van de lasten vragen om een fout in de afrekening in het voordeel van de huurder te verbeteren. Dit mag alleen betrekking hebben op vijf jaarlijkse verbruiksperiodes.
Als de fout in het voordeel van de verhuurder is, kan de huurder binnen de twee jaar om een verbetering vragen voor alle jaarlijkse verbruiksperiodes waarop de fout betrekking heeft.
6) Huisdieren
Elke clausule in het huurcontract die huisdieren weigert, is verboden. Eigenaars kunnen een huurder dus niet zomaar weigeren omdat hij een huisdier heeft. Ze hebben hiervoor een ‘redelijke grond’ nodig.
De verhuurder kan wel bepaalde voorwaarden opleggen, zoals ervoor zorgen dat de dieren geen overlast veroorzaken of weigeren om bepaalde ongeschikte diersoorten te aanvaarden.
7) Onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing kan niet worden aangerekend aan de huurder. De ordonnantie bepaalt dat deze voorheffing ook niet kan worden aangerekend aan medehuurders.
Als de onroerende voorheffing bovendien wordt verlaagd vanwege kinderen ten laste van de huurder moet de eigenaar dit voordeel overdragen aan de huurder en zal hij er zelf niet van kunnen genieten.
Eigenaars van een woning waar twee kinderen wonen, krijgen een vermindering van hun onroerende voorheffing, ook als de bewoners huurders zijn.
8) Onbewoonbaarheid
Het zal niet langer mogelijk zijn om onbewoonbare woningen te verhuren die het voorwerp uitmaken van een ingebrekestelling door de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie (DGHI) teneinde werkzaamheden uit te voeren en ze aan de normen te laten voldoen.
Verhuurders kunnen hun woning pas opnieuw verhuren nadat ze een conformiteitsattest hebben ontvangen van de DGHI.
De gemeentes ontvangen een lijst en worden gewaarschuwd als een nieuwe huurder zich inschrijft op een adres dat onder een ingebrekestelling valt. In dit geval zal de DGHI een nieuwe inspectie organiseren.
Eigenaars kunnen de DGHI vragen een conformiteitsonderzoek uit te voeren om het attest te verkrijgen. Maar deze procedure is betalend.
De opdracht van de DGHI werd daarom uitgebreid naar eigendommen die te huur worden aangeboden of waarvan het huurcontract is verlopen. Voorheen konden alleen panden worden geïnspecteerd waarvan het huurcontract was afgelopen.
Naast het betalen van een boete kan de rechter de eigenaar van de onbewoonbare woning vragen om de kosten voor de verhuis van de huurder naar een nieuwe woning te betalen. Als de huur van de nieuwe woning hoger is dan die van de onbewoonbare woning, kan de eigenaar ook worden verplicht om het verschil in huur gedurende maximaal 18 maanden te betalen.
Als de huurder tot slot geen alternatief vindt en de gemeente een slachtoffer van onbewoonbaarheid herhuisvest, is de verantwoordelijke verhuurder verplicht om de kosten van deze herhuisvesting te vergoeden.
9) Illegale uitzettingen
Illegale uitzettingen zullen strenger worden bestraft. Verhuurders die zich niet aan de uitzettingsregels houden, zullen een schadevergoeding van 18 maanden huur moeten betalen aan huurders die worden uitgezet zonder uitvoerbare titel (wat betekent dat er geen gerechtelijke beslissing is die de uitzetting toestaat).
Bovendien kan de verhuurder nog steeds worden aangeklaagd door de huurder zolang die laatste geen toegang tot de woning heeft gekregen.
