Fiscalité d’une SCI : IR ou IS, comment bien choisir en 2025 ?

La fiscalité est l’un des aspects les plus importants à anticiper lors de la création d’une SCI.

Selon que vous optez pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), les règles de calcul, les charges déductibles et les modalités d’imposition diffèrent.

SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), un régime dit “transparent”. 

Cela signifie que, d’un point de vue fiscal, la société ne paie pas directement d’impôt sur les bénéfices. Ceux-ci sont répartis entre les associés, qui les intègrent à leur propre déclaration fiscale, au prorata de leurs parts dans la société.

Avantages d’une SCI à l’IR

L’un des premiers avantages de l’IR réside dans sa simplicité. 

Ce régime est facile à comprendre et à gérer, notamment pour les SCI familiales ou à vocation patrimoniale. 

Il permet également la déduction d’un certain nombre de charges : les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien, la taxe foncière, les frais de gestion ou encore les primes d’assurance sont déduits des revenus locatifs. 

Si les charges sont plus élevées que les loyers encaissés, la SCI crée ce qu’on appelle un déficit foncier.

Chaque associé peut alors déduire une partie de ce déficit de son propre revenu imposable, dans la limite de 10 700 € par an. C’est un moyen efficace de réduire ses impôts.

En cas de revente d’un bien immobilier détenu par la SCI, la plus-value est soumise au régime des particuliers. 

Elle bénéficie alors d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention : la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de possession, et les prélèvements sociaux sont supprimés après 30 ans.

Cela rend l’IR particulièrement avantageux pour les projets de long terme.

Inconvénients d’une SCI à l’IR

Ce régime présente aussi quelques inconvénients. 

D’abord, les associés sont imposés même si la SCI ne leur verse pas de revenus. Cela peut donc créer une pression fiscale sans perception réelle de liquidités. 

Ensuite, le régime de l’IR ne permet pas d’amortir le bien immobilier, contrairement au régime IS. C’est-à-dire réduire le montant imposable en tenant compte de la “perte de valeur” du bâtiment.

Enfin, si les associés sont dans une tranche d’imposition élevée, la fiscalité sur les loyers peut rapidement devenir pénalisante.

Le régime micro-foncier

Si les loyers perçus sont de moins de 15000€ par an, et que le logement est loué à vide, il est possible de bénéficier de ce qu’on appelle le régime micro-foncier.

C’est un système très simple qui permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30 %, et pas besoin de détailler les charges.

Ce régime ne s’applique pas à la SCI elle-même, mais à ses associés, sous certaines conditions.

SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), soit dès sa création, soit ultérieurement. 

Ce choix change la façon dont la SCI est imposée : elle devient une structure fiscale opaque. C’est désormais la SCI, et non les associés, qui paie l’impôt sur les bénéfices.

Avantages d’une SCI à l’IS

Le principal avantage du régime IS est la possibilité d’amortir comptablement les biens immobiliers détenus par la société. 

Cet amortissement réduit le bénéfice imposable, ce qui permet d’alléger la charge d’impôt, même si la SCI perçoit des loyers importants. 

De plus, un plus grand nombre de charges sont déductibles par rapport au régime IR, notamment les frais d’acquisition, les honoraires de notaire, ou encore les frais d’établissement.

La société est imposée selon un barème fixe : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (sous conditions), puis 25 % au-delà. Ce taux peut être plus avantageux que l’imposition personnelle des associés, notamment pour les sociétés qui ne distribuent pas immédiatement leurs bénéfices et qui les réinvestissent.

Inconvénients d’une SCI à l’IS

Mais ce régime présente également des contraintes. 

Tout d’abord, en cas de revente d’un bien, la plus-value est imposée comme un bénéfice d’entreprise, sans aucun abattement lié à la durée de détention. 

Cela signifie qu’une SCI à l’IS paiera un impôt sur la plus-value, même après 30 ans de détention. 

Par ailleurs, si les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes, ils seront de nouveau imposés entre les mains des associés, créant un phénomène de double imposition. 

Enfin, le fonctionnement administratif d’une SCI à l’IS est aussi plus contraignant : elle doit tenir une comptabilité complète, établir des comptes annuels et les déposer auprès du greffe du tribunal de commerce.

Comment choisir entre IR et IS ?

Le choix entre l’IR et l’IS doit se faire en fonction des objectifs patrimoniaux, du profil fiscal des associés et de la stratégie d’investissement. 

Le régime IR est souvent préféré pour les SCI familiales ou patrimoniales, notamment lorsqu’il s’agit de conserver un bien sur le long terme. 

Il permet de bénéficier d’une fiscalité plus douce sur les plus-values et d’optimiser les déficits fonciers.

À l’inverse, le régime IS est plus adapté à des SCI à vocation locative ou commerciale, qui souhaitent amortir leur bien, réinvestir les bénéfices ou opérer à plus court/moyen terme. 

Ce régime est souvent choisi dans une logique d’optimisation à court terme, à condition d’accepter une fiscalité plus lourde lors de la revente.

Dans tous les cas, il est fortement conseillé de réaliser des simulations financières avec un expert-comptable avant de choisir un régime fiscal, car ce choix a des conséquences irréversibles à long terme.

Imposition sur les plus-values

Le traitement fiscal des plus-values dépend du régime choisi.

Dans une SCI à l’IR, la plus-value immobilière est calculée comme pour un particulier. 

Plus le bien est gardé longtemps, moins il y aura d’impôts à payer, car des abattements progressifs s’appliquent au fil des années. 

Après 22 ans de détention, il n’y a plus d’impôt sur la plus-value. Et après 30 ans, il y a également exonération des prélèvements sociaux. 

C’est donc un régime avantageux si les biens immobiliers sont conservés longtemps.

En revanche, dans une SCI soumise à l’IS, la plus-value est intégrée au bénéfice comptable de la société. 

Elle est donc imposée au taux normal, sans aucun abattement lié à la durée de détention. Ce traitement est moins favorable sur le long terme, notamment en cas de forte revalorisation du bien.

Changement de régime fiscal en cours de vie de la SCI

Passer de l’IR à l’IS 

Une SCI soumise à l’IR peut opter pour l’IS à tout moment, en adressant une demande à l’administration fiscale. 

Ce choix peut être intéressant si la SCI génère beaucoup de charges à déduire, ou si les associés souhaitent amortir les biens immobiliers.

Depuis 2019, la loi permet de revenir à l’IR uniquement dans les 5 années qui suivent le passage à l’IS. Passé ce délai, la SCI ne pourra plus jamais revenir à l’IR.

Ce changement entraîne des conséquences importantes :

• La SCI devient une société fiscalement opaque : c’est elle qui paie l’impôt sur les bénéfices, et non plus les associés directement.
• Les biens doivent être réévalués fiscalement, ce qui peut faire apparaître une plus-value latente.
• La SCI doit désormais respecter une comptabilité plus rigoureuse.

Passer de l’IS à l’IR

Une SCI ne peut pas opter pour l’IR si elle a été créée directement à l’IS.

Si une SCI a été soumise dès sa création à l’impôt sur les sociétés, elle ne pourra jamais passer à l’IR, même dans les 5 premières années.

La possibilité de retour à l’IR dans un délai de 5 ans ne concerne que les SCI qui étaient à l’IR à l’origine et qui ont choisi de passer à l’IS.

IR ou IS : tableau récapitulatif