Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est une solution de plus en plus plébiscitée pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.
Voici tout ce que vous devez savoir pour monter votre SCI, qu’elle soit familiale ou professionnelle.
Pourquoi créer une SCI ?
Avant de vous lancer dans les démarches, il est essentiel de comprendre pourquoi il peut être intéressant de créer une SCI.
Voici quelques avantages clés :
- Acheter un bien immobilier à plusieurs, sans tomber dans l’indivision
- Faciliter la transmission d’un patrimoine familial
- Optimiser la fiscalité (notamment avec l’option à l’IS)
- Séparer patrimoine personnel et immobilier
Consultez notre article détaillé sur les avantages et les inconvénients d’une SCI.
Les différentes étapes pour créer une sci
Créer une SCI demande de suivre plusieurs étapes administratives et juridiques. Même si certaines peuvent paraître techniques, elles sont indispensables pour que votre société soit reconnue légalement et fonctionne correctement.
1) Rédiger les statuts de la sci
Définir les statuts de la sci est une étape capitale, car les statuts sont le document fondateur de votre société.
Ils encadrent les relations entre les associés, définissent les règles de fonctionnement, et protègent chaque partie en cas de conflit ou de transmission.
Que vous rédigiez les statuts vous-même ou avec l’aide d’un professionnel (notaire, expert-comptable, plateforme juridique), certaines mentions sont obligatoires pour que votre SCI soit juridiquement valide.
Voici les éléments essentiels qui doivent y figurer :
- La forme juridique de la société : il s’agit ici d’une Société Civile Immobilière (SCI).
- La dénomination sociale : le nom de votre SCI, librement choisi, sous réserve de disponibilité.
- L’adresse du siège social : si la SCI ne possède pas de locaux dédiés, elle peut être domiciliée chez le gérant ou l’un des associés.
- L’objet social : il définit l’activité de la SCI (ex. : acquisition, gestion, location de biens immobiliers).
- La durée de vie de la société : généralement fixée à 99 ans, sauf si vous en décidez autrement.
- Le montant du capital social : librement fixé par les associés (en numéraire et/ou en nature).
- L’identité complète des associés fondateurs : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse du domicile.
- La répartition des parts sociales entre les associés, selon les apports de chacun.
- L’évaluation précise des apports en nature, le cas échéant.
- Les modalités de souscription des parts sociales : qui apporte quoi, et sous quelles conditions.
- La désignation du gérant : ses pouvoirs, sa durée de mandat, ses responsabilités.
- Les règles de fonctionnement des assemblées générales : fréquence, conditions de convocation, quorum, majorité.
- La date d’ouverture et de clôture de l’exercice social : par défaut, le 1er janvier au 31 décembre, mais elle peut être adaptée.
2) Réaliser les apports des associés et constituer le capital social
Pour immatriculer la SCI, chaque associé doit effectuer un apport à la société. Ces apports constituent le capital social, qui représente les ressources initiales de la SCI.
Deux types d’apport sont possibles :
- Approt numéraire (somme d’argent) : les fonds sont déposés sur un compte bancaire au nom de la SCI (compte de capital social, même temporaire).
- Apport en nature (bien immobilier, terrain, mobilier…) : dans ce cas, une évaluation du bien est nécessaire. S’il s’agit d’un bien immobilier, un acte notarié est obligatoire.
Capital fixe ou variable ?
Au moment de rédiger les statuts, les associés doivent choisir entre un capital fixe ou un capital variable. Ce choix influence la flexibilité de la SCI dans sa gestion future.
Dans le cas d’un capital fixe, le montant du capital est déterminé à l’avance et inscrit tel quel dans les statuts.
Toute modification ultérieure nécessitera alors une assemblée générale extraordinaire des associés, une modification des statuts et la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales.
Cette forme est juridiquement plus rigide, mais elle apporte une certaine stabilité, ce qui peut rassurer des partenaires financiers ou institutionnels.
À l’inverse, opter pour un capital variable permet une gestion bien plus souple.
Dans ce cas, les statuts prévoient un capital initial, un capital minimum (en dessous duquel la société ne peut descendre) et un capital plafond (au-delà duquel une modification des statuts serait nécessaire).
Tant que les mouvements de capital restent à l’intérieur de cette fourchette, il est possible d’ajouter ou de retirer des apports, ou encore de faire entrer de nouveaux associés, sans formalité lourde ni mise à jour des statuts.
Ce mécanisme est particulièrement utile pour les SCI amenées à évoluer, comme les SCI familiales ou les SCI d’investissement qui accueillent de nouveaux partenaires au fil du temps.
3) Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
Une fois les statuts signés, il faut publier une annonce légale de constitution dans un journal habilité à publier dans le département du siège social.
Vous recevez alors un avis de publication, soit l’un des documents obligatoires pour réaliser l’étape suivante.
Voici les informations à fournir lors de l’annonce :
- Le nom de la société
- La forme juridique
- L’objet social
- Le siège social
- Le montant du capital social
- La durée de la société
- Les informations sur le ou les gérants (noms, prénoms et adresses)
- Les modalités d’admission des associés
- L’adresse du registre du commerce et des sociétés où vous allez immatriculer la société.
Cette publication est payante. Son coût dépend du journal choisi, car chaque publication fixe ses propres tarifs. Mais les tarifs varient aussi en fonction de la longueur de l’annonce, et de la taille de la société.
Il faut prévoir, en moyenne, un budget de 200€.
4) Immatriculer la SCI à l’institut national de la propriété industrielle (INPI)
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création d’entreprise doivent passer par le guichet unique de l’INPI : https://procedures.inpi.fr
Le rôle de l’INPI ne se limite pas à collecter vos documents : il contrôle la conformité de votre dossier, assure la transmission aux organismes compétents et vous délivre les informations officielles qui permettront à votre société de fonctionner légalement.
Une fois connecté au guichet unique, vous devrez remplir en ligne le formulaire M0 dédié aux SCI. Ce formulaire constitue la déclaration de création de votre société. Il doit être accompagné d’un ensemble de pièces justificatives :
- Deux exemplaires signés des statuts de la SCI (format PDF)
- L’acte de nomination du gérant, sauf si cette désignation figure déjà dans les statuts
- L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales
- Un justificatif de domiciliation du siège social (ex. : contrat de bail, attestation de domiciliation au domicile du gérant)
- Une copie lisible et en cours de validité de la pièce d’identité du gérant
- Une attestation sur l’honneur de non-condamnation signée par le gérant, accompagnée de la mention de sa filiation (nom et prénom des parents)
Une fois le dossier validé, vous recevrez dans les jours qui suivent plusieurs éléments essentiels à l’existence juridique de votre SCI :
- Un extrait Kbis, véritable “carte d’identité” de la société
- Un numéro SIREN, identifiant unique de l’entreprise
- Un numéro SIRET, qui correspond à l’établissement
- Un code APE/NAF, qui classe l’activité principale de la société selon la nomenclature de l’INSEE
Ces documents sont indispensables pour ouvrir un compte bancaire professionnel, établir des contrats de location ou d’achat, ou encore pour être identifié par l’administration fiscale et sociale. Ils constituent le point de départ officiel de l’activité de votre SCI.
Résumé des différentes étapes
- Rédiger les statuts
- Réaliser les apports
- Publier l’annonce légale
- Immatriculer en ligne (INPI)
- Ouvrir le compte bancaire
Créer sa sci en ligne
Si vous souhaitez éviter la complexité des démarches manuelles, vous pouvez opter pour une création de SCI en ligne via des plateformes spécialisées.
Voici quelques avantages de la création en ligne :
- Les statuts sont personnalisés et juridiquement conformes
- Les différentes formalités sont automatisées
- Vous bénéficiez d’un suivi pas à pas
- Vous bénéficiez également d’une assistance juridique (incluse ou optionnelle)
- Gain de temps important
Combien de temps faut-il pour créer une sci ?
Le délai moyen de création d’une SCI varie généralement entre 2 et 4 semaines, selon la réactivité des associés et la méthode choisie (en ligne ou accompagnement classique). Ce délai inclut :
- la rédaction des statuts,
- la publication de l’annonce légale,
- le dépôt du dossier auprès de l’INPI,
- et l’obtention de l’extrait Kbis.
En ligne, certaines plateformes permettent de finaliser toutes les démarches en quelques jours, si tous les documents sont prêts.
Quel est le coût de la création d’une sci ?
Créer une SCI entraîne des frais incontournables, auxquels peuvent s’ajouter des coûts variables selon la méthode de création choisie (par soi-même, via une plateforme ou avec un notaire).
Voici un aperçu détaillé des principaux postes de dépense à prévoir.
Les frais obligatoires
Certains frais s’appliquent quelle que soit la méthode retenue :
- Publication dans un journal d’annonces légales : le coût dépend de la longueur de l’annonce, mais se situe généralement autour de 200 €.
- Frais d’immatriculation auprès de l’INPI sont à régler lors du dépôt de votre dossier de création.
- Éventuelle ouverture d’un compte bancaire pour le dépôt du capital social, avec parfois des frais de dossier (surtout dans les banques traditionnelles).
À ces frais de base peuvent s’ajouter des coûts spécifiques si vous réalisez des apports en nature, notamment immobiliers.
Dans ce cas, l’intervention d’un notaire est obligatoire, avec des honoraires qui dépendent de la valeur du bien (comptez souvent entre 1 000 et 2 500 € pour une création avec apport immobilier).
Les coûts à anticiper après la création
Outre les frais de constitution, il ne faut pas oublier les dépenses récurrentes liées à la vie de la SCI :
- Tenue d’une comptabilité
- Déclaration des revenus fonciers (si vous louez un bien)
- Déclaration des bénéficiaires effectifs obligatoire et gratuite, mais avec une amende possible si elle est omise
- Éventuels frais juridiques ou fiscaux en cas de modification (cession de parts, changement de gérant, etc.)
