La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique particulièrement adaptée à la gestion et à la transmission d’un patrimoine immobilier. Très prisée des familles et des investisseurs, elle offre de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux.
Voici tout ce que vous devez savoir sur la SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique permettant à au moins deux personnes (physiques ou morales) de s’associer dans le but d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Les biens intégrés à la SCI deviennent alors la propriété de la société. En échange, chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
Il ne faut pas confondre la SCI avec l’indivision. Dans une indivision, toutes les décisions importantes doivent être prises par tous les propriétaires, ce qui peut être compliqué. La SCI offre une organisation plus souple, car les règles de gestion sont prévues à l’avance dans les statuts, ce qui rend la gestion plus simple et plus claire.
Les différents types de SCI
Avant de se lancer dans la création d’une SCI, il est important de savoir qu’il en existe plusieurs types :
SCI de gestion ou de location
C’est la forme la plus courante. Elle permet à plusieurs personnes d’acheter un bien immobilier, de le gérer ensemble et, le cas échéant, de le mettre en location afin d’en tirer des revenus.
SCI familiale
Constituée exclusivement entre membres d’une même famille, la SCI familiale est utilisée pour gérer un patrimoine en commun et faciliter la transmission entre générations. Elle permet notamment de donner des parts sociales de manière progressive, tout en gardant le contrôle de la gestion.
SCI de construction-vente
Ce type de SCI est créé dans un but commercial : acheter un terrain, y construire un immeuble ou des maisons, puis revendre le tout. Attention, cette activité relève du domaine commercial et peut entraîner une imposition à l’IS.
SCI d’attribution
La SCI d’attribution est utilisée pour acquérir ou construire un bien immobilier afin d’en attribuer ensuite des parties (lots) à chacun des associés. Chaque lot est défini dès la création de la SCI et attribué selon les parts de chacun.
SCI de jouissance à temps partagé
Cette forme de SCI permet de partager l’usage d’un bien entre les associés. Chacun peut profiter du bien à tour de rôle, selon un calendrier préétabli. Il n’y a pas de location à des tiers, c’est souvent utilisé pour une résidence secondaire.
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est une forme sociétaire très prisée, car elle offre de nombreux avantages, tant sur le plan juridique que fiscal. Mais elle comporte aussi quelques inconvénients à prendre en compte.
Voici les différents points à prendre en compte avant de créer une société civile immobilière.
Quels sont les avantages à créer une SCI ?
Créer une SCI permet avant tout une meilleure organisation autour de la gestion et de la détention d’un bien immobilier. Contrairement à l’indivision, elle offre une structure claire et durable.
Ensuite, elle facilite la transmission du patrimoine, notamment dans un cadre familial, en permettant de transmettre progressivement des parts sociales avec une fiscalité avantageuse.
Découvrez plus de détails sur la fiscalité de la société civile immobilière dans notre article complet.
Enfin, les statuts peuvent être adaptés sur mesure : désignation d’un gérant, règles de cession de parts, pouvoirs de décision… tout est personnalisable.
Quels sont les inconvénients à créer une SCI ?
La SCI demande toutefois des obligations administratives comme la rédaction de statuts, les assemblées générales, la tenue de comptes, ou encore la publication d’annonces légales.
La SCI entraîne également des coûts. En effet, elle engendre des coûts dès sa création (rédaction des statuts, annonce légale, frais d’immatriculation) puis tout au long de sa vie (tenue de la comptabilité, accompagnement juridique éventuel).
Par ailleurs, les associés sont responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur part dans le capital. Et le choix entre IR et IS nécessite une vraie réflexion, car chaque régime a ses conséquences sur la fiscalité des revenus et des plus-values.
Comment créer une SCI ?
Voici les principales étapes à suivre pour créer une SCI dans les règles :
1) Rédiger les statuts
Ce document fondateur définit le fonctionnement de la SCI : rôles des associés, modalités de vote, répartition des bénéfices, etc. Ils peuvent être rédigés sous signature privée ou par acte notarié. Il est conseillé de faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs.
2) Publier une annonce légale
Cette publication dans un journal habilité du département du siège social permet d’informer officiellement les tiers de la création de la société.
3) Déposer un dossier d’immatriculation
Il faut envoyer au greffe du tribunal de commerce un dossier contenant : les statuts signés, un formulaire M0, l’attestation de l’annonce légale, et une pièce justifiant le siège social.
4) Obtenir le Kbis
Le greffe délivre ensuite un extrait Kbis, qui constitue la “carte d’identité” de la SCI. Ce document est requis pour toute démarche officielle (compte bancaire, bail…).
5) Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI
Ce compte servira à centraliser les opérations financières de la société : encaissement des loyers, paiement des charges, gestion des travaux.
Découvrez notre article complet sur comment créer une sci en 2025.
Le fonctionnement d’une SCI
Le fonctionnement d’une SCI repose sur plusieurs principes clés qui doivent être prévus dans les statuts.
La constitution
Une SCI doit comprendre au moins deux associés. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié.
Les apports peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier).
En cas d’apport d’un bien immobilier, il est fortement recommandé de passer par un notaire, afin que celui-ci s’occupe du transfert de propriété.
Le rôle du gérant
Le gérant représente la SCI et assure la gestion courante : signature des baux, paiement des charges, gestion des travaux. Il peut être un associé ou une personne extérieure.
Les prises de décision
Les décisions importantes (vente, modification des statuts…) se prennent en assemblée générale selon les modalités fixées dans les statuts (quorum, majorité).
SCI et fiscalité
Avec deux options possibles, la SCI offre une certaine souplesse fiscale.
Imposition à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime par défaut. Les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leurs parts. C’est une solution simple si les revenus sont modestes.
Imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)
Sur option, la SCI peut être soumise à l’IS. Cela permet de déduire les charges et d’amortir les biens. Attention toutefois à la fiscalité des plus-values lors de la revente.
En résumé, la SCI est une solution souple et puissante pour gérer un bien immobilier à plusieurs. Si vous envisagez d’en créer une, faites-vous accompagner par un professionnel pour sécuriser les démarches juridiques et optimiser votre fiscalité.
