Fin mars dernier, le Parlement bruxellois a approuvé l’”ordonnance bail” qui modifiera le Code bruxellois du logement. Cette décision impliquera des changements tant pour les locataires que pour les bailleurs.
Selon Nawal Ben Hamou, secrétaire d’État bruxellois au Logement, ces mesures ont pour objectif d’assurer le droit à un logement décent et abordable financièrement, d’assurer plus de sécurité d’occupation aux locataires et de lutter contre les expulsions illégales.
Voici les principaux changements :
1) Garantie locative
La garantie locative est désormais fixée à maximum deux mois de loyer hors charges, et ne pourra plus être payée en espèces. Celle-ci devra donc être mise obligatoirement sur un compte en banque.
Pour un public en situation de précarité, il sera encore possible de déposer du cash auprès d’une banque sur un compte dédié.
Les garants en plus de la garantie locative ne seront également plus autorisés (mais avec exception pour le bail étudiant).
Il sera toujours possible de faire appel à un garant, mais cela ne pourra plus être cumulé au versement d’une garantie. Il faudra donc choisir soit une garantie, soit un garant.
Hormis cas particulier, le bailleur devra remettre la garantie locative au plus tard deux mois après la remise des clés par l’ancien locataire. En cas de non-respect de ce délai, le bailleur sera tenu de verser au preneur une pénalité représentant 10% du loyer par mois de retard.
Toutefois, des limites sont prévues en cas de litige entre les deux parties ou si des décomptes de charges doivent avoir lieu.
2) Durée et montant des loyers
Le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer (hors indexation) entre deux baux de courte durée, et ce, pour une période de neuf ans. S’il veut pouvoir augmenter le loyer, celui-ci doit proposer un bail de longue durée.
Le locataire devra donc être informé du type contrat de bail précédent et du montant du dernier loyer pratiqué.
Le but de cette mesure est d’éviter que les propriétaires optent pour des baux de courte durée dans le seul but d’augmenter le prix du loyer entre deux contrats.
Dans cette lignée, les baux de courte durée ne pourront être reconduits qu’une seule fois, après quoi ils deviendront des baux de longue durée (9 ans).
L’ordonnance prévoit également que la hausse du loyer à la suite de travaux d’amélioration énergétique soit proportionnelle aux travaux réalisés, des dépenses du propriétaire et des économies d’énergie que le locataire pourra réaliser.
En outre, si le propriétaire veut réaliser des travaux et annonce un préavis à son locataire, il aura deux mois maximum pour présenter les preuves de ces travaux.
Il devra fournir au locataire soit un permis d’urbanisme, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d’une estimation détaillée du coût, soit un contrat d’entreprise. Sans ces preuves, le locataire pourra invalider le préavis.
3) Vente du bien et préavis
Si le propriétaire décide de vendre un bien loué, le nouvel acquéreur aura l’obligation de reprendre automatiquement toutes les obligations du contrat de bail en cours et ne pourra donc pas expulser le locataire, et ce, même si le bail le prévoit.
Si le nouvel acheteur souhaite faire des travaux ou occuper le bien, il devra respecter un préavis de 6 mois.
Si le bail est de courte durée et que le propriétaire met fin au bail avec un préavis de trois mois, le locataire pourra faire un contre préavis d’un mois s’il retrouve un logement plus rapidement.
4) Assurances
Sauf accord entre les parties, le preneur est dorénavant tenu de prendre une assurance incendie et dégâts des eaux avant son arrivée dans le logement.
5) Erreur sur les charges
Si le décompte de charges présente des erreurs, celles-ci devront être rectifiées.
La rectification d’une erreur dans les charges en faveur du locataire pourra être réclamée par le bailleur dans les deux ans de l’établissement du décompte et ne peut porter que sur cinq périodes annuelles de consommation.
Si l’erreur est en faveur du bailleur, la rectification pourra être réclamée par le locataire dans les deux ans et portera sur l’ensemble des périodes annuelles de consommation concernées par l’erreur.
6) Animaux de compagnie
Toute clause dans le bail refusant la possession d’animaux de compagnie est interdite. Les propriétaires ne pourront donc pas refuser un locataire pour seul motif qu’il possède un animal de compagnie, il leur faudra un “motif raisonnable” pour refuser.
Cependant, le bailleur pourra imposer certaines conditions comme le fait que les animaux ne génèrent pas de nuisances ou encore refuser certaines espèces non appropriées.
7) Précompte immobilier
Le précompte immobilier d’un bien ne peut pas être mis à charge du locataire. L’ordonnance prévoit que ce précompte ne puisse pas non plus être mis à charge des colocataires.
De plus, si le précompte immobilier est réduit en raison d’enfants à charge du locataire, le propriétaire devra transférer cet avantage au locataire et ne pourra pas en bénéficier lui-même.
En effet, les propriétaires d’un logement dans lequel vivent deux enfants bénéficient d’une réduction sur leur précompte immobilier, même si les occupants sont des locataires.
8) Insalubrité
Il ne sera plus possible de proposer à la location des biens insalubres faisant l’objet d’une mise en demeure de réaliser des travaux pour remettre le bien aux normes par la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL).
Le bailleur ne pourra pas relouer son logement tant qu’il n’aura pas obtenu un certificat de conformité délivré par la DIRL.
Les communes recevront une liste et seront alertées si un nouveau locataire s’enregistre à une adresse visée par une mise en demeure. Dans ce cas, la DIRL organisera un nouveau contrôle.
Les propriétaires pourront d’eux-mêmes demander à la DIRL de réaliser une étude de conformité pour obtenir le certificat, mais cette procédure est payante.
Les compétences de la DIRL sont donc élargies aux biens proposés à la location ou dont le bail a pris fin. En effet, avant, seuls les biens faisant l’objet d’un bail et étant occupée pouvaient être contrôlés.
En plus de devoir payer une amende, le juge pourra demander au bailleur responsable d’un logement insalubre de couvrir les frais de déménagement du locataire vers un nouveau logement. Si le loyer de ce nouveau logement est plus élevé que celui du logement insalubre, le propriétaire pourra aussi être contraint à payer la différence de loyer pendant 18 mois maximum.
Enfin, si le locataire ne trouve pas de solution pour se reloger et que la commune reloge une victime d’insalubrité, le bailleur responsable sera contraint de rembourser les frais de ce relogement.
9) Expulsions illégales
Enfin, les expulsions illégales seront plus sévèrement sanctionnées : les propriétaires ne respectant pas les règles en matière d’expulsion se verront sanctionner de payer une indemnité de 18 mois de loyer au locataire expulsé sans titre exécutoire d’expulsion (signifiant qu’aucune décision de justice n’autorise l’expulsion).
De plus, le bailleur pourra encore être poursuivi par le locataire tant que ce dernier n’aura pas retrouvé l’accès à son logement.
