Beaucoup de propriétaires se refusent de passer par une gestion locative déléguée à cause du coût qu’elle représente. Certaines offres de gestion peuvent aller jusqu’à 8% du loyer mensuel.
Sachez qu’il est possible de gérer seul votre bien avec autant d’efficacité ! Cependant, la gestion en direct représente beaucoup de tâches chronophages et énergivores !
Voici le top 4 des astuces pour gérer sa location.
Fixer le meilleur loyer pour son logement
Un sujet toujours compliqué à aborder. Globalement, un loyer trop bas attirera beaucoup de monde mais vous aurez un manque à gagner considérable sur un bail de plusieurs années.
Un loyer trop haut fera fuir la demande et la vacance locative sera bel et bien présente. Dans les deux cas vous perdrez beaucoup d’argent à cause d’un mauvais calcul.
Réaliser une étude de marché
À ce niveau, il n’y pas de secret : il faut se renseigner ! Faites le tour des sites d’annonces, des agences immobilières et glanez les loyers des logements similaires au vôtre.
Établissez une moyenne et vous aurez une idée des prix pratiqués par la concurrence.
Adaptez le loyer à votre bien
Tenez compte de l’équipement proposé par votre logement (TV, appareils ménagers…), de sa localisation (métropole, centre-ville, transports, proximité des commerces et des écoles ou non…) et des travaux faits ou à faire. C’est ce qui justifiera une hausse ou une baisse de votre loyer.
Commencez par un loyer un peu plus élevé que ce qui vous semble être la moyenne, et diminuez-le progressivement si vous ne trouvez pas de locataire rapidement. Cela vous permettra d’atteindre le prix qui correspond à la demande, sans être en dessous.
Renseignez-vous sur le loyer de référence via la grille des loyers
Vous pouvez également calculer le loyer indicatif grâce à la grille des loyers
- Loyer indicatif à Bruxelles : https://loyers.brussels
- Loyer indicatif en Wallonie : https://loyerswallonie.be/form
Découvrez notre article “Calculer un loyer à Bruxelles ou en Wallonie à partir de la grille des loyers“
Choisir son locataire avec précaution
Une étape vraiment importante si vous ne la déléguez pas à une agence immobilière. Il vous faudra rédiger votre annonce, la poster, gérer la réception des candidatures, les trier, effectuer les visites et choisir le bon locataire.
Pour certains propriétaires, les loyers perçus sont une source de capital de rentrée d’argent. D’où l’importance de bien choisir son locataire.
Pour ce faire, nous vous conseillons tout d’abord de ne sélectionner que les candidats qui touchent au moins 2,5 fois le montant de votre loyer par mois.
- En Wallonie, une fiche de salaire, des extraits de compte bancaire ou des allocations de chômages, peuvent être demandées au candidat locataire.
- À Bruxelles, vous pourrez demander le montant des ressources financières (ou son estimation) dont dispose le candidat locataire, mais vous ne pourrez pas exiger de document comme preuve.
Afin d’éviter tout impayé appréciez le soin apporté au dossier du locataire, sa ponctualité, sa politesse et son attitude. Pendant la visite, vous écoute-t-il assidûment, vous pose-t-il des questions, est-il curieux ? Sérieux ? Le feeling passe-t-il ?
Attention, les éléments tels que la nationalité, l’origine ethnique, l’âge, l’état civil, le sexe, les convictions religieuses, l’état physique, ou encore la fortune du candidat potentiel, ne peuvent influencer le choix du locataire sous peine d’être poursuivi pour discrimination.
Nouer une bonne relation avec le locataire en place
Une relation saine est une location sans accroc. Pour ce faire, rendez-vous disponible pour votre locataire. Répondez à ses questions et renseignez-le sur ses droits et ses devoirs. Cela évitera toutes mésententes dans le futur.
N’hésitez pas à prendre régulièrement des nouvelles de votre locataire et demandez-lui si tout se passe bien. Privilégiez toujours la voie amiable plutôt que le conflit.
Si le locataire vous contacte pour un problème survenu dans le logement, répondez-lui rapidement afin de le rassurer.
Selon l’urgence de l’incident, vous pourrez lancer une intervention dans les jours qui suivent.
Maîtriser ses coûts et garder une vue sur sa rentabilité
La plupart des investisseurs en immobilier ne seront pas en mesure de donner un taux de rendement précis lorsqu’on leur demandera. Cela est compréhensible, car le calcul est beaucoup plus complexe qu’un investissement en bourse.
On doit prendre en compte des éléments tels que le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux, le précompte immobilier, les charges de copropriété, les dépenses diverses, les loyers et charges réellement perçus, etc.
Il est à noter que les rentrées et sorties d’argent peuvent être mensuelles, annuelles ou ponctuelles et changent d’une année à l’autre.
Il faut donc faire preuve de rigueur et de patience pour établir le taux de rendement d’un investissement immobilier.
Vous pouvez utiliser des tableurs dans lequel vous centralisez toutes les entrées et sorties financières. Le travail à fournir est cependant conséquent et le risque d’erreur bien présent.
Vous pouvez d’autre part, utiliser un outil tel que Smovin, qui prémâche le travail pour vous et vous offre une analyse précise sur chacun de vos biens et sur l’ensemble de votre patrimoine.
Une bonne visibilité sur l’état de santé financière de votre patrimoine vous permet d’optimiser votre rentabilité en descellant les éventuels gouffres financiers et de prendre les bonnes décisions (vendre ? rénover ?) au bon moment.
