En tant que propriétaire-bailleur, les loyers impayés sont une véritable source qu’inquiétude. Pour y faire face et sécuriser ses revenus locatifs, il existe plusieurs solutions, et notamment la garantie visale et l’assurance loyers impayés, aussi connue sous le nom de garantie loyers impayés.
La garantie Visale est une caution gratuite proposée par l’État, tandis que l’assurance loyers impayés est une couverture privée, payante et plus complète.
Qu’est-ce que la garantie visale ?
La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une garantie gratuite couvrant les impayés pour les logements loués en résidence principale.
Le locataire obtient un “visa Visale” qui vous permet, en tant que bailleur, d’être indemnisé en cas de défaut de paiement.
Cette garantie couvre les impayés de loyers jusqu’à 36 mois et les dégradations locatives jusqu’à 2 mois de loyers et charges, et ce, sans délai d’attente et sans frais à votre charge.
L’objectif de ce dispositif est de sécuriser les revenus locatifs des bailleurs tout en facilitant l’accès au logement pour certains profils de locataires.
Avantages et inconvénients de la garantie Visale
Avantages
La garantie Visale présente des avantages non négligeables :
- Gratuité totale : aucun coût pour le propriétaire
- Indemnisation rapide : versement sous 15 jours après avoir déclaré un impayé
- Simplicité administrative : démarches 100 % en ligne, sans justificatifs à fournir
- Couverture des dégradations : prise en charge jusqu’à 2 mois de loyers et charges
- Sécurité renforcée : Action Logement se charge du recouvrement auprès du locataire
Inconvénients
Mais elle a aussi ses inconvénients, notamment :
- Une éligibilité restreinte, car elle est réservée à certains profils de locataires
- Le montant du loyer ne peut pas dépasser 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € dans le reste du territoire français
- La garantie Visale est non cumulable avec une assurance loyers impayés ou une autre caution
Conditions d’éligibilité à la garantie Visale
Pour que la garantie Visale soit applicable, le locataire doit :
- Avoir entre 18 à 30 ans, ou
- Être salarié de plus de 30 ans en mobilité professionnelle ou gagnant moins de 1 500 € nets par mois, ou
- Être éligible au bail mobilité
Le logement concerné doit :
- Être une résidence principale située en France métropolitaine ou dans les département et région d’outre-mer (DROM)
- Être loué vide ou meublé selon un bail conforme à la loi ALUR
- Respecter les plafonds de loyers (voir point ci-dessus)
Comment faire une demande de garantie Visale ?
La démarche pour bénéficier de la garantie Visale est simple, rapide et 100 % en ligne.
Le locataire doit obtenir un visa Visale avant la signature du bail en se rendant sur le site visale.fr. Une fois le visa validé, le bailleur peut créer son espace personnel sur visale.fr pour finaliser le contrat de cautionnement.
Après signature du bail, le contrat de garantie est activé.
En cas d’impayé, le bailleur effectue une déclaration en ligne pour être indemnisé sous 15 jours.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyer impayé, également appelée garantie loyers impayés (GLI), est une solution proposée par des assureurs privés pour protéger les propriétaires bailleurs contre les risques liés à la location de leur bien immobilier.
Contrairement à la garantie Visale, la GLI est une assurance payante offrant une couverture plus étendue.
Elle est donc plus adaptée aux investisseurs ayant un plus gros portefeuille et souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs.
Cette assurance couvre les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais juridiques et de contentieux.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la GLI ?
Avantages
Tout comme la garantie Visale, la GLI a des avantages, telles que :
- Une indemnisation des loyers impayés jusqu’à plusieurs mois
- Une prise en charge des dégradations locatives, selon les garanties du contrat
- Une couverture des frais de contentieux : avocat, huissier et procédures judiciaires
- Une couverture en cas de départ précipité du locataire
- Une déduction fiscale : les cotisations qui sont versées au titre de la GLI sont déductibles des revenus fonciers
Inconvénients
Mais cette garantie a également des inconvénients qu’il est important de prendre en compte :
- Un coût non négligeable : entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel
- Des critères stricts : seuls les locataires stables et solvables (au moins 2,85 fois le loyer) sont acceptés
- Une procédure rigide : la moindre erreur peut annuler la prise en charge
- Des délais d’indemnisation plus longs : les premiers paiements n’arrivent souvent qu’après plusieurs semaines, voire quelques mois, le temps que le dossier soit traité
- Certaines locations (meublées, colocations, baux courts) ne sont pas couvertes
- Le montant du loyer garantie est plafonné
Quelles sont les conditions de souscription ?
Pour qu’un propriétaire puisse souscrire à la GLI, à la fois le locataire ainsi que le type de logement doivent répondre à certains critères.
Afin d’assurer un logement contre les défauts de paiement, le locataire doit justifier d’une solvabilité suffisante. Il doit donc fournir ces différents justificatifs auprès du propriétaire :
- Un contrat de travail (CDI de préférence)
- Ses 3 dernières fiches de paie, prouvant un revenu net au moins 2,85 fois supérieur au montant du loyer, charges comprises
- Un RIB, une pièce d’identité et ses 2 derniers avis d’imposition
Pour bénéficier de la garantie, le logement doit être l’habitation principale du locataire, car la GLI ne s’applique qu’aux logements à usage d’habitation.
Elle n’est donc pas applicable pour les locaux commerciaux, les logements de fonction, les résidences secondaires et les locations saisonnières.
Combien coûte la garantie loyers impayés ?
La cotisation payée par le propriétaire dépend principalement du montant du loyer, des options de garanties choisies et de l’assureur.
Généralement, elle est exprimée en pourcentage du loyer annuel, charges comprises et représente entre 2,5% et 5% du loyer annuel.
Il est recommandé de comparer les offres des différents assureurs pour choisir la GLI la plus adaptée à votre situation.
Quelles garanties choisir pour sécuriser vos loyers ?
Le choix entre la garantie Visale et la garantie loyers impayés dépend du profil de votre locataire, du type de bien loué et de vos objectifs de rentabilité et de sécurité.
Voici un comparatif pour vous aider dans votre choix :
| Critères | Garantie Visale | Assurance loyers impayés (GLI) |
|---|---|---|
| Coût | Gratuit | Payant (entre 2,5% et 5% du loyer annuel) |
| Prise en charge des impayés | Jusqu’à 36 mois | Jusqu’à plusieurs années (en fonction de votre contrat d’assurance) |
| Dégradations locatives | Jusqu’à 2 mois de loyer | Souvent inclus dans le contrat (plafonné selon votre contrat d’assurance) |
| Souscription | En ligne via visale.fr | Par contrat avec un assureur privé |
| Délais d’indemnisation | Rapide (environ 15 jours) | Plus long (peut prendre plusieurs mois) |
