Un loyer impayé est une crainte pour tout propriétaire-bailleur ou investisseur immobilier. Un simple retard peut impacter la rentabilité, mais également se transformer en litige avec le locataire si la situation est mal gérée.
Il est donc crucial de savoir comment réagir en cas de loyer impayé et de connaitre les différents recours disponibles pour préserver vos revenus locatifs.
Quand considère-t-on qu’un loyer est impayé ?
Les règles en matière de paiement du loyer sont fixées dans le bail, et notamment la date d’échéance mensuelle. Cette dernière est souvent fixée au premier du mois, et doit être respectée par le locataire.
Un loyer peut être considéré comme impayé dès le lendemain de cette échéance, si aucun paiement n’a été effectué de la part du locataire.
Le propriétaire peut donc relancer son locataire dès le J+1 en cas d’absence de paiement, sans attendre forcément plusieurs jours ou semaines.
Comment relancer efficacement en cas de loyer impayé ?
Dès qu’un retard de paiement est constaté, la première étape consiste à relancer le locataire et à comprendre quelle est la raison de cette absence de paiement. S’il s’agit simplement d’un oubli ou d’un contretemps, la relance permettra généralement une régularisation rapide de la situation.
Envoyer une relance au locataire protège également le locataire en cas de procédure, en apportant une trace écrite des démarches engagées.
Ces échanges serviront de preuve en cas de contentieux, notamment si vous faites appel à une assurance loyer impayé, qui exige souvent de justifier les relances effectuées.
Il existe plusieurs moyens de relance possible :
- Appel téléphonique
- SMS
- Lettre de relance
Que doit contenir une lettre de relance ?
La lettre de relance pour loyer impayé peut servir de preuve juridique, et est donc indispensable si une mise en demeure pour loyers impayés devait être engagée.
Voici les informations que la lettre de relance doit contenir :
- Les coordonnées du propriétaire
- La date
- Le montant dû exact
- La période concernée
- Une demande de régularisation rapide
Quand et comment envoyer une mise en demeure pour loyer impayé ?
Si les relances envoyées n’aident pas à régulariser la situation, le propriétaire peut passer à l’étape suivante : la mise en demeure pour loyer impayé.
La mise en demeure est une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception, qui permet de réclamer officiellement le paiement du loyer, de donner un délai au locataire pour régulariser sa situation et de servir de preuve en cas de procédure.
Il s’agit d’une demande officielle de paiement du loyer, et marque une étape décisive dans le processus de recouvrement, démontrant que le propriétaire a tenté des solutions amiables avant d’envisager une action en justice.
Cette démarche doit être engagée dès que le retard de paiement devient significatif, généralement après un à deux mois d’impayés, ou plus tôt si le locataire ne donne aucun signe de régularisation.
Il n’y a pas de nombre minimal de relances à effectuer avant de mettre le locataire en demeure. Il est cependant conseillé d’envoyer au moins une ou deux relances, afin de renforcer votre dossier.
Que doit contenir une lettre de mise en demeure ?
Voici les éléments qui doivent figurer sur votre lettre de mise en demeure :
- Une mention indiquant clairement qu’il s’agit d’une mise en demeure
- Coordonnées du propriétaire bailleur et du locataire
- La somme due
- Le nombre de jours de retard
- Le délai de paiement (généralement entre 8 et 15 jours)
- Les conséquences en cas de non paiement
Retrouvez ici notre modèle de mise en demeure pour loyer impayé.
Quels sont les recours à l’amiable en cas de loyer impayé ?
Avant d’entamer une procédure judiciaire, il est toujours recommandé de privilégier les recours à l’amiable, d’autant plus que la justice française encourage la résolution des litiges hors tribunal lorsque c’est possible.
Ces recours à l’amiable peuvent permettre aux propriétaires et aux locataires de trouver un accord, et ainsi d’éviter l’expulsion.
1) Un plan d’épurement
Un plan d’apurement permet d’échelonner le remboursement de la dette locative.
C’est un accord écrit qui fixe :
- Le montant total dû
- Les mensualités de remboursement
- Le maintien ou non du paiement du loyer actuel
2) Procédure de conciliation
Il est possible de saisir gratuitement un conciliateur de justice, chargé de rapprocher les deux parties (propriétaire et locataire) pour tenter de trouver un accord.
La conciliation peut se dérouler :
- À la demande du propriétaire ou du locataire
- Dans un point-justice ou au tribunal judiciaire
Si un accord est trouvé, il est mis par écrit et signé par les deux parties. Il peut être validé par un juge pour avoir une valeur légale. Cela permet d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Si la conciliation n’aboutit pas, le conciliateur remet un document officiel qui prouve que la tentative a eu lieu. Ce document peut ensuite être utilisé si vous devez engager une action en justice.
Quels sont les recours légaux en cas de loyer impayé ?
Si les solutions à l’amiable ne fonctionnent pas et que le locataire ne régularise pas sa situation, le propriétaire peut recourir à des procédures légales prévues par le droit français.
1) Faire appel à un huissier de justice
Si le bail contient une clause résolutoire (ce qui est très fréquent), le propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer par un huissier de justice.
Un commandement de payer est un document officiel délivré par un huissier qui ordonne au locataire de régler ses loyers impayés sous 2 mois, sous peine de résiliation du bail et de procédure d’expulsion.
Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le bail peut être résilié de plein droit, et le bailleur pourra demander l’expulsion.
Le commandement est transmis au juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs. C’est une étape incontournable dans la procédure d’expulsion.
Le coût de l’huissier dépend du montant à recouvrer, mais ces frais sont encadrés par la loi. En cas d’assurance loyer impayé, ils sont souvent remboursés par l’assureur.
2) Demander une injonction à payer
Si le montant dû par le locataire est inférieur à 10 000 €, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection pour demander une injonction de payer. Cette procédure est simple et ne nécessite pas forcément d’audience.
Comment éviter les retards de paiement ?
Pour un propriétaire-bailleur ou un investisseur, la meilleure façon de gérer les loyers impayés, c’est d’anticiper.
Heureusement, il existe aujourd’hui des solutions simples et efficaces pour prévenir les retards de paiement avant qu’ils ne deviennent problématiques.
Le suivi régulier des encaissements est essentiel, surtout si vous gérez plusieurs biens. Mais cela demande du temps, de la rigueur et une organisation sans faille.
C’est là qu’interviennent les solutions digitales comme Smovin, qui automatisent les tâches répétitives et vous donnent une visibilité en temps réel sur l’état de vos loyers.
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Grâce à son interface claire, vous pouvez :
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