En tant que propriétaire bailleur ou futur acquéreur d’un logement locatif, vous avez sans doute entendu parler de la loi sur l’encadrement des loyers. Cette réglementation vise à limiter les hausses excessives dans certaines grandes villes françaises où la demande locative est forte.
Mais concrètement, qui est concerné et comment se calcule le plafonnement des loyers ? Nous allons vous détailler dans cet article les conséquences de l’encadrement des loyers pour un propriétaire ou futur investisseur.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Dans certaines grandes villes françaises, les loyers ont augmenté beaucoup plus vite que les revenus des ménages, rendant l’accès au logement difficile, en particulier pour les classes moyennes et les étudiants. L’objectif de la mesure est donc double :
- Protéger les locataires contre des hausses excessives de loyers.
- Maintenir un marché équilibré en évitant les déséquilibres entre propriétaires et locataires.
En limitant les abus, l’encadrement des loyers vise à rendre la location plus accessible, prévisible et stable, tout en permettant aux propriétaires de percevoir un revenu locatif cohérent avec le marché.
L’encadrement des loyers est un dispositif légal qui fixe donc un loyer maximum à ne pas dépasser dans les zones dites tendues.
Il repose sur un loyer de référence, défini par arrêté préfectoral. Le loyer fixé doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré. Le loyer de référence minoré est utilisé uniquement pour encadrer les demandes de réévaluation lorsque le loyer est très en dessous du marché.
Les situations dans lesquelles s’applique l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers s’applique lors d’évènements spécifiques :
- Les nouvelles mises en location, lorsqu’un logement est proposé pour la première fois ou à un nouveau locataire.
- Le renouvellement d’un bail existant, lorsque le propriétaire souhaite réévaluer le loyer.
- La reconduction tacite d’un bail, dans les villes concernées, où le locataire peut demander une diminution si le loyer dépasse le plafond légal.
Les dispositions sur le plafonnement des loyers ne s’appliquent pas aux logements sociaux (HLM), aux meublés de tourisme, aux logements conventionnés par l’Anah ou aux sous-locations.
Les villes qui appliquent le contrôle des loyers
Actuellement, l’encadrement ne s’applique pas partout en France, mais uniquement dans certaines grandes villes qui font l’objet d’une forte tension locative.
Paris
Paris est la première ville à avoir mis en place l’encadrement. Le plafonnement des loyers y est strictement contrôlé, et des sanctions sévères peuvent s’appliquer en cas de dépassement. Le propriétaire qui n’applique pas la règle peut se voir infliger une amende allant jusqu’à 5 000 € et jusqu’à 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale.
Sont également concernées les villes limitrophes suivantes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
Lille, Hellemmes et Lomme
La métropole lilloise applique aussi la réglementation, avec des loyers de référence mis à jour chaque année.
Lyon et Villeurbanne
Depuis 2021, Lyon et Villeurbanne sont également concernées par l’encadrement des loyers.
Bordeaux
Bordeaux a rejoint la liste en 2022, avec un marché tendu et des loyers de plus en plus encadrés.
Montpellier
Depuis 2022 également, Montpellier applique le dispositif.
Territoire de la communauté d’agglomération Pays Basque
L’encadrement des loyers s’applique également sur le territoire de la communauté d’agglomération Pays Basque, où le marché locatif est particulièrement tendu.
Grenoble-Alpes Métropole
Le dispositif a récemment été mis en vigueur sur le territoire de Grenoble-Alpes Métropole, afin de réguler la forte pression locative constatée dans la région.
Le calcul de l’encadrement des loyers
Le calcul repose sur trois valeurs fixées chaque année par arrêté préfectoral : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (+20 %) et le loyer de référence minoré (–30 %).
Pour déterminer ces montants, plusieurs critères sont pris en compte :
- l’adresse exacte du logement,
- la surface habitable,
- le type de location (vide ou meublée),
- l’année de construction de l’immeuble.
Pour estimer un loyer de référence selon votre zone géographique, le Service Public (La DRIHL) met à disposition un outil : Estimer mon loyer de référence
Application de l’encadrement des loyers en tant que propriétaire
En tant que bailleur, vous devez vérifier si votre logement se situe dans une zone où l’encadrement des loyers est en vigueur et consulter l’arrêté préfectoral pour connaître le loyer de référence applicable. Lors de la mise en location ou du renouvellement d’un bail, le montant du loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (sauf complément exceptionnel justifié).
Vous devez également mentionner, dans le bail, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément appliqué. Le respect de ces règles est essentiel pour éviter une contestation du locataire ou une sanction administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour un particulier.
Même si certains bailleurs y voient une contrainte, le contrôle des loyers peut aussi être une garantie de stabilité :
- Moins de risques de vacance locative puisque le loyer est en phase avec le marché.
- Une relation plus sereine avec le locataire.
- Une meilleure prévisibilité pour vos investissements locatifs.
Comprendre l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est un dispositif qui concerne uniquement certaines grandes villes et territoires en zone tendue (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Pays Basque, Grenoble…).
En tant que propriétaire, il est essentiel de connaître le loyer de référence, le plafond du loyer de référence majoré et les règles spécifiques à votre commune avant toute mise en location ou renouvellement de bail.
Le but de cette réglementation est de protéger les locataires contre des loyers excessifs, tout en maintenant un marché plus équilibré. Respecter ces règles vous permet d’éviter les sanctions, de sécuriser votre investissement et de louer dans un cadre légal et transparent.
