▶︎ Le texte qui suit est issu du webinar “quelles sont les garanties et sûretés dont peut jouir le bailleur ?” animé par Aartur Grauwels de chez Schoups et par Corentin Jacobs de chez Smovin.
À quoi servent les garanties ?
Pourquoi des garanties sont mises en place dans le cadre de l’immobilier ?
Le preneur a plusieurs obligations qui découlent du contrat de bail. La première, la plus connue, c’est de payer son loyer. Et la seconde, c’est d’entretenir les lieux loués.
Malheureusement, certains preneurs ne respectent pas leurs obligations, paient leur loyer en retard ou font des dégâts dans les lieux loués.
Et pour pallier ce problème, il existe différentes garanties qui permettent aux bailleurs de s’assurer que le preneur remplira ses obligations, d’une autre façon que celle qui est normalement prévue par le contrat de bail.
Les garanties principales
Les trois garanties principales pour le bailleur sont :
- L’état des lieux
- La garantie locative
- La caution personnelle ou garant
Mais il existe aussi d’autres garanties qui ne seront pas abordées dans ce webinar. Celles-ci sont :
- L’obligation du preneur de meubler les lieux loués
- Le privilège du bailleur
- La saisie-gagerie
- La saisie-revendication
Donc, il existe vraiment un tas de garanties différentes qui sont adaptées à certaines situations ou, en tout cas, qui vont être privilégiées dans certaines conditions.
Toutes ces garanties mentionnées ci-dessus valent pour tous les baux différents.
Le bailleur peut prévoir ce qu’il veut dans les contrats de baux, si ce n’est pour les baux d’habitation où il y a certaines restrictions qui seront abordées au fil de ce webinar.
L’état des lieux
L’état des lieux est une “photographie” à l’instant T de l’état d’un bien.
Il y a quand même plusieurs types d’état des lieux qui dépendent un peu du moment où ceux-ci sont créés et mis en place. On peut distinguer trois types d’état des lieux.
Le premier, le plus important, est l’état des lieux d’entrée qui se fait, normalement, au moment de la remise des clés entre les mains du preneur.
Ensuite, il y a l’état des lieux de sortie qui, lui, se fait au moment où le preneur restitue les clés au bailleur.
Enfin, il y a des états des lieux qui peuvent intervenir en cours de relations contractuelles avant ou après des travaux importants.
Donc si le bailleur s’apprête à faire d’énormes travaux dans les lieux, il est conseillé de faire un état des lieux avant ces travaux et un second état des lieux après ces travaux. De telle sorte qu’au moment la fin du bail, il y ait vraiment une image des lieux loués aux différents stades de la relation contractuelle.
Pour qu’un état des lieux soit faire de manière optimale, il faut garder trois mots en tête : précis, complet et détaillé.
Un état des lieux doit toujours être précis, complet et détaillé.
S’il n’est pas précis, pas complet, pas détaillé ou aucun des trois alors malheureusement, il sera considéré comme n’existant tout simplement pas.
Par exemple : un état des lieux où il y a des petites cases où il est marqué “cuisine” et qu’en face, il est écrit “pas de remarque”, l’état des lieux n’est pas précis, ni complet, ni détaillé. Par conséquent, cet état des lieux sera considéré comme n’existant pas.
Le mieux c’est toujours de faire beaucoup de photos et de décrire intégralement les lieux.
Artuur a un client qui fait des vidéos commentées. À chaque fois qu’il rentre dans les lieux, il filme avec le preneur l’intégralité des lieux et commente chacune des fissures qu’il y a dans les murs et chaque griffe qu’il y a dans le parquet. Rien ne sera plus précis, complet et détaillé qu’une vidéo.
De plus, pour la vidéo, ce qui est assez simple, c’est que le preneur est là au moment de la vidéo et il entend les commentaires du bailleur, donc c’est assez efficace pour l’opposer au preneur. Bien sûr, il faut s’assurer qu’on voit le preneur sur la vidéo ou qu’on l’entende de manière à ce qu’il ne puisse pas dire qu’il n’était pas là.
De manière générale, il y a rarement des contestations sur des vidéos, car s’il y a une vidéo qui filme des griffes, à priori, la vidéo ne ment pas.
Faire appel à un expert
Est-ce que l’état des lieux doit forcément être réalisé par un expert et que se passe-t-il si le propriétaire ne passe pas par un expert ?
Il n’est pas obligatoire de passer par un expert, mais c’est vivement conseillé.
Si certains le font avec un modèle trouver sur internet, c’est déjà beaucoup mieux que de ne pas le faire du tout. Mais malheureusement, si le document ne répond aux conditions précis, complet et détaillé, ça sert un peu à rien.
Découvrez ici notre modèle d’état des lieux gratuit.
L’avantage avec les experts, c’est qu’ils connaissent leur métier et ils savent comment il faut le faire. Si on veut s’assurer qu’un état des lieux est correctement fait, rien de tel que de demander à un expert.
Caractéristiques d’un état des lieux
Pour la fourchette de prix, en Région Wallonne, les prix se situent aux alentours de 200 – 250 euros.
Quand l’état des lieux est fait par un expert, il faut s’assurer que celui-ci soit indépendant et impartial pour qu’il soit à même de réaliser une expertise objective en prenant en compte tant les éléments positifs que négatifs qui se trouvent dans le bien.
Il ne s’agit pas simplement de faire une liste des fissures qui se trouvent dans le parquet, mais également de dire quand la hotte est en bon état, quand la cuisinière est en bon état, etc.
Un état des lieux est très important pour la suite des événements, donc il faut vraiment faire attention à ce que l’expert soit indépendant et impartial. Pour garantie cette indépendance et cette impartialité, il est conseillé que l’expert soit payé à moitié par chacune des parties.
En effet, si le bailleur paye toujours le même expert, à la fin, il y aura un doute que cet expert ne soit plus spécialement indépendant et impartial parce qu’il aura tout intérêt à faire plaisir au bailleur pour avoir d’autres états des lieux avec lui.
Si un expert n’est pas indépendant et impartial, il y a de grandes chances que son état des lieux ne soit pas pris en compte par un juge, car cet expert manque aux qualités requises.
Les parties ne sont pas obligées de payer 50-50, elles peuvent prévoir ce qu’elles veulent. Si elles veulent qu’une partie paye à 100% ou faire 25-75, elles le peuvent. Mais il est vivement conseillé de faire 50-50 pour respecter cette indépendance et cette impartialité.
Et si dès le début le preneur s’oppose à payer un expert, donc une petite centaine d’euros, c’est de mauvais augure pour la suite. Il y aura des risques que ce soit un preneur qui va poser problème.
Désaccord entre les parties
L’état des lieux ne peut pas être refusé, car il est prévu par le Code Civil et c’est un droit des deux parties d’obtenir un état des lieux.
Si les deux parties sont d’accord pour ne pas en faire, alors ce n’est pas grave, elles n’en font pas. Par contre, si une des deux parties veut faire un état des lieux, il va falloir passer par un état des lieux. Et donc, le Code Civil ou le décret habitation en Wallonie ou le Code du Logement à Bruxelles, prévoit des modalités en cas désaccord des parties.
Donc si une des parties n’est pas d’accord, soit sur le nom de l’expert, soit sur le mode de l’état des lieux, c’est-à-dire soit à l’amiable, soit par un expert, ou encore sur la répartition du coût et de l’expertise, il y a un recours qui est prévu devant le juge de paix territorialement compétent.
Une partie peut saisir par requête (qui coûte 22€) pour demander au juge de désigner un expert, de décider qui payera et combien, et de forcer l’expertise judiciaire.
Car si les parties vont devant le juge, un état des lieux à l’amiable ne pourra pas être fait, il faudra d’office passer par un expert. Le juge ne se déplacera pas lui-même, donc il enverra un expert.
Si les parties sont d’accord pour un état des lieux, mais l’un veut avec expert et l’autre sans expert, en principe, ça sera celui qui veut avec expert qui gagnera parce que le juge de paix va d’office désigner un expert. Le juge de paix décidera généralement que chacune des parties paye 50% de la somme.
Souvent le paiement de l’état des lieux est prévu dans le contrat de bail, mais ce n’est pas obligatoire. Ce n’est pas un élément essentiel du contrat de bail, c’est un élément accessoire.
Cela arrive souvent que ce soit repris dans la convention d’expertise ou dans le devis de l’expert ou encore dans l’état des lieux lui-même.
Absence d’état des lieux
Le Code Civil prévoit que s’il n’y a pas d’état des lieux, alors on imagine que l’état dans lequel le bien est rendu est l’état dans lequel le preneur l’a reçu. Il est présumé que le preneur a rempli ses obligations.
Il est possible d’apporter une preuve contraire, mais ce n’est pas toujours facile et beaucoup de juges de paix s’opposent à désigner un expert pour faire un état des lieux de sortie lorsqu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée.
Il est donc primordial de faire un état d’entrée parce que s’il n’y en a pas, il y a de grandes chances qu’il ne soit pas possible de réclamer des indemnités pour les dégâts locatifs.
Que se passe-t-il s’il y a un état des lieux, mais qu’il n’est pas enregistré ?
En matière de bail d’habitation, l’enregistrement est obligatoire pour les états des lieux, mais ça n’a pas beaucoup d’impact. C’est-à-dire que, qu’il soit enregistré ou qu’il ne soit pas enregistré, si l’état des lieux montre qu’il y a eu des dégâts, finalement peu importe le caractère enregistré ou non, ça suffira comme base pour pouvoir réclamer une indemnisation.
La garantie locative
La garantie locative est un montant bloqué par le locataire durant toute la durée du bail et qui permet aux propriétaires d’être indemnisés.
Il existe différentes possibilités au niveau du montant bloqué et sur comment constituer cette garantie.
Il y a plusieurs questions à se poser lors de la rédaction de la clause relative à la garantie locative :
- Quel sera le montant de la garantie locative ?
- Comment sera-t-elle constituée ? Sur un compte bancaire bloqué, via le CPAS ou un autre mode de constitution ?
- À quoi servira-t-elle ? Uniquement pour les dégâts locatifs, ou pour les dégâts et les loyers ou pour les arriérés de charge ?
Pour déterminer ces éléments, le principe général, c’est que les parties font ce qu’elles veulent. Donc, elles déterminent le montant comme elles veulent, le mode de constitution comme elles veulent et l’utilisation comme elles veulent également.
Pour certains baux d’habitation, le législateur a mis en place certains garde-fous.
Exception : le bail de résidence principale
Dans le bail de résidence principale, il y a exception au principe général de liberté. En fonction de la région dans laquelle le bien est situé, le montant de la garantie locative est limité à deux ou trois mois de loyer.
En Flandre, c’est toujours limité à trois mois de loyer.
À partir du 1er juin 2023 en Wallonie, ça sera toujours limité à 2 mois de loyer.
Et à Bruxelles, ça dépend du mode de constitution. Les 3 modes acceptés pour le bail d’habitation sont : le compte individualisé au nom du preneur qui est un compte bancaire bloqué au nom du preneur, la garantie bancaire progressive qui est un contrat conclu avec la banque qui permet au locataire de constituer progressivement la garantie locative et enfin la garantie bancaire CPAS qui se fait par une demande au CPAS.
Attention, depuis mars 2024, la garantie locative est fixée à maximum deux mois de loyer hors charges, et ne pourra plus être payée en espèces. Celle-ci devra donc être mise obligatoirement sur un compte en banque.
Pour plus de détails, découvrez notre article sur la réforme du bail locatif à Bruxelles.
Depuis peu, dans le bail d’habitation, il est prévu que la garantie locative permette de garantir toutes les obligations du preneur. Donc tant les intérêts de retard que les loyers que les dégâts locatifs que les charges, vraiment toutes les obligations du preneur.
Il faut, cependant, bien s’assurer que la garantie locative telle qu’elle a été constituée est bien limitée au montant maximum qui sont prévus par législateur des différentes régions.
Pour rappel, il n’y a aucun mode de constitution prévu par la loi qui autorise à constituer la garantie locative directement sur le compte du bailleur. Il n’est pas possible de déposer une garantie locative entre les mains du bailleur sur son compte bancaire ou sur le compte sur lequel le loyer sera versé, c’est illégal.
Pour pallier à cette cette pratique, qui est assez répandue, il est prévu que le bailleur sera redevable d’intérêt envers le preneur. Ces intérêts sont définis en fonction des marchés financiers.
Il faut donc absolument éviter en tant que bailleur d’avoir la garantie locative sur son propre compte bancaire.
La garantie locative n’est jamais obligatoire, les parties sont libres d’en prévoir une ou de ne pas en prévoir. Mais il est conseillé d’en avoir une, car cela permet d’échapper à certaines situations de preneurs qui sont insolvables.
Libération de la garantie
La libération de la garantie locative ne peut intervenir qu’à la fin du bail, au moment de la remise des clés.
Il n’est pas possible de prévoir, par exemple, en cours de contrat de bail de prélever un mois de loyer sur la garantie locative même si c’est avec l’accord du preneur. Ce n’est pas possible, ce n’est pas légal.
Cette libération peut être totale ou partielle. En principe, la libération sera toujours totale, mais pas toujours totalement à charge de la même partie.
Par exemple, s’il y a 1000 euros de dégâts locatifs et que les parties sont d’accord sur le montant de ces dégâts locatifs et que la garantie a été constituée pour 2500 euros, il peut être prévu que cette garantie sera libérée à concurrence de 1500 euros pour le preneur et 1000 euros pour le bailleur pour les dégâts locatifs.
Cette garantie locative, elle génère aussi souvent des intérêts, et ces intérêts sont en principe pour le preneur.
Les intérêts qui sont générés sur le compte du bailleur, si la garantie était sur le compte du bailleur, devront également être rendus au preneur.
Pour fixer le montant de la garantie locative qui sera restitué, il faut faire un état des obligations du preneur. Donc regarder si tous les loyers ont été payés, si toutes les charges ont été payées, si l’indexation a été payée et s’il y a des dégâts locatifs.
Les dégâts locatifs, comme dit au début, c’est grâce à un état des lieux. Et, pour rappel, si il n’y a pas d’état des lieux malheureusement il y a très peu de chances d’obtenir des indemnisations pour les dégâts locatifs.
Il est plus facile de se servir quand la garantie est sur le compte du bailler, mais, pour un bail d’habitation, si la garantie locative constituée de manière illégale est nulle et doit donc être restituée intégralement au preneur. Et en plus, elle doit être majorée d’intérêt.
Donc si le but est de se servir plus facilement, il est possible qu’un juge de paix dise qu’elle est nulle et que c’est finalement au bailleur de rembourser le preneur.
Les parties peuvent être en désaccord soit sur le montant des dégâts locatifs, sur l’existence de certains dégâts locatifs, sur le montant du loyer, etc.
Alors, comme pour tout le reste, il y a un recours qui est prévu devant le juge de paix. Le juge de paix fixera lui-même le montant de la garantie locative qui doit être restitué aux bailleurs et le montant qui doit être restitué au preneur.
Le garant est une personne tierce, personne physique ou morale, qui va mettre l’ensemble ou une partie de son patrimoine en garantie des obligations du locataire.
Souvent, il y a des garants dans le cadre des baux étudiants, donc le preneur c’est l’étudiant et puis le garant ce sont les parents. Ou souvent aussi dans les contrats de bail qui sont conclus pour la première fois par des jeunes adultes qui prennent leur premier bien, et le bailleur demande que les obligations du preneur soient garanties par un proche qui a une meilleure situation financière.
C’est donc assez récurrent, surtout dans le bail d’habitation.
Il faut se poser la question de si la caution personnelle va être constituée à titre gratuit ou onéreux. Il est possible que le bailleur paye la caution personnelle pour x ou y raison, c’est plutôt le cas pour des contrats de bail de bureau ou de bail commercial. C’est assez rare dans le cadre du bail d’habitation, mais c’est possible.
La caution personnelle, c’est une autre personne que le preneur qui va également assurer au bailleur que les obligations du preneur seront remplies. En pratique, ce qu’il se passe, c’est que si le preneur ne remplit pas ses obligations, le bailleur peut se retourner vers le garant pour que le garant remplisse les obligations du preneur à sa place.
Attention, si l’exploitation d’appartements ou de biens immobiliers se fait via une société ou une entreprise, si c’est une activité principale d’avoir des logements, alors il y a des conditions de forme supplémentaires qui doivent être remplies pour que la caution soit valable.
La première, c’est qu’il faut que cette caution personnelle soit prévue dans un contrat différent du contrat de bail. Un contrat vraiment différent entre le bailleur et la caution.
Deuxièmement, il faut également que la caution recopie à la main certaines dispositions du Code civil, notamment avec le plafond de ses obligations.
Il faut faire extrêmement attention quand on prévoit une caution personnelle en tant que bailleur professionnel, il faut respecter certaines conditions, sinon la caution personnelle servira tout simplement à rien. Il y a, sinon, des risques que le juge de paix dise que la caution n’est pas valable.
Si le bailleur est une personne physique qui agit en qualité de professionnel, il y a les obligations de forme supplémentaires. Mais si le bailleur est une personne que vous et moi, qui a un appartement à louer, alors il n’y a pas de conditions de forme qui sont prévues.
Que se passe-t-il lors du renouvellement du bail ?
Par exemple, le bail est d’un an et le preneur reste dans les lieux sans que le bailleur ne s’y oppose, alors le bail sera renouvelé de manière tacite, mais seul le bail se reconduit et pas la caution.
La caution c’est un contrat qui est analysé à part du bail et il n’y a donc pas de reconduction tacite dans le contrat de caution personnelle, ça n’existe pas.
Donc quand le bail est reconduit, il faut soit faire un avenant au contrat de bail avec la caution et dire que les engagements sont également prolongés ou alors la caution est simplement perdue.
Ce qui peut être assez problématique et assez surprenant, notamment dans les baux d’un an, parce que le bailleur a tendance à laisser le preneur et à oublier que le bail est reconduit automatiquement et à estimer que la caution est toujours tenue aussi, mais ce n’est pas le cas dès qu’on dépasse le terme contractuel du bail la caution n’est plus tenue.
Attention par contre que si les manquements qui sont constatés sont antérieurs au terme du bail alors la caution est tenue pour ces manquements-là.
Imaginons que le bail prenne fin en décembre 2022 et que le preneur reste dedans, tous les loyers non payés antérieurs à décembre 2022, seront retenus de la caution, même s’ils se retrouvent devant le juge de paix en juin 2023.
Donc, pour un bail d’un an avec reconduction tacite, s’il y a volonté que la caution personnelle soit également reconduite après un an, alors il faut faire un avenant.
C’est assez logique en fait parce que quand le garant signe le contrat il ne s’engage que pour un an et ce n’est pas de sa faute si le preneur et le bailleur se sont mis d’accord pour reconduire le bail.
Le garant n’est pas liée par ça sauf s’il a été impliquée dans la décision et qu’on lui fait signer un nouveau contrat.
Alors s’il y a un problème et que la caution est actionnée avant l’échéance du bail c’est ok, mais si elle est actionnée après l’échéance du bail c’est ok aussi. Tant que le problème trouve son origine à un moment du bail.
Si la caution est actionnée 6 mois après le bail, il n’y a pas de souci si c’est pour des loyers qui datent du contrat de bail.
La durée de l’engagement du garant peut être prévu au niveau du contrat de caution, mais logiquement il est tenu pour aussi longtemps que le preneur. Pour des loyers impayés, le délai de prescription est de 5 ans donc la caution sera également tenue pour 5 ans à partir de la date du loyer impayé.
Le cabinet Schoups est actif principalement en construction et en immobilier, mais également en droit des affaires, en droit public et en droit social.
Smovin est une plateforme qui aide les multipropriétaires à gérer le patrimoine immobilier dans trois grandes manières principalement.
La première façon, c’est de permettre à l’utilisateur de centraliser tous les documents et toutes les années relatives à son patrimoine immobilier et à sa gestion immobilière.
La deuxième mission, c’est d’être un assistant digital qui va prémâcher le travail des utilisateurs dans le cadre de la gestion locative. Donc la plateforme va automatiser toute une série d’actions comme la notification du paiement des loyers, l’indexation, etc.
Finalement, Smovin est aussi un outil de reporting, grâce à toutes les données qui sont reprises par l’utilisateur, Smovin va pouvoir présenter un aperçu de la rentabilité du patrimoine.
