Un logement inoccupé peut être taxé alors qu’il ne rapporte rien. La taxe sur les logements vacants frappe les biens vides depuis au moins un an dans les communes classées en zone tendue, mais plusieurs situations ouvrent droit à une exonération.
Encore faut-il la demander par écrit, avec les bonnes pièces jointes. Voici le modèle de lettre à reprendre et les motifs réellement acceptés par l’administration fiscale.
Taxe sur les logements vacants, les points clés
- La TLV vise les logements vides depuis au moins un an au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition, dans les communes situées en zone tendue.
- Le taux atteint 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % les années suivantes.
- Hors zone tendue, une commune peut instaurer la THLV, qui s’applique après deux ans de vacance.
- Trois motifs d’exonération dominent : la vacance subie, les travaux lourds représentant plus de 25 % de la valeur du bien, et l’occupation de plus de 90 jours consécutifs.
- La réclamation se dépose jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la mise en recouvrement.
Taxe sur les logements vacants, ce que coûte réellement un bien vide
Un logement vacant coûte deux fois, en imposition et en charges fixes. La taxe se calcule sur la valeur locative cadastrale, pas sur le loyer espéré, ce qui aboutit souvent à plusieurs centaines d’euros par an pour un appartement moyen. Les frais courants, eux, continuent de tourner sans occupant.
L’abonnement d’électricité en est l’exemple le plus parlant. Il représente 190,32 € par an pour un compteur 6 kVA en option Base au tarif réglementé, d’après Selectra, que le logement consomme ou non.
Beaucoup de bailleurs laissent le contrat ouvert pendant la vacance pour maintenir le hors-gel et permettre les visites, sans jamais chiffrer ce que cela représente sur douze mois. C’est aussi ce contrat qui fournira la preuve la plus simple de l’inoccupation, puisqu’une consommation quasi nulle se lit directement sur les factures.
Qui est redevable de la taxe sur les logements vacants ?
Le redevable est le propriétaire du logement au 1ᵉʳ janvier, qu’il s’agisse d’une personne physique, d’une SCI ou d’un usufruitier. Le bien doit être habitable, c’est-à-dire clos, couvert et raccordé aux réseaux, et rester vide de meubles ou meublé de façon insuffisante pour permettre une occupation normale.
Deux régimes coexistent. La TLV, prévue par l’article 232 du code général des impôts, s’applique de plein droit dans les communes de zone tendue dès un an de vacance.
La THLV, prévue par l’article 1407 bis, est facultative et repose sur une délibération du conseil municipal, avec un déclenchement après deux ans. Vérifier lequel des deux vous concerne change le calendrier de votre contestation, car le seuil de durée n’est pas le même.
Un bien détenu en indivision ou en démembrement suit la même logique. C’est celui qui a la jouissance du logement qui reçoit l’avis, charge à lui de produire les justificatifs.
Si vous gérez plusieurs lots, la gestion locative centralisée évite de perdre la trace des périodes réellement louées, qui sont précisément ce que le fisc vous demandera.
Les motifs d’exonération de la taxe sur les logements vacants
L’exonération repose sur un principe simple, la taxe ne frappe que la vacance volontaire. Si vous démontrez que le logement est resté vide malgré vos efforts, ou qu’il ne pouvait pas être habité, la taxe tombe.
La vacance indépendante de votre volonté
Le bien est proposé à la location ou à la vente à un prix conforme au marché local, sans trouver preneur. C’est le motif le plus fréquent et le plus contrôlé, car l’administration vérifie que le prix demandé n’est pas dissuasif.
Le logement nécessitant des travaux importants
Le bien ne peut être rendu habitable qu’au prix de travaux dont le montant dépasse 25 % de la valeur du logement. Un devis chiffré et daté est indispensable.
L’occupation de plus de 90 jours consécutifs
Un logement occupé plus de 90 jours d’affilée au cours de l’année de référence n’est pas considéré comme vacant, même s’il est resté vide le reste du temps.
Le logement meublé soumis à la taxe d’habitation
Une résidence secondaire meublée et imposée à ce titre échappe par construction à la taxe sur les logements vacants.
Un point revient souvent en contentieux, la vacance liée à un changement de locataire. Une relocation en cours, avec annonces publiées et candidatures reçues, entre dans le premier motif à condition d’en garder la trace.
Consigner les dates d’entrée et de sortie dans un suivi des loyers structuré transforme une discussion de principe en pièce justificative.
Modèle de lettre d’exonération de taxe sur les logements vacants
Le courrier se rédige sur une page. Il identifie le bien, expose le motif, annonce les pièces jointes et demande le dégrèvement.
Il s’envoie au service des impôts des particuliers indiqué sur l’avis, par courrier recommandé avec accusé de réception ou depuis la messagerie sécurisée de votre espace impots.gouv.fr.
Nom, prénom
Adresse
Numéro fiscal
Service des impôts des particuliers de [ville] Adresse du centre
À [ville], le [date]
Objet : demande de dégrèvement de la taxe sur les logements vacants, avis n° [référence de l’avis]
Madame, Monsieur,
Je suis propriétaire du logement situé [adresse complète], référence cadastrale [référence], pour lequel j’ai reçu un avis de taxe sur les logements vacants au titre de l’année [année], d’un montant de [montant] euros.
Ce logement est resté inoccupé du [date] au [date] pour une raison indépendante de ma volonté. [Décrire précisément la situation, mise en location au prix de [montant] euros par mois sans candidature retenue, ou travaux de remise en état chiffrés à [montant] euros, soit plus de 25 % de la valeur du bien, ou occupation effective du [date] au [date], soit plus de 90 jours consécutifs.]
Je joins à l’appui de cette demande les pièces suivantes, [liste des justificatifs].
Conformément à l’article [232 ou 1407 bis] du code général des impôts, je vous demande de bien vouloir prononcer le dégrèvement de cette imposition.
Je reste à votre disposition pour tout élément complémentaire et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Signature
Deux précautions font la différence. Reprenez le numéro d’avis en objet, faute de quoi le dossier se perd. Et datez précisément la période de vacance, car une fourchette vague suffit à faire rejeter la demande. Nos modèles et checklists couvrent les autres courriers récurrents du bailleur, du congé à la régularisation de charges.
Les justificatifs à joindre à votre demande d’exonération
Le courrier seul ne suffit jamais. L’administration attend des preuves matérielles, datées, qui recoupent la période déclarée. Trois familles de pièces reviennent systématiquement.
Pour une vacance subie, joignez les captures des annonces publiées avec leur date de mise en ligne, le mandat de recherche confié à une agence, les échanges avec les candidats et, si possible, les refus de dossiers.
Pour des travaux lourds, fournissez les devis détaillés, les factures déjà réglées, les photos datées et l’estimation de la valeur du bien qui permet de vérifier le seuil de 25 %. Pour une occupation supérieure à 90 jours, produisez le bail, les quittances et l’état des lieux d’entrée.
Les factures d’énergie complètent utilement le dossier dans tous les cas. Une consommation nulle ou résiduelle sur la période démontre l’inoccupation mieux qu’une attestation sur l’honneur.
Pensez à demander à votre fournisseur un historique de consommation, document gratuit et souvent téléchargeable en ligne. Si le logement était au contraire occupé, c’est l’inverse qui se lit, et le même document devient la preuve de l’occupation.
Reprendre la main sur vos logements vacants
Une vacance mal documentée coûte plus cher que la vacance elle-même. Centraliser les baux, les dates d’occupation, les courriers et les charges dans un seul outil permet de produire un dossier complet en quelques minutes plutôt qu’en une soirée de fouille dans les mails.
Découvrez comment Smovin structure la gestion de vos biens résidentiels et garde l’historique dont vous aurez besoin le jour où le fisc vous écrira.
