Qu’est-ce qu’un revenu immobilier ?
Les propriétaires bailleurs encaissent chaque mois des loyers grâce à la mise en location de leurs biens. Cela constitue des revenus immobiliers appelés aussi revenus locatifs.
Quand on pense revenu locatif, on pense généralement à la location d’un appartement. En réalité, c’est bien plus large que cela.
Les revenus locatifs comprennent la location d’un appartement, d’une maison, d’un parking, d’un bureau, d’un commerce, d’un hangar, d’un entrepôt, etc.
Dans les revenus locatifs, il faut aussi intégrer les revenus liés à la location des biens issus d’une indivision, ou d’un investissement immobilier via des fonds d’investissement.
Qu’est-ce que la rentabilité d’un investissement immobilier ?
La rentabilité ou rendement est la base de l’investissement immobilier. C’est ce qui va permettre de déterminer la performance de votre investissement.
Le dictionnaire nous dit que la rentabilité est la capacité d’un investissement à procurer un bénéfice. En d’autres termes c’est le rapport entre les revenus locatifs d’une année et le prix d’achat du bien en location.
La rentabilité vous permet de comparer vos projets immobiliers entre eux.
Les différents types de rentabilité en immobilier
Il y a différentes manières de calculer la rentabilité d’un bien immobilier. En réalité, les méthodes sont les mêmes mais elles permettent plus ou moins de précision dans le calcul de la rentabilité.
Les deux types de rentabilités sont :
La rentabilité brute
La rentabilité brute est la plus communément utilisée. Il s’agit de la rentabilité que vous lirez hâtivement sur les annonces immobilières. C’est également le chiffre utilisé par les investisseurs pour comparer la rentabilité de leurs différents biens.
La rentabilité brute se calcule de la façon suivante :
(loyers annuels / (Prix d’achat + travaux éventuels)) x 100
Par exemple, un appartement au prix de 100 000€ qui se loue 500€ par mois aura une rentabilité de 6%.
La rentabilité nette
Pour affiner la rentabilité, il est préférable de calculer la rentabilité nette. À la différence de la rentabilité brute, celle-ci va prendre en compte l’ensemble des frais inhérents à la location de votre bien.
La rentabilité nette se calcule de la façon suivante :
(loyers annuels – CHARGES DIVERSES / (Prix d’achat + travaux éventuels)) x 100
Ces charges diverses comprennent tout ce que vous devez payer pour la location et l’entretien de votre bien.
Voici des charges à soustraire des loyers :
- Charges annuelles locatives
- Charges d’exploitations si le bien est meublé (électricité, internet, entretien de la chaudière…)
- Charges annuelles de copropriété
- Charges diverses (comptable, assurance…)
- Précompte immobilier
La rentabilité nette est plus complexe à calculer mais elle vous permet de mieux maîtriser votre investissement et de ne pas avoir de surprises sur l’investissement réalisé.
Découvrez la rentabilité brute et nette de votre bien grâce à notre simulateur de rendement locatif.
Comment améliorer la rentabilité d’un investissement immobilier ?
Maintenant que nous avons appris à calculer la rentabilité d’un bien immobilier, on remarque qu’il y a trois grands leviers pour améliorer ce chiffre :
- Le prix d’achat
- Les loyers pratiqués
- Les charges d’exploitation inhérentes au propriétaire
Nous allons voir comment augmenter la rentabilité de vos biens en jouant avec ces paramètres.
Diminuer le prix d’achat du bien
On dit toujours que les bonnes affaires se font à l’achat. Et c’est en partie vrai. Faire diminuer le prix du bien de 5 000€ ou 10 000€ vous fait gagner plusieurs points de rentabilité rapidement.
Il est assez rare dans la vie de tous les jours de gagner 10 000€ en une demi-heure, et pourtant, c’est possible dans l’immobilier. En 30 minutes de négociation, il est possible de gagner plusieurs milliers d’euros.
Voici quelques astuces pour négocier le prix d’achat du bien convoité :
- Jouer sur des éléments comme l’absence de clause suspensive, le paiement d’une partie en cash avant l’acte, etc.
- Montrer un autre bien similaire dont le prix est plus bas que celui du bien convoité
- Rappeler la durée de mise en vente (si elle commence s’étendre)
- Si le PEB est D, E, F ou G, rappeler que des travaux devront être faits pour l’améliorer
- Proposer au propriétaire de rester plus longtemps dans le bien s’il en a besoin.
Augmenter le montant du loyer
Augmenter le montant des loyers permet d’être plus rentable. Pour cela, il y a plusieurs solutions :
- Proposer à vos locataires des prestations de meilleures qualités en meublant votre appartement avec des meubles standing par exemple.
- Réaliser des travaux pour améliorer l’agencement et moderniser le bien afin de le louer plus cher.
- Offrir des services supplémentaires tels que la climatisation, des équipements de fitness, un système de sécurité, etc.
- Augmenter son loyer chaque année afin de conserver sa rentabilité.
Indexer un loyer n’améliore pas nécessairement la rentabilité de votre bien, mais évite de la diminuer. L’indexation est encadrée par l’indice santé et par des réglementations précises, vous n’avez donc pas de flexibilité sur ce point.
Découvrez notre article “Calculer un loyer à Bruxelles ou en Wallonie à partir de la grille des loyers“
Maîtriser et optimiser les couts
Le dernier point pour doper sa rentabilité est la diminution de vos charges diverses.
On parle bien entendu des charges qui incombent au propriétaire. Avec un outil comme Smovin, vous maîtrisez toutes vos dépenses et pouvez desceller rapidement les posts les chers. Ceci vous permet de savoir où agir pour tenter de les diminuer.
Voici quelques idées pour diminuer vos charges
- Paramétrez le thermostat pour qu’il ne fonctionne que lorsque c’est nécessaire
- Créer un syndic bénévole pour limiter les charges de copropriété.
- Choisissez un logiciel de gestion locative plutôt que de confier vos biens à un gestionnaire.
- Observer les taux d’intérêt et faire éventuellement refinancer votre crédit pour obtenir un taux plus avantageux
- Observer régulièrement les offres des prestataires de services pour rester sur les prix les plus intéressants
- Garder une bonne relation avec vos locataires afin d’éviter les litiges et les frais de justices éventuels.
D’autres astuces pour augmenter vos revenus locatifs
- Combler les éventuels vides locatifs en faisans de la location court terme (AirBnb) qui peut s’avérer très rentable, mais nécessitera un peu de travail de gestion.
- Si votre bien possède un garage, le louer séparément ou en tout cas ne pas l’inclure dans le prix du loyer
- Louer à la chambre plutôt qu’en location classique
- Louer des espaces commerciaux pour diversifier les stratégies d’investissement.
En gagnant quelques euros sur chacun des postes ci-dessus, il est possible d’améliorer significativement votre rentabilité.
D’où vient la rentabilité ?
C’est une question fondamentale dans la pensée économique. La rentabilité ne peut pas se penser seule. Elle est intimement liée au risque.
Les économistes ont pour habitude de dire que “le profit naît du risque” ou bien plus familièrement qu’il n’y a pas de “repas gratuit”.
Cela veut dire qu’un investissement rentable s’accompagne d’un risque élevé et qu’un investissement sûr est peu rentable.
Adapter à l’immobilier cela nous permet de comprendre pourquoi une collocation est plus rentable que la location de ce même appartement en nu.
Avec la colocation, vous aurez plus de rentabilité, mais aussi plus de problèmes à gérer, plus de turnover dans vos locataires et donc plus de temps de gestion. C’est ainsi qu’on comprend qu’il n’y a pas de “repas gratuit”.
Découvrez également notre webinar “faut-il encore investir dans l’immobilier en 2024 ?“.
