{"id":62487,"date":"2025-06-26T17:56:51","date_gmt":"2025-06-26T15:56:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.smovin.app\/?page_id=62487"},"modified":"2025-06-30T09:38:15","modified_gmt":"2025-06-30T07:38:15","slug":"fiscalite","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.smovin.app\/fr-fr\/sci\/fiscalite\/","title":{"rendered":"Fiscalit\u00e9 d\u2019une SCI : IR ou IS, comment bien choisir en 2025 ?"},"content":{"rendered":"\n\n
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La fiscalit\u00e9 est l\u2019un des aspects les plus importants \u00e0 anticiper lors de la cr\u00e9ation d\u2019une SCI<\/strong><\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Selon que vous optez pour l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (IR) ou l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS), les r\u00e8gles de calcul, les charges d\u00e9ductibles et les modalit\u00e9s d\u2019imposition diff\u00e8rent.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>SCI \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (IR)<\/h2>\n\n\n\n

Par d\u00e9faut, une SCI<\/strong><\/a> est soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (IR)<\/strong>, un r\u00e9gime dit \u201ctransparent\u201d.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Cela signifie que, d\u2019un point de vue fiscal, la soci\u00e9t\u00e9 ne paie pas directement d\u2019imp\u00f4t sur les b\u00e9n\u00e9fices. Ceux-ci sont r\u00e9partis entre les associ\u00e9s, qui les int\u00e8grent \u00e0 leur propre d\u00e9claration fiscale, au prorata de leurs parts dans la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>Avantages d\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IR<\/h3>\n\n\n\n

L\u2019un des premiers avantages de l\u2019IR r\u00e9side dans sa simplicit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Ce r\u00e9gime est facile \u00e0 comprendre et \u00e0 g\u00e9rer, notamment pour les SCI familiales ou \u00e0 vocation patrimoniale. <\/p>\n\n\n\n

Il permet \u00e9galement la d\u00e9duction d\u2019un certain nombre de charges : les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, les frais d\u2019entretien, la taxe fonci\u00e8re, les frais de gestion ou encore les primes d\u2019assurance sont d\u00e9duits des revenus locatifs. <\/p>\n\n\n\n

Si les charges sont plus \u00e9lev\u00e9es que les loyers encaiss\u00e9s, la SCI cr\u00e9e ce qu\u2019on appelle un d\u00e9ficit foncier. <\/p>\n\n\n\n

Chaque associ\u00e9 peut alors d\u00e9duire une partie de ce d\u00e9ficit de son propre revenu imposable, dans la limite de 10 700 \u20ac par an. C\u2019est un moyen efficace de r\u00e9duire ses imp\u00f4ts.<\/p>\n\n\n\n

En cas de revente d\u2019un bien immobilier d\u00e9tenu par la SCI, la plus-value est soumise au r\u00e9gime des particuliers. <\/p>\n\n\n\n

Elle b\u00e9n\u00e9ficie alors d\u2019un abattement progressif en fonction de la dur\u00e9e de d\u00e9tention : la plus-value est totalement exon\u00e9r\u00e9e d\u2019imp\u00f4t sur le revenu apr\u00e8s 22 ans de possession, et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sont supprim\u00e9s apr\u00e8s 30 ans.<\/p>\n\n\n\n

Cela rend l\u2019IR particuli\u00e8rement avantageux pour les projets de long terme.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>Inconv\u00e9nients d\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IR<\/h3>\n\n\n\n

Ce r\u00e9gime pr\u00e9sente aussi quelques inconv\u00e9nients. <\/p>\n\n\n\n

D\u2019abord, les associ\u00e9s sont impos\u00e9s m\u00eame si la SCI ne leur verse pas de revenus. Cela peut donc cr\u00e9er une pression fiscale sans perception r\u00e9elle de liquidit\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n

Ensuite, le r\u00e9gime de l\u2019IR ne permet pas d\u2019amortir le bien immobilier, contrairement au r\u00e9gime IS. C\u2019est-\u00e0-dire r\u00e9duire le montant imposable en tenant compte de la “perte de valeur” du b\u00e2timent.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, si les associ\u00e9s sont dans une tranche d\u2019imposition \u00e9lev\u00e9e, la fiscalit\u00e9 sur les loyers peut rapidement devenir p\u00e9nalisante.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>Le r\u00e9gime micro-foncier<\/h3>\n\n\n\n

Si les loyers per\u00e7us sont de moins de 15000\u20ac par an, et que le logement est lou\u00e9 \u00e0 vide, il est possible de b\u00e9n\u00e9ficier de ce qu\u2019on appelle le r\u00e9gime micro-foncier<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est un syst\u00e8me tr\u00e8s simple qui permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un abattement automatique de 30 %, et pas besoin de d\u00e9tailler les charges.<\/p>\n\n\n\n

Ce r\u00e9gime ne s\u2019applique pas \u00e0 la SCI elle-m\u00eame, mais \u00e0 ses associ\u00e9s, sous certaines conditions.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>SCI \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS)<\/h2>\n\n\n\n

La SCI<\/a> <\/strong>peut opter pour l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS)<\/strong>, soit d\u00e8s sa cr\u00e9ation, soit ult\u00e9rieurement.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Ce choix change la fa\u00e7on dont la SCI est impos\u00e9e : elle devient une structure fiscale opaque. C\u2019est d\u00e9sormais la SCI, et non les associ\u00e9s, qui paie l\u2019imp\u00f4t sur les b\u00e9n\u00e9fices.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>Avantages d\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IS<\/h3>\n\n\n\n

Le principal avantage du r\u00e9gime IS est la possibilit\u00e9 d\u2019amortir comptablement les biens immobiliers d\u00e9tenus par la soci\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Cet amortissement r\u00e9duit le b\u00e9n\u00e9fice imposable, ce qui permet d\u2019all\u00e9ger la charge d\u2019imp\u00f4t, m\u00eame si la SCI per\u00e7oit des loyers importants. <\/p>\n\n\n\n

De plus, un plus grand nombre de charges sont d\u00e9ductibles par rapport au r\u00e9gime IR, notamment les frais d\u2019acquisition, les honoraires de notaire, ou encore les frais d\u2019\u00e9tablissement.<\/p>\n\n\n\n

La soci\u00e9t\u00e9 est impos\u00e9e selon un bar\u00e8me fixe : 15 % jusqu\u2019\u00e0 42 500 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fices (sous conditions), puis 25 % au-del\u00e0. Ce taux peut \u00eatre plus avantageux que l\u2019imposition personnelle des associ\u00e9s, notamment pour les soci\u00e9t\u00e9s qui ne distribuent pas imm\u00e9diatement leurs b\u00e9n\u00e9fices et qui les r\u00e9investissent.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>Inconv\u00e9nients d\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IS<\/h3>\n\n\n\n

Mais ce r\u00e9gime pr\u00e9sente \u00e9galement des contraintes. <\/p>\n\n\n\n

Tout d\u2019abord, en cas de revente d\u2019un bien, la plus-value est impos\u00e9e comme un b\u00e9n\u00e9fice d\u2019entreprise, sans aucun abattement li\u00e9 \u00e0 la dur\u00e9e de d\u00e9tention. <\/p>\n\n\n\n

Cela signifie qu\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IS paiera un imp\u00f4t sur la plus-value, m\u00eame apr\u00e8s 30 ans de d\u00e9tention. <\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, si les b\u00e9n\u00e9fices sont distribu\u00e9s sous forme de dividendes, ils seront de nouveau impos\u00e9s entre les mains des associ\u00e9s, cr\u00e9ant un ph\u00e9nom\u00e8ne de double imposition. <\/p>\n\n\n\n

Enfin, le fonctionnement administratif d\u2019une SCI \u00e0 l\u2019IS est aussi plus contraignant : elle doit tenir une comptabilit\u00e9 compl\u00e8te, \u00e9tablir des comptes annuels et les d\u00e9poser aupr\u00e8s du greffe du tribunal de commerce.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>Comment choisir entre IR et IS ?<\/h2>\n\n\n\n

Le choix entre l\u2019IR et l\u2019IS doit se faire en fonction des objectifs patrimoniaux, du profil fiscal des associ\u00e9s et de la strat\u00e9gie d\u2019investissement. <\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9gime IR est souvent pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 pour les SCI familiales ou patrimoniales, notamment lorsqu\u2019il s\u2019agit de conserver un bien sur le long terme. <\/p>\n\n\n\n

Il permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une fiscalit\u00e9 plus douce sur les plus-values et d\u2019optimiser les d\u00e9ficits fonciers.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 l\u2019inverse, le r\u00e9gime IS est plus adapt\u00e9 \u00e0 des SCI \u00e0 vocation locative ou commerciale, qui souhaitent amortir leur bien, r\u00e9investir les b\u00e9n\u00e9fices ou op\u00e9rer \u00e0 plus court\/moyen terme. <\/p>\n\n\n\n

Ce r\u00e9gime est souvent choisi dans une logique d\u2019optimisation \u00e0 court terme, \u00e0 condition d\u2019accepter une fiscalit\u00e9 plus lourde lors de la revente.<\/p>\n\n\n\n

Dans tous les cas, il est fortement conseill\u00e9 de r\u00e9aliser des simulations financi\u00e8res avec un expert-comptable avant de choisir un r\u00e9gime fiscal, car ce choix a des cons\u00e9quences irr\u00e9versibles \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>Imposition sur les plus-values<\/h2>\n\n\n\n

Le traitement fiscal des plus-values d\u00e9pend du r\u00e9gime choisi.<\/p>\n\n\n\n

Dans une SCI \u00e0 l\u2019IR, la plus-value immobili\u00e8re est calcul\u00e9e comme pour un particulier. <\/p>\n\n\n\n

Plus le bien est gard\u00e9 longtemps, moins il y aura d\u2019imp\u00f4ts \u00e0 payer, car des abattements progressifs s\u2019appliquent au fil des ann\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention, il n\u2019y a plus d\u2019imp\u00f4t sur la plus-value. Et apr\u00e8s 30 ans, il y a \u00e9galement exon\u00e9ration des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. <\/p>\n\n\n\n

C\u2019est donc un r\u00e9gime avantageux si les biens immobiliers sont conserv\u00e9s longtemps.<\/p>\n\n\n\n

En revanche, dans une SCI soumise \u00e0 l\u2019IS, la plus-value est int\u00e9gr\u00e9e au b\u00e9n\u00e9fice comptable de la soci\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Elle est donc impos\u00e9e au taux normal, sans aucun abattement li\u00e9 \u00e0 la dur\u00e9e de d\u00e9tention. Ce traitement est moins favorable sur le long terme, notamment en cas de forte revalorisation du bien.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/a>Changement de r\u00e9gime fiscal en cours de vie de la SCI<\/h2>\n\n\n\n

<\/i><\/a>Passer de l\u2019IR \u00e0 l\u2019IS <\/h3>\n\n\n\n

Une SCI soumise \u00e0 l\u2019IR peut opter pour l\u2019IS \u00e0 tout moment, en adressant une demande \u00e0 l\u2019administration fiscale. <\/p>\n\n\n\n

Ce choix peut \u00eatre int\u00e9ressant si la SCI g\u00e9n\u00e8re beaucoup de charges \u00e0 d\u00e9duire, ou si les associ\u00e9s souhaitent amortir les biens immobiliers.<\/p>\n\n\n\n

Depuis 2019, la loi permet de revenir \u00e0 l\u2019IR uniquement dans les 5 ann\u00e9es qui suivent le passage \u00e0 l\u2019IS. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, la SCI ne pourra plus jamais revenir \u00e0 l\u2019IR.<\/p>\n\n\n\n

Ce changement entra\u00eene des cons\u00e9quences importantes :<\/p>\n\n\n\n