▶︎ Le texte qui suit est issu du webinar “Le déroulement d’une procédure judiciaire en matière de résolution du bail” animé par Artuur Grauwels de chez Schoups et par Corentin Jacobs de chez Smovin.
Ce webinar aborde les différentes formes de résolution du bail.
Résiliation et résolution des baux : définitions et différences
Résiliation
La résiliation correspond à la fin normale ou anticipée d’un bail, souvent sans faute. Elle peut intervenir :
- Naturellement, à la fin de la durée prévue (ex. : bail de 9 ans).
- Anticipée, à l’initiative du bailleur (pour occupation personnelle ou travaux), à celle du locataire, ou d’un commun accord.
Pour en savoir plus sur les règles applicables à la résiliation, nous avons déjà réalisé un webinar spécifique, disponible dans l’onglet « Ressources » de notre site.
Résolution
La résolution intervient en cas de faute grave et met fin au contrat de manière rétroactive. Elle peut être :
- Judiciaire : décidée par un juge.
- Basée sur une clause résolutoire.
- Issue d’une notification du créancier au débiteur (ces deux derniers cas ne seront pas abordés ici).
Différence clé : La résiliation est souvent extrajudiciaire, alors que la résolution est presque toujours judiciaire et implique une faute.
La résolution judiciaire : définition et cadre légal
Définition
La résolution judiciaire est un mode de fin de contrat prononcé par un juge lorsqu’une des parties n’a pas respecté ses obligations. Elle est demandée par l’une des parties et implique que le manquement soit suffisamment grave.
Cadre légal
Depuis le 1er janvier 2023, le Livre 5 du Nouveau Code civil régit les contrats conclus ou renouvelés après cette date. Les règles sont modernisées mais restent globalement similaires à l’ancien code.
Exécution forcée vs résolution judiciaire
Lorsqu’un débiteur manque à ses obligations, le créancier a le choix entre :
- Exécution forcée : Contraindre le débiteur à respecter ses engagements (ex. : payer des loyers en retard).
- Résolution judiciaire : Mettre fin au contrat pour faute grave.
- Si un locataire propose de régulariser sa situation (ex. : payer les loyers dus), le créancier est tenu de l’accepter, sauf en cas de préjudice majeur.
- On ne peut demander à la fois l’exécution forcée et la résolution, mais il est possible de formuler une demande principale (résolution) et une demande subsidiaire (exécution forcée).
Du locataire
- Impayés : Trois mois de loyers non réglés constituent généralement un manquement grave. En deçà, on privilégie l’exécution forcée.
- Retards systématiques : Par exemple, des retards mensuels pendant deux ans peuvent justifier une résolution.
- Usage abusif : Non-occupation, absence de meubles, nuisances (sonores ou olfactives).
Du bailleur
- Mise en location d’un logement insalubre ou inhabitable.
- Défaut de réparation malgré des plaintes justifiées.
- Absence de transparence (ex. : bruit régulier non mentionné).
La procédure judiciaire : étapes principales
Mise en demeure
La mise en demeure est un préalable essentiel dans la majorité des cas :
- Elle doit être écrite et préciser les manquements reprochés, les solutions attendues, et le délai pour y remédier.
- À Bruxelles, elle est obligatoire pour toute procédure de recouvrement ou expulsion.
Modes d’introduction
- Requête écrite : Fréquente et peu coûteuse (24 €). Le greffe convoque les parties à une audience sous 2-3 semaines (ou 40 jours à Bruxelles).
- Citation par huissier : Nécessaire si le locataire n’est pas domicilié dans les lieux. Plus coûteuse, mais parfois incontournable.
Conciliation
Le juge tente toujours une conciliation avant de trancher. Une procédure dédiée de conciliation est également possible, gratuite et rapide.
Jugement et résolution conditionnelle
Jugement :
Le juge statue uniquement sur ce qui est demandé. Il est donc crucial de formuler des demandes claires, incluant la résolution, l’expulsion, et les indemnités.
Résolution conditionnelle :
Pour des manquements récurrents, le jugement peut prévoir que tout nouveau manquement entraînera automatiquement la fin du bail, sans nouvelle procédure.
Expulsion : délai et particularités
Indemnités possibles
- Relocation : Compensation pour la perte de loyers entre deux locataires.
- Occupation : Indemnités pour la période où le locataire reste dans les lieux après la fin du bail.
- Indisponibilité : Dommages liés à un bien inutilisable pour cause de réparations.
- Déménagement : Si le bailleur est en faute, il peut être tenu de couvrir les frais de déménagement du locataire.
Conclusion
La gestion des baux nécessite une bonne compréhension des obligations et des recours possibles en cas de litige. La mise en demeure, les modes d’introduction, et la formulation précise des demandes sont des étapes clés pour garantir un résultat favorable.
Pour toute question, n’hésitez pas à nous contacter ou à consulter nos ressources sur www.smovin.app. Merci pour votre participation !
