Les baux locatifs sont soumis à une réglementation stricte. En tant que propriétaire, vous devez suivre la législation et vous tenir informé des décrets qui concernent l’immobilier locatif.
Voici un aperçu des règles incontournables.
Les règles applicables à tous les baux d’habitation
Certaines règles sont applicables à tous les baux d’habitation.
Si la législation immobilière est devenue matière régionale (dont voici les sites compétents)
- Wallonie : dgo4.spw.wallonie.be
- Région de Bruxelles-Capitale : logement.brussels
- Flandres : www.wonenvlaanderen.be (nl),
certaines lois sont définies au niveau national :
1/ Le code civil (articles 1708 à 1762 bis) : socle commun à tous les baux.
Les régulations du code civil sont supplétives, c’est-à-dire que les parties prenantes d’un bail de location peuvent aller à l’encontre de ces dispositions si elles se mettent d’accord contractuellement.
2/ Loi des baux à loyers : régule tous les baux affectés à une résidence principale conclus après le 28 février 1991. Cette loi l’emporte sur le code civil.
Quel que soit le type de bail et sa durée, vous devez vous plier aux obligations suivantes.
L’exigence de sécurité, salubrité et habitabilité
Depuis la loi du 31 mai 1997, un bien insalubre ne peut pas être loué. Pour être mis en location en tant que résidence principale, un logement doit répondre à des normes de sécurité et de confort.
Le bien doit impérativement :
- disposer d’un accès à l’eau potable et être équipé d’un système d’écoulement des eaux usées.
- être équipé de toilettes.
- être habitable (surface minimum, ouvertures portes et fenêtres…).
- être raccordé à un système électrique.
- être sécurisé (gaz, fondations, charpentes, chauffage…).
- être sain (aération, humidité…)
L’état des lieux
L’état des lieux doit obligatoirement être réalisé avant la remise des clés. L’état des lieux de sortie est lui aussi obligatoire.
Voici la procédure pour réaliser un état des lieux :
- Présence du propriétaire et du locataire requise.
- Le document doit détailler l’état du bien de manière objective et concrète.
- Il doit être daté et signé par le preneur et le bailleur.
- L’état des lieux doit être annexé au contrat de location et enregistré.
L’obligation d’enregistrement du bail
Le bail doit obligatoirement être enregistré par le propriétaire lorsque le bien est destiné à l’habitation. Ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour enregistrer le bail après sa signature.
Si le bail locatif concerne un autre type de bien qu’une habitation, le délai est de trois mois. C’est le locataire et le bailleur qui ont la charge de l’enregistrement.
Le bail doit être enregistré auprès du bureau de sécurité juridique compétent pour le lieu où se situe le bien.
Découvrez notre article sur l’enregistrement du bail.
Les clauses du bail
Au sein du bail, certaines clauses sont obligatoires et d’autres sont facultatives (indexation du loyer, interdiction des animaux de compagnie, travaux à réaliser…).
Les clauses obligatoires
Parmi les clauses obligatoires au sein du bail locatif, se trouvent les suivantes :
- L’identité du bailleur et du locataire
- Le descriptif du bien dont le bail fait l’objet
- Le montant du loyer ainsi que l’échéance des paiements
- Le système de répartition des charges
Les annexes
Doivent être annexé au contrat de location les documents suivants :
- une annexe rappelant certaines dispositions législatives
- un certificat de performance énergétique
- le règlement intérieur de la copropriété
- l’état des lieux
Les décrets qui concernent les baux d’habitation
Le décret est un acte réglementaire mis en place par l’exécutif. En Belgique, certains décrets récents apportent de nouvelles règles qui concernent les baux d’habitation.
Le décret du 15 mars 2018
Le décret du 15 mars 2018 comporte des règles qui concernent le bail de résidence principale, le bail de colocation, le bail étudiant. Il s’applique aussi aux baux signés avant son entrée en vigueur.
Les nouvelles règles mises en place :
- Le bailleur peut demander au locataire le montant de ses ressources financières.
- Le locataire a pour obligation de contracter une assurance incendie.
- Le décès du preneur met fin « de plein droit » au bail.
Un outil pour encadrer votre gestion locative
Il n’est pas toujours évident de connaître toutes ces règles et de les appliquer correctement lorsqu’on gère des biens immobiliers.
Délais de préavis, fin de contrats, indexations, règles en matière de loyers non payés, sont autant de tâches qui, omises ou mal traitées, peuvent couter beaucoup d’argent.
Il existe des outils digitaux tels que Smovin qui guident les investisseurs en herbes et avérés dans leur gestion.
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